消化存量房 優(yōu)化增量房

　　構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。在體制機(jī)制上，將建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，從要素資源科學(xué)配置入手，防止市場大起大落。

　　中共中央政治局4月30日召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)議要求，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　保交房對(duì)于房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和保障購房人合法權(quán)益的意義重大。只有將已購住房順利交付，才能恢復(fù)各方對(duì)房地產(chǎn)市場的信心，從而使得住房銷售持續(xù)回暖。房地產(chǎn)銷售回款增加，也會(huì)使企業(yè)資金狀況好轉(zhuǎn)，讓整個(gè)市場走向良性循環(huán)。

　　在推進(jìn)保交房過程中，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)切實(shí)扛起責(zé)任，進(jìn)一步用好房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。目前，所有地級(jí)及以上城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，并完成兩批“白名單”項(xiàng)目推送工作，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目將獲得融資近萬億元。

　　消化存量房產(chǎn)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)重要任務(wù)。我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)從過去的供不應(yīng)求過渡到供求基本平衡，甚至在相當(dāng)多的城市或者區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)供大于求。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年3月末，商品房待售面積為74833萬平方米，同比增長15.6%，其中，住宅待售面積增長23.9%，去化周期較長。

　　為促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，在供大于求的城市和區(qū)域，應(yīng)多措并舉去庫存，不僅新建商品住宅要去庫存，二手住宅也要去庫存。一段時(shí)間以來，各地因城施策出臺(tái)放松限購、取消首套房貸利率下限、降低公積金貸款利率等舉措，目標(biāo)均指向提高樓市活躍度，加大去庫存力度。未來，在供大于求的城市和區(qū)域，將合理控制新增住房，盤活存量商品住宅用地。4月29日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，要求對(duì)商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下。

　　對(duì)于增量住房，要注重提升品質(zhì)。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整周期，從長遠(yuǎn)看，我國城鎮(zhèn)化還沒有完成，房地產(chǎn)市場未來發(fā)展仍有支撐。2023年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率是66.2%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率還不到50%，還有相當(dāng)數(shù)量的新購住房需求。未來新建商品住房增速或?qū)⒎啪彛用駥?duì)住房品質(zhì)的追求會(huì)不斷增長。因此，應(yīng)下力氣建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的好房子，滿足人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的期待，通過品質(zhì)提升激發(fā)改善需求。

　　中央政治局會(huì)議提出，統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。預(yù)計(jì)一手房、二手房市場將聯(lián)動(dòng)去庫存、完善“保障+市場”住房供應(yīng)體系。當(dāng)前，二手住房交易量有增多趨勢(shì)，特別是在一些大城市，二手住宅銷售占比高于新建商品住宅。二手住宅的“賣舊買新”能夠帶動(dòng)新房市場活躍，如果二手住宅交易低迷，也不利于新建商品住宅市場。因此，應(yīng)進(jìn)一步完善二手住宅交易有關(guān)制度和保障措施，提升二手住宅銷售量。當(dāng)前，一些城市推出了“以舊換新”“賣舊買新”的便利政策，這對(duì)于統(tǒng)籌推進(jìn)新房和二手房市場發(fā)展十分有益。一些存量住房可以轉(zhuǎn)化為配租或者配售型保障性住房，既能消化既有庫存，又能為受保障對(duì)象提供品質(zhì)更好或者價(jià)格更合理的保障性住房。

　　中央政治局會(huì)議還要求，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。這表明，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。在理念上，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式要以滿足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，努力讓人民群眾住上好房子。在體制機(jī)制上，將建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房，以房定地，以房定錢，防止市場大起大落；建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制。在抓落實(shí)上，要實(shí)施好規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”；一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。（作者：亢舒）

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