樓市調(diào)控再升級 限購能否“限價”

　　3月15日晚間，南京、青島發(fā)布限購措施，樓市調(diào)控進一步加碼。據(jù)統(tǒng)計，僅今年3月份以來，就已有杭州、南昌等九個二線城市的限購措施升級，還有滁州、三亞、贛州等六個三四線城市出臺新政調(diào)控樓市。春節(jié)后的短短一個多月，便掀起了一波樓市調(diào)控的“小高潮”。

　　南京等地的限購政策強調(diào)，為了貫徹落實國家因城施策、分類調(diào)控的要求，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”之定位，強化住房的居住屬性。然而，一邊是限購政策，一邊是“瘋狂”上漲的房價，新一輪限購能否遏制房價的過快上漲？

　　限購政策“遍地開花”

　　自去年“9·30新政”以來，熱點城市的房價趨于平靜，而此前一路蕭條的三四線城市以及部分二線城市的樓市則迎來了“春天”。怎奈“春脖子短”，新一輪的樓市調(diào)控再度來襲。

　　記者經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，除了海南、安徽、山東等省一級政府出臺有各類房地產(chǎn)政策外，如今已有不下10個二線城市出臺了調(diào)控政策，其中包括原有調(diào)控政策再升級、整頓房地產(chǎn)市場秩序以及針對土地市場的調(diào)整等。另外，還有6個三四線城市也加入到調(diào)控行列中。

　　3月15日晚間，南京、青島接連出臺了樓市調(diào)控政策。此前一天的3月14日，贛州市政府辦公廳也印發(fā)了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。其實，對于樓市的調(diào)控遠不止上述三地，近期，陸續(xù)有二三四線城市加入到樓市調(diào)控行列中。3月2日，杭州樓市限購再升級，明確暫停對已擁有兩套及以上住房的該市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。3月8日，南昌市也出臺了相關(guān)樓市調(diào)控政策，確保住宅量價平穩(wěn)。3月9日，安徽省滁州市七部門聯(lián)合發(fā)文調(diào)控樓市，強調(diào)實行差別化住房信貸政策。3月12日，三亞市政府也發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。

　　此外，環(huán)北京區(qū)域的樓市調(diào)控亦在不斷升級。自3月以來，環(huán)北京區(qū)域限購的城市已有3個，包括河北省涿州市、河北省保定市的淶水縣、河北省張家口市崇禮區(qū)。而在此之前，河北省的三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣以及天津市下轄的武清區(qū)均不同程度地加碼了限購措施。

　　克而瑞房地產(chǎn)信息集團執(zhí)行總裁丁祖昱分析認(rèn)為，在這些實施調(diào)控的三四線城市中，涿州和張家口都處于環(huán)北京地區(qū)，由于北京房價快速上升導(dǎo)致部分剛需自住客群溢出，炒熱了當(dāng)?shù)貥鞘小Ｔ偌由蠌埣铱诘某缍Y區(qū)將舉辦2022年冬奧會等原因，也帶來了部分投資客，調(diào)控強化亦在情理之中。而涿州宣布限購以及連云港上調(diào)公積金首付則應(yīng)屬于“未雨綢繆”。另外，如今三亞的房價也已經(jīng)達到2萬元/平方米左右，再加上去年以來整個海南樓市的明顯好轉(zhuǎn)，因此，對三亞樓市的調(diào)控也是順理成章。

　　而在亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，樓市何時會出限購政策并不只是局限于某個時間節(jié)點上，如果近期樓市仍然過熱，那么政府有可能會隨時出臺相關(guān)政策進行收緊。

　　堅持住房屬性

　　自去年年底中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位之后，住房的居住屬性就變成了熱點話題。

　　為了貫徹落實這一方針，近期就有多個城市接連發(fā)布了限購政策。其中，15日晚間由南京市政府發(fā)布的最新通知中指出，“為進一步貫徹落實國家宏觀調(diào)控精神，強化住房居住屬性，市政府研究決定，自2017年3月16日起，在現(xiàn)行住房限購政策基礎(chǔ)上做出調(diào)整。”而經(jīng)梳理，青島等地的限購政策中也提到了“住房的居住屬性”。

　　專家表示，隨著熱點一二線城市房價的“高歌猛進”，不少剛需購房者在居高不下的房價面前真是“望洋興嘆”。于是，退而求其次，選擇在三四線城市購房。溢出的剛需推高了三四線城市的房價。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月至2月，全國商品房銷售面積為14054萬平方米，同比增長25.1%，增速比去年全年提高了2.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長了23.7%。

　　對此，中金公司房地產(chǎn)分析師張宇判斷指出，此輪銷售超預(yù)期主要是來自三四線城市的強勁銷售貢獻的。對比持續(xù)監(jiān)測的60個大中城市，預(yù)計三四線城市銷售面積同比增速將在30%以上。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，從數(shù)據(jù)看，一線城市受調(diào)控影響，交易量有所降溫，而二三四線城市的表現(xiàn)則超過預(yù)期，投資外溢現(xiàn)象明顯，尤其是一線城市周邊的三四線城市出現(xiàn)熱銷，一些樓盤的外來投資客超過了六成。投資需求釋放拉動銷售數(shù)據(jù)，這也是調(diào)控升級的重要原因。

　　恒大集團董事局主席許家印表示，應(yīng)建立房地產(chǎn)的長期限價機制。目前，不少房價上漲過快的城市都實行了限價、限貸、限購的“三限調(diào)控”，但許家印認(rèn)為，調(diào)控的核心機制應(yīng)該是限價，而且是長期限價。

　　“限購”能否“限價”

　　事實上，經(jīng)過過去多年來的調(diào)控，房價仍然呈現(xiàn)出向上走的態(tài)勢，那么，此輪調(diào)控，房價能否走出“越限越漲”的怪圈？

　　在方正證券根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理的46個三四線樣本城市中，2017年1月至2月三四線城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持了快速增長。

　　而在房地產(chǎn)成交量如此快速上漲的背后，一些投資客的身影也“藏”不住了。

　　當(dāng)一線大城市的房價已經(jīng)漲到普通人可望不可即、投資客也望而卻步的時候，三四線城市卻成為炒房者的最愛。相比于一線城市動輒數(shù)萬元一平方米的高價，這些城市幾千元一平方米的價格對于投資客來說可謂是“白菜價”。

　　而對于“三四線城市的房地產(chǎn)市場還能火爆多久”這個問題，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“如果說信貸有所收緊，那么三四線城市的這個行情會很快結(jié)束。而如果信貸不收緊，會一個又一個城市地繼續(xù)蔓延下去。”

　　此前張大偉也曾表示，2017年三四線城市不會收緊，還是以去庫存為主。同樣，方正證券首席宏觀經(jīng)濟學(xué)家任澤平團隊也認(rèn)為，2017年有望成為三四線城市去庫存的歷史大年。

　　由此觀之，“限購”到底能否“限價”現(xiàn)在還得畫個問號。

　　而限購、限貸等一系列配套措施的出爐，到底有沒有可能解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題呢？

　　對此，清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵表示：“沒有達到根本的目的。”李稻葵詳細(xì)解釋道：“有些措施短期還不錯，比如說限購，短期內(nèi)會有用。但是一般來講，限購政策實行兩年之后，很多的投資者都已經(jīng)滿足于不限購的條件了。另外，限購政策太硬、太猛，一刀切也會有誤傷，這個不行。所以，我認(rèn)為一定要有一個長期的根本性措施，地方政府必須要拿出相當(dāng)大的土地財政收入，賣土地的收入，要成立基金長期租給那些中低收入的人群，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，讓中低收入人群不再受高房價的困擾。同時，按照這個方式，也可以讓地方政府化解一部分高庫存的問題。”

　　對于未來房地產(chǎn)市場的走勢，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從調(diào)控政策的走向來看，因城施策仍然是趨勢。不過，從總體上看，已經(jīng)調(diào)控的核心一二線城市不會存在松動的機會，但今年樓市的政策及市場亮點有可能會在三四線城市。在核心一二線樓市從嚴(yán)調(diào)控的前提下，如何讓三四線城市“活”起來？如何讓三四線城市成為全國樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的平衡器？這些都將成為今年各級政府的重點工作。（付依珞）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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