從典型城市供地計劃看2019年土地市場走向


中國產業(yè)經濟信息網   時間:2019-05-14





  2019年已經過去了4個月時間,不少城市已經發(fā)布了2019年的供地計劃,在兩會、一季度中央政治局會議召開之后,年內政策方向也已經基本明確:穩(wěn)定市場預期,夯實地方主體責任仍是調控重點。結合行業(yè)調控目標、市場表現來看各地供地計劃,不難發(fā)現:一方面,少數城市供地規(guī)模動向與中央要求不符,土地供應過量的現象依舊存在,另一方面,大多數城市還是在繼續(xù)加強保障性住房用地供應,以此進一步穩(wěn)定土地市場價格,但商品住宅供地指標也因此更加緊俏;進而聯系一季度供地節(jié)奏來看,各城市接下來供地走向將明顯分化,濟南、重慶、成都后期仍會有大量土地入市,而一季度供地較多的南寧、青島后市土地供應節(jié)奏會有所放緩。

  1、大多數城市供地計劃相對保守

  僅大連、廈門等少數市供地計劃“超標”


  按照自然資源部通知要求,各地政府應在上年住宅用地供應分類調控目標基礎上,調整確定2019年住宅用地供應“五類”調控目標:消化周期在36個月以上的,應停止供地;36至18個月的,要適當減少供地;18至12個月的,維持供地持平水平;12至6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加并加快供地。結合各城市實際消化周期來看,大多數城市的供地計劃還是相對保守,或是和主管部門要求相符、或是略低一檔,僅少數城市存在供地計劃“超標”的現象,具體來看:

  第一,大連商品住宅去化周期高達42.6個月,但為了保證剛需產品供應,仍在繼續(xù)加大供地力度。根據自然資源部下發(fā)通知,大連2019年應停止供地;但根據《2019年大連市市內四區(qū)土地儲備(供應)計劃》,2019年仍然批出了170公頃供地指標,與自然資源部的土地分類調控指引明顯相悖。不過就供地區(qū)域分布來看,2019年供地計劃中超過九成位于大連市甘井子區(qū),該區(qū)域是大連的傳統(tǒng)剛需區(qū)域,2015年以來市場持續(xù)處于供不應求的狀態(tài),年均商品房成交量超過300萬平方米,因此就保障剛需供應的角度而言,大連增加土地供應在一定程度上還是有理可循的。

  第二,廈門、沈陽兩城市去化周期處于較高水平,處于18-36個月之間,按要求應當減少供地,但是根據兩城公布的供地計劃,2019年商品住宅供應較2018年均有所增加,尤其是廈門,即使剔除掉保障房用地,住宅供地還高達158公頃,不僅同比2018年上漲了26%,對比近兩年150萬平方米的商品房成交面積來看,供應量也顯著偏高。此外,廈門的去化周期已經高達33.2個月,如果當前去化乏力的現象繼續(xù)延續(xù),在供地依舊充裕的情況下,2019年在廈門拿地的庫存積壓風險不可小覷。

  第三,濟南、佛山、廣州、東莞、福州等去化周期處于12-18個月的城市,供求關系均處于合理區(qū)間,但是各城市對于2019年供地的態(tài)度卻存在較大差異。濟南、佛山2019年減少了宅地供地,廣州供地與去年基本持平,但東莞和福州卻增加了宅地供應,尤其是福州,按照《福州市本級住宅用地供應中期(2017-2021年)規(guī)劃及三年(2017-2019年)滾動計劃》中披露的數據來評估,2019年宅地供應量達到381公頃,同比2018年漲幅高達47%,明顯高于福州市本級200萬㎡左右的住宅年成交規(guī)模,宅地供應嚴重過量。

  第四,絕大多數二線城市去化周期均處于12個月以下,其中、蘇州、無錫、長沙、成都、合肥、鄭州、南京、西安等城市去化周期6-12月之間,可適當增加供地,但事實上,除成都外,其余城市2019年宅地供應較2018年都呈減少趨勢,2019年這些城市土地愈發(fā)緊俏。

  第五,去化周期低于6個月的城市中,南通、南京土地供應計劃符合自然資源的供地指導,2019年宅地供應量(不含保障性住房)分別為167、295公頃,同比2018年漲幅分別為21%、9%,均有所上漲,對于當前偏緊的供求關系有所緩解;重慶、武漢按照之前的三年滾動計劃供地預估,2019年宅地供地量將較2018年呈縮減之勢,可以預見,如果今年重慶、武漢兩城供地按照原計劃推進,2019年宅地的稀缺性將進一步凸顯,土拍競爭也會隨之加劇。

  總的來看,合肥、重慶、鄭州等市市場熱度相對較高,去化周期多在12個月以下,且城市宅地供應相對偏少,2019年土地市場熱度仍將延續(xù)高位;而廈門、東莞等城市應當維持或減少供地規(guī)模的城市,如果如期執(zhí)行目前顯著偏高的供應計劃,后期將面臨消化周期上升的風險。當然,考慮城市內部存在結構性差異,各區(qū)域供求結構也不盡相同,也不應忽視高風險城市的拿地機會,如在大連甘井子區(qū)、沈陽渾南等需求充沛的剛需區(qū)域,對于優(yōu)質宅地的投資機會仍然值得適當關注。

  2、保障性住房供應力度持續(xù)加強

  三亞僅20%宅地可用于建設商品住宅


  就2019年已經發(fā)布的供地計劃來看,目前多城市已緊跟上海、北京等城市的步伐,加碼中小套型宅地供應,滿足剛需客群的需求;以南京為例,其供給計劃中明確規(guī)定70%的宅地做中小套型。

  此外,三亞、廈門等城市也加大了保障性住房量,表現最為突出的當屬三亞,2019年其宅地供應量70.73公頃中,保障性住房土地就涉及56.93公頃,占比高達80%,就具體的量來說,保障性住房土地供應量同比2018年漲幅高達279%。

  此外,地方政府也相繼放寬保障性住房的各種準入條件,例如上海取消共有產權住房的戶籍要求,深圳擬新增限制交易類住房和共有產權類住房公積金貸款業(yè)務,層層舉措均旨在實現“住有所居”;相信隨著各城市搶人大戰(zhàn)的繼續(xù)實施,為提高城市競爭力,將有更多城市供地向保障性土地傾斜,進而加強保障房供應力度,尤其是杭州、寧波等人口導入較多的城市,將有更多供地指標被保障性住房分流,而這些城市為數不多的商品住宅用地指標,也會因此變得更加緊俏。

  3、濟南、重慶等市一季度供地量較低

  后市土地供應節(jié)奏將明顯加快


  就典型城市往年供地節(jié)奏來看,一般而言一季度供地量會達到全年的20%左右,但是受2018年下半年土拍持續(xù)遇冷影響,一季度部分城市推地節(jié)奏明顯較慢,尤其是廈門、濟南、成都、沈陽、蘇州、長沙等城市供應節(jié)奏明顯滯后。以廈門為例,一季度含宅地供應量僅13萬平方米,僅占其全年含宅地供地計劃的8%。究其原因,也是由于近期該城商品住宅市場稍顯冷清,庫存壓力較大,地方政府明顯放緩供地節(jié)奏,一季度宅地供應明顯滯后于其他二線城市。

  值得注意的是,廈門在1、2月連續(xù)斷供后,3月供應有所恢復,供應了5幅商住宅地,均高溢價成交,其中4幅溢價率均在30%以上,地市回暖之勢顯著,但考慮到目前相對較高的消化周期,廈門供地計劃能否如期達成仍要打個問號。濟南也是如此,在一季度低位供應節(jié)奏明顯放緩滯后,4月份宅地供應速度明顯加快,單月含宅土地供應量高達124萬平方米,是一季度供應量的2.7倍,市場回暖更為明顯。

  相比之下,南寧、青島、福州、大連一季度供應節(jié)奏較其他城市較快,一季度宅地供應占全年比重均超25%,如一季度南寧市本級供應宅地97.2萬平方,占到全年宅地供應計劃總量(不含保障房用地)的33%,后市供應節(jié)奏大概率會放緩。

  總的來看,大部分城市一季度土地供應節(jié)奏相對平穩(wěn),但是隨著土地熱度的升溫,濟南、武漢等城市在4月份加快了土地供應節(jié)奏,土地升溫之勢愈演愈烈,尤其是武漢,4月份含宅土地成交量達563萬平方米,穩(wěn)居二線城市榜首??梢灶A見,一季度土地供應節(jié)奏比較緩慢成都、濟南等城市在二季度將迎來一波供應高潮。但要注意的是,部分土地熱度明顯上升、地價創(chuàng)下新高的城市,房企拿地門檻越來越高,企業(yè)在投資拿地需要更加謹慎,切不可盲目跟風。

  綜上,在當前“房住不炒”總基調下,房地產市場依然仍在調整期,各城市表現持續(xù)分化。其中廈門、沈陽去化周期均超27個月,但其2019年宅地供應依舊卻呈增加之勢,如果供地計劃如期完成,勢必會加大庫存壓力,也與自然資源部的分類供地導則相悖;值得注意的是,當前重慶、武漢等城市供應量已經明顯偏緊,但是2019年供地卻處于低位,如果年內不放開土地供應指標,在房價上漲壓力和“三穩(wěn)”調控目標共同作用下,未來或催生新一輪的價格調控。

  按照目前的供地節(jié)奏來看,多數二線城市將在二季度迎來一波供地高峰,尤其是一季度供地比重不足10%、且供地計劃未“超標”的濟南、成都后期仍會有大量土地入市,而少數一季度供地量過大的南寧、青島,后市土地供應節(jié)奏或有所放緩。


  轉自:克而瑞地產研究

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