從典型城市供地計劃看2019年土地市場走向

　　2019年已經過去了4個月時間，不少城市已經發(fā)布了2019年的供地計劃，在兩會、一季度中央政治局會議召開之后，年內政策方向也已經基本明確：穩(wěn)定市場預期，夯實地方主體責任仍是調控重點。結合行業(yè)調控目標、市場表現來看各地供地計劃，不難發(fā)現：一方面，少數城市供地規(guī)模動向與中央要求不符，土地供應過量的現象依舊存在，另一方面，大多數城市還是在繼續(xù)加強保障性住房用地供應，以此進一步穩(wěn)定土地市場價格，但商品住宅供地指標也因此更加緊俏；進而聯系一季度供地節(jié)奏來看，各城市接下來供地走向將明顯分化，濟南、重慶、成都后期仍會有大量土地入市，而一季度供地較多的南寧、青島后市土地供應節(jié)奏會有所放緩。

　　1、大多數城市供地計劃相對保守

　　僅大連、廈門等少數市供地計劃“超標”

　　按照自然資源部通知要求，各地政府應在上年住宅用地供應分類調控目標基礎上，調整確定2019年住宅用地供應“五類”調控目標：消化周期在36個月以上的，應停止供地；36至18個月的，要適當減少供地；18至12個月的，維持供地持平水平；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。結合各城市實際消化周期來看，大多數城市的供地計劃還是相對保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔，僅少數城市存在供地計劃“超標”的現象，具體來看：

　　第一，大連商品住宅去化周期高達42.6個月，但為了保證剛需產品供應，仍在繼續(xù)加大供地力度。根據自然資源部下發(fā)通知，大連2019年應停止供地；但根據《2019年大連市市內四區(qū)土地儲備(供應)計劃》，2019年仍然批出了170公頃供地指標，與自然資源部的土地分類調控指引明顯相悖。不過就供地區(qū)域分布來看，2019年供地計劃中超過九成位于大連市甘井子區(qū)，該區(qū)域是大連的傳統(tǒng)剛需區(qū)域，2015年以來市場持續(xù)處于供不應求的狀態(tài)，年均商品房成交量超過300萬平方米，因此就保障剛需供應的角度而言，大連增加土地供應在一定程度上還是有理可循的。

　　第二，廈門、沈陽兩城市去化周期處于較高水平，處于18-36個月之間，按要求應當減少供地，但是根據兩城公布的供地計劃，2019年商品住宅供應較2018年均有所增加，尤其是廈門，即使剔除掉保障房用地，住宅供地還高達158公頃，不僅同比2018年上漲了26%，對比近兩年150萬平方米的商品房成交面積來看，供應量也顯著偏高。此外，廈門的去化周期已經高達33.2個月，如果當前去化乏力的現象繼續(xù)延續(xù)，在供地依舊充裕的情況下，2019年在廈門拿地的庫存積壓風險不可小覷。

　　第三，濟南、佛山、廣州、東莞、福州等去化周期處于12-18個月的城市，供求關系均處于合理區(qū)間，但是各城市對于2019年供地的態(tài)度卻存在較大差異。濟南、佛山2019年減少了宅地供地，廣州供地與去年基本持平，但東莞和福州卻增加了宅地供應，尤其是福州，按照《福州市本級住宅用地供應中期(2017-2021年)規(guī)劃及三年(2017-2019年)滾動計劃》中披露的數據來評估，2019年宅地供應量達到381公頃，同比2018年漲幅高達47%，明顯高于福州市本級200萬㎡左右的住宅年成交規(guī)模，宅地供應嚴重過量。

　　第四，絕大多數二線城市去化周期均處于12個月以下，其中、蘇州、無錫、長沙、成都、合肥、鄭州、南京、西安等城市去化周期6-12月之間，可適當增加供地，但事實上，除成都外，其余城市2019年宅地供應較2018年都呈減少趨勢，2019年這些城市土地愈發(fā)緊俏。

　　第五，去化周期低于6個月的城市中，南通、南京土地供應計劃符合自然資源的供地指導，2019年宅地供應量(不含保障性住房)分別為167、295公頃，同比2018年漲幅分別為21%、9%，均有所上漲，對于當前偏緊的供求關系有所緩解；重慶、武漢按照之前的三年滾動計劃供地預估，2019年宅地供地量將較2018年呈縮減之勢，可以預見，如果今年重慶、武漢兩城供地按照原計劃推進，2019年宅地的稀缺性將進一步凸顯，土拍競爭也會隨之加劇。

　　總的來看，合肥、重慶、鄭州等市市場熱度相對較高，去化周期多在12個月以下，且城市宅地供應相對偏少，2019年土地市場熱度仍將延續(xù)高位；而廈門、東莞等城市應當維持或減少供地規(guī)模的城市，如果如期執(zhí)行目前顯著偏高的供應計劃，后期將面臨消化周期上升的風險。當然，考慮城市內部存在結構性差異，各區(qū)域供求結構也不盡相同，也不應忽視高風險城市的拿地機會，如在大連甘井子區(qū)、沈陽渾南等需求充沛的剛需區(qū)域，對于優(yōu)質宅地的投資機會仍然值得適當關注。

　　2、保障性住房供應力度持續(xù)加強

　　三亞僅20%宅地可用于建設商品住宅

　　就2019年已經發(fā)布的供地計劃來看，目前多城市已緊跟上海、北京等城市的步伐，加碼中小套型宅地供應，滿足剛需客群的需求；以南京為例，其供給計劃中明確規(guī)定70%的宅地做中小套型。

　　此外，三亞、廈門等城市也加大了保障性住房量，表現最為突出的當屬三亞，2019年其宅地供應量70.73公頃中，保障性住房土地就涉及56.93公頃，占比高達80%，就具體的量來說，保障性住房土地供應量同比2018年漲幅高達279%。

　　此外，地方政府也相繼放寬保障性住房的各種準入條件，例如上海取消共有產權住房的戶籍要求，深圳擬新增限制交易類住房和共有產權類住房公積金貸款業(yè)務，層層舉措均旨在實現“住有所居”；相信隨著各城市搶人大戰(zhàn)的繼續(xù)實施，為提高城市競爭力，將有更多城市供地向保障性土地傾斜，進而加強保障房供應力度，尤其是杭州、寧波等人口導入較多的城市，將有更多供地指標被保障性住房分流，而這些城市為數不多的商品住宅用地指標，也會因此變得更加緊俏。

　　3、濟南、重慶等市一季度供地量較低

　　后市土地供應節(jié)奏將明顯加快

　　就典型城市往年供地節(jié)奏來看，一般而言一季度供地量會達到全年的20%左右，但是受2018年下半年土拍持續(xù)遇冷影響，一季度部分城市推地節(jié)奏明顯較慢，尤其是廈門、濟南、成都、沈陽、蘇州、長沙等城市供應節(jié)奏明顯滯后。以廈門為例，一季度含宅地供應量僅13萬平方米，僅占其全年含宅地供地計劃的8%。究其原因，也是由于近期該城商品住宅市場稍顯冷清，庫存壓力較大，地方政府明顯放緩供地節(jié)奏，一季度宅地供應明顯滯后于其他二線城市。

　　值得注意的是，廈門在1、2月連續(xù)斷供后，3月供應有所恢復，供應了5幅商住宅地，均高溢價成交，其中4幅溢價率均在30%以上，地市回暖之勢顯著，但考慮到目前相對較高的消化周期，廈門供地計劃能否如期達成仍要打個問號。濟南也是如此，在一季度低位供應節(jié)奏明顯放緩滯后，4月份宅地供應速度明顯加快，單月含宅土地供應量高達124萬平方米，是一季度供應量的2.7倍，市場回暖更為明顯。

　　相比之下，南寧、青島、福州、大連一季度供應節(jié)奏較其他城市較快，一季度宅地供應占全年比重均超25%，如一季度南寧市本級供應宅地97.2萬平方，占到全年宅地供應計劃總量(不含保障房用地)的33%，后市供應節(jié)奏大概率會放緩。

　　總的來看，大部分城市一季度土地供應節(jié)奏相對平穩(wěn)，但是隨著土地熱度的升溫，濟南、武漢等城市在4月份加快了土地供應節(jié)奏，土地升溫之勢愈演愈烈，尤其是武漢，4月份含宅土地成交量達563萬平方米，穩(wěn)居二線城市榜首?？梢灶A見，一季度土地供應節(jié)奏比較緩慢成都、濟南等城市在二季度將迎來一波供應高潮。但要注意的是，部分土地熱度明顯上升、地價創(chuàng)下新高的城市，房企拿地門檻越來越高，企業(yè)在投資拿地需要更加謹慎，切不可盲目跟風。

　　綜上，在當前“房住不炒”總基調下，房地產市場依然仍在調整期，各城市表現持續(xù)分化。其中廈門、沈陽去化周期均超27個月，但其2019年宅地供應依舊卻呈增加之勢，如果供地計劃如期完成，勢必會加大庫存壓力，也與自然資源部的分類供地導則相悖；值得注意的是，當前重慶、武漢等城市供應量已經明顯偏緊，但是2019年供地卻處于低位，如果年內不放開土地供應指標，在房價上漲壓力和“三穩(wěn)”調控目標共同作用下，未來或催生新一輪的價格調控。

　　按照目前的供地節(jié)奏來看，多數二線城市將在二季度迎來一波供地高峰，尤其是一季度供地比重不足10%、且供地計劃未“超標”的濟南、成都后期仍會有大量土地入市，而少數一季度供地量過大的南寧、青島，后市土地供應節(jié)奏或有所放緩。

　　轉自：克而瑞地產研究

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