5月14日，由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所與社會科學(xué)文獻出版社聯(lián)合主辦的《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.15（2018）》（以下簡稱《報告》）發(fā)布會在北京召開?！秷蟾妗穼?018年房地產(chǎn)市場進行了展望，同時對一些城市房價上漲過快等問題提出分析建議。
（資料圖片 來源互聯(lián)網(wǎng)）
樓市調(diào)控將以“穩(wěn)”為主
展望2018年，樓市調(diào)控將以“穩(wěn)”為主，為住房制度改革和房地產(chǎn)長效調(diào)控機制建設(shè)營造穩(wěn)定的市場環(huán)境，樓市緊縮調(diào)控與去庫存政策仍將并行不悖。
一方面，盡管熱點一二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，但供不應(yīng)求的市場格局并未發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)向，房價仍存在一定上漲壓力，需要維持現(xiàn)有政策調(diào)控力度不變，部分熱點城市不排除進一步出臺更為嚴厲的調(diào)控政策。另一方面，由于三四線城市市場熱度持續(xù)提升，房價、地價快速上漲，市場已經(jīng)被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至轉(zhuǎn)變?yōu)榫o縮調(diào)控，以維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
整體來看，2018年將是本輪房地產(chǎn)市場低點，市場整體將呈現(xiàn)下行態(tài)勢。在供給側(cè)，一線和熱點二線城市為緩解庫存危機，土地供應(yīng)量有望進一步提升，但限價政策很難有所放松，熱點城市供應(yīng)量將持續(xù)偏緊；在需求側(cè)，“房住不炒”的政策基調(diào)不會發(fā)生變化，加上銀行信貸收緊也使得購房成本顯著上升，故而成交規(guī)模也會受到一定程度的限制。
2018年樓市調(diào)控政策“不放松”、企業(yè)融資受阻、開發(fā)貸款等收緊，將會對開發(fā)投資增速造成負面影響。2018年下半年開發(fā)投資額可能會延續(xù)2017年震蕩下跌的趨勢。受銷售回落影響，預(yù)計房地產(chǎn)價格全年平穩(wěn)回落。
從城市層級來看，由于房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策不放松，一線和熱點二線城市會率先探底，而三四線城市調(diào)整將明顯滯后于一線城市。政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定的熱度，但隨著去庫存刺激政策逐漸退出，轉(zhuǎn)變?yōu)榫o縮調(diào)控，預(yù)計2018年下半年三四線城市市場調(diào)整將會出現(xiàn)。其中，一線城市銷售面積將保持平穩(wěn)，上半年價格指數(shù)繼續(xù)下滑，下半年有可能趨緩；二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，全年價格指數(shù)有可能進一步回落；三四線城市在基本完成去庫存后，也可能隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。
稅收調(diào)節(jié)著眼于提高住房利用效率
《報告》分析認為，征收“空置稅”既可以增加住房的持有成本，又可以鼓勵住房出租以提高住房利用效率。
在住房租賃市場的發(fā)展中，企業(yè)機構(gòu)和政府部門持有住房都面臨著眾多問題。諸如占壓資金量龐大、管理維護效率低下等。目前住房市場的租賃價格與銷售價格失衡，即使在北京這樣的一線城市，年租金收益率一般也比不過同期貸款利率。在沒有政策優(yōu)惠的情況下，企業(yè)機構(gòu)一般傾向于出售居住物業(yè)而不是持有居住物業(yè)。
《報告》提出，與其勉強房地產(chǎn)企業(yè)和機構(gòu)持有住房，還不如鼓勵愿意持有住房的個人出租房屋。對空置的非家庭自用住房征收“空置稅”，鼓勵住房持有者出租房屋，體現(xiàn)“可持有但不可空置”政策導(dǎo)向。“空置稅”征收應(yīng)采取“窄稅基、高稅率”的方式，將稅收對象鎖定擁有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。
《報告》還認為，對家庭自用住房，即使空置也不宜征收“空置稅”。因為家庭自用住房空置的原因可能是短期在外地居住，如工作外派、探親訪友、學(xué)習培訓(xùn)等，如果對家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置稅”，社會負面影響可能較大。
把握調(diào)控長效機制的統(tǒng)一與差異
關(guān)于建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，《報告》建議在2020年第七次全國人口普查的同時進行全國城鄉(xiāng)房屋普查，以“人房關(guān)系”作為房地產(chǎn)調(diào)控的基準線，在摸清家底的基礎(chǔ)上把握調(diào)控長效機制的統(tǒng)一與差異。
對此，《報告》提出短期調(diào)控措施和長效調(diào)控機制都需要對家庭自用房屋和非家庭自用房屋分而治之，建議以此為標準進行劃分：一戶家庭在全國城鄉(xiāng)范圍內(nèi)的兩套及以下住房屬于家庭自用住房，三套及以上屬于非家庭自用住房；面積以當?shù)厝司ㄖ娣e的兩倍作為標準，即當?shù)厝司ㄖ娣e兩倍及以下屬于家庭自用住房范圍。套數(shù)標準和面積標準同時使用，同時滿足“二（套）二（倍）”標準的為家庭自用住房，否則為非家庭自用住房。
《報告》認為，將住宅限購等短期調(diào)控措施延伸為長效機制的一部分，將住宅限購政策長期化、制度化,有助于穩(wěn)定市場預(yù)期。建議以法律法規(guī)的形式確定這些內(nèi)容：在全國范圍內(nèi)，一戶居民家庭最多只能購買兩套住房；在全國范圍內(nèi)限購后，放開住房市場限購中本地戶籍的限制，由居民家庭選擇在何地持有住房，以形成穩(wěn)定的市場預(yù)期。同時，也可以將部分行之有效的短期調(diào)控措施作為長效調(diào)控機制中的“熔斷機制”，只有達到一定條件才會使用，例如限售、限價等措施。
《報告》分析指出，房地產(chǎn)市場還需要用好土地供給與金融信貸的政策工具彈性進行靈活調(diào)控。在土地供給方面，應(yīng)以當?shù)爻Ｗ∪丝谝?guī)模為依據(jù)增加居住用地供給：對于人口規(guī)模較大的城市，土地供給的思路要從“以地控人”變?yōu)?ldquo;地隨人供”，以產(chǎn)業(yè)布局引導(dǎo)人口遷移，以人口遷移作為土地供給的依據(jù)，而不是將土地供給作為控制人口規(guī)模的手段。對于房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的城市，一方面提高居住用地在國有建設(shè)用地出讓中的比重，增加居住用地的增量供給；另一方面通過將閑置的工礦用地轉(zhuǎn)為居住用地、適度增加容積率等方式，增加居住用地和住宅的存量供給。
在金融信貸方面，可以根據(jù)宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場情況，動態(tài)調(diào)整整體金融信貸政策或局部金融信貸政策。整體金融信貸政策是指在全國范圍內(nèi)調(diào)整利率、存款準備金率等。局部金融信貸政策是指在城市或區(qū)域范圍內(nèi)調(diào)整房地產(chǎn)供求雙方的金融信貸條件。房地產(chǎn)供給方的金融信貸工具，主要包括對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物估值、貸款利率水平等的調(diào)整；房地產(chǎn)需求方的金融信貸工具，主要包括首付款比例、個人按揭貸款利率等的調(diào)整。由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域?qū)傩暂^強，建議多考慮靈活使用局部的金融信貸政策調(diào)整工具。（李宗）
轉(zhuǎn)自：中國國土資源報
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