“以舊換新”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何？

　　繼多個(gè)二三線(xiàn)城市推出商品房“以舊換新”后，一線(xiàn)城市開(kāi)始加入“以舊換新”行列，深圳日前官宣13個(gè)“以舊換新”房地產(chǎn)項(xiàng)目名單。

　　商品房“以舊換新”有哪些模式？如何保障換房者權(quán)益？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何？記者就此進(jìn)行了采訪(fǎng)。

　　一線(xiàn)城市加入商品房“以舊換新”行列

　　記者從深圳市住房和建設(shè)局了解到，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)日前聯(lián)合發(fā)起商品住房“以舊換新”的“換馨家”活動(dòng)，并公布了第一批21家中介機(jī)構(gòu)和13個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目名單。

　　“換馨家”活動(dòng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)與計(jì)劃出售二手商品住房并購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的購(gòu)房居民簽署涉及“解約保護(hù)期”的協(xié)議，以降低居民換房風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)換房人意向購(gòu)買(mǎi)的新房設(shè)定一定期限的“解約保護(hù)期”，建議不少于90天。在協(xié)議約定的期限內(nèi)，如果舊房成功售出，開(kāi)發(fā)企業(yè)和換房人將按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)。若舊房未能在約定期限內(nèi)售出，開(kāi)發(fā)企業(yè)和換房人則按約定解除協(xié)議并無(wú)條件退款，換房人無(wú)需承擔(dān)任何違約責(zé)任。

　　記者了解到，目前深圳新房訂金在幾萬(wàn)元到幾十萬(wàn)元不等。此外，該活動(dòng)還倡導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)為換房人購(gòu)買(mǎi)新房提供購(gòu)房?jī)r(jià)款、傭金等專(zhuān)屬優(yōu)惠方案。對(duì)換房成功的居民，中介機(jī)構(gòu)還將在新房交付前提供租房傭金優(yōu)惠等服務(wù)。

　　參與“換馨家”活動(dòng)的深圳樂(lè)有家房產(chǎn)交易有限公司，已于19日聯(lián)合綠景地產(chǎn)旗下“綠景白石洲璟庭”項(xiàng)目開(kāi)展“以舊換新”活動(dòng)試點(diǎn)?！?0日、21日周末兩天吸引不少客戶(hù)到場(chǎng)看房，簽約參與‘以舊換新’的客戶(hù)有7批，意向成交7套、金額超億元，成交轉(zhuǎn)化率相較此前提升了50%?！睒?lè)有家營(yíng)銷(xiāo)總裁賀玲說(shuō)。

　　綠景集團(tuán)副總裁胡衛(wèi)明表示，“以舊換新”活動(dòng)啟動(dòng)以來(lái)，“綠景白石洲璟庭”項(xiàng)目上客量增加了25%左右。

　　新房訂金可退回 減輕居民換房負(fù)擔(dān)

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，目前全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)城市表態(tài)支持商品房“以舊換新”，方式主要有三種：一是購(gòu)房者繳納訂金鎖定新房后，中介掛牌出售舊房，在一定期限內(nèi)賣(mài)出則新房合同生效，反之則退還新房訂金；二是國(guó)企或其他第三方收購(gòu)舊房，售房款用于在相應(yīng)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)新房，比如鄭州市政府指定鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司作為收購(gòu)主體，收購(gòu)二手住房促成“以舊換新”，全年計(jì)劃完成5000套；三是發(fā)放“以舊換新”購(gòu)房補(bǔ)貼，比如揚(yáng)州對(duì)于“以舊換新”給予新購(gòu)商品住宅契稅補(bǔ)貼（補(bǔ)貼比例不超過(guò)1.5%）。

　　市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，商品房“以舊換新”，可以減輕居民換房負(fù)擔(dān)，對(duì)于改善性住房消費(fèi)需求釋放有積極作用。

　　“‘以舊換新’，賣(mài)得掉就換房，賣(mài)不掉訂金也能拿回來(lái)，省心很多?！痹谏钲趨⑴c“以舊換新”活動(dòng)的購(gòu)房者陳先生告訴記者，其現(xiàn)有住房樓齡已超20年，想通過(guò)換房改善生活品質(zhì)。舊房能賣(mài)700多萬(wàn)元，新房?jī)r(jià)格大約1100萬(wàn)元，價(jià)差在可承受的范圍內(nèi)。之前因?yàn)閾?dān)心不知何時(shí)能賣(mài)掉舊房拿到房款，一旦賣(mài)不掉，下手新房將損失數(shù)十萬(wàn)元訂金，所以一直不敢出手。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張媛說(shuō)，開(kāi)展商品住房“以舊換新”活動(dòng)，打通了賣(mài)房買(mǎi)房全流程，有利于解決連環(huán)單帶來(lái)的違約和糾紛交易風(fēng)險(xiǎn)，有助于減少購(gòu)房者“未賣(mài)不敢買(mǎi)”的換房顧慮，從而加快商品住房流通，提升商品住房置換交易便利度，縮短換房周期。

　　“舊房能不能賣(mài)出去”是關(guān)鍵

　　“‘以舊換新’既關(guān)聯(lián)著剛需的買(mǎi)家，也關(guān)聯(lián)著改善置換的賣(mài)家。關(guān)鍵在于，舊房能不能賣(mài)得出去。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“以舊換新”是更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求的創(chuàng)新性政策工具。

　　中指研究院認(rèn)為，整體來(lái)看，盡管不少區(qū)域提出了“以舊換新”的政策導(dǎo)向，但仍處于政策探索階段，效果還需進(jìn)一步觀察。當(dāng)前換房者面臨二手房市場(chǎng)調(diào)整壓力，不少城市的二手房掛牌量處于高位，換房者若想快速售出二手房，需要在價(jià)格方面做出一定讓步。此外，居民就業(yè)、收入預(yù)期還需進(jìn)一步改善才能有效釋放購(gòu)買(mǎi)力。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地方政府指定國(guó)資收購(gòu)二手房，需要研究不同類(lèi)型二手房收購(gòu)后的再利用模式，否則可能會(huì)對(duì)地方財(cái)政帶來(lái)考驗(yàn)。

　　與此同時(shí)，新房能不能滿(mǎn)足‘住得好’的改善性需求也是“以舊換新”的一個(gè)重要條件。李宇嘉認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商要為改善性需求打造能滿(mǎn)足其住房消費(fèi)升級(jí)的產(chǎn)品，不能僅僅把“換新”作為去尾貨的機(jī)會(huì)。新房各方面的品質(zhì)要與購(gòu)房者目標(biāo)相契合才能實(shí)現(xiàn)“以舊換新”的目的。（記者 趙瑞希）

　　轉(zhuǎn)自：新華每日電訊

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