近10萬億元市場(chǎng)規(guī)模 住房租賃行業(yè)進(jìn)入黃金10年

　　近日，《2021中國(guó)城市租住生活藍(lán)皮書》(下稱《藍(lán)皮書》)正式發(fā)布，指出基于我國(guó)城鎮(zhèn)化率年平均2%的增速，在2030年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模將近10萬億元，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展的“黃金十年”。

　　面向如此愿景，如何承接起廣大市場(chǎng)需求，成為行業(yè)各方面臨的核心課題，也是機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房發(fā)展的關(guān)鍵。

　　政策鼓勵(lì)發(fā)展“長(zhǎng)租”，強(qiáng)調(diào)房屋“住”的本質(zhì)

　　在傳統(tǒng)住房租賃市場(chǎng)中，主要以個(gè)人房東為主的租賃房源，普遍存在配套陳舊、品質(zhì)差、服務(wù)少等問題。而隨著經(jīng)濟(jì)水平提高、居民消費(fèi)水平提升，2011年前后，住房租賃企業(yè)逐漸出現(xiàn)，瞄準(zhǔn)租賃市場(chǎng)短板和租賃住房剛需推出了“長(zhǎng)租公寓”，開啟了由“機(jī)構(gòu)化”逐漸替代“個(gè)人化”的行業(yè)發(fā)展進(jìn)程。

　　2015年起，資本入局使“長(zhǎng)租公寓”企業(yè)井噴式增長(zhǎng)，資本熱潮下的開發(fā)商們集體“搶灘”，盲目、快速、過度擴(kuò)張引起的風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)。直到2019年住建部等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》，2020年《住房租賃條例(征求意見稿)》發(fā)布，以及各地的監(jiān)管和支持政策陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)行業(yè)進(jìn)行了有效管理，明確了企業(yè)要在規(guī)范中發(fā)展，使行業(yè)在凈化后步入穩(wěn)定的精耕期。

　　尤其是2021年“全國(guó)兩會(huì)”指出“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”“完善長(zhǎng)租房政策”，更看出在新的發(fā)展階段中，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房將有更大空間，也促使“長(zhǎng)租”更加強(qiáng)調(diào)“房”的居住功能，遵循長(zhǎng)期“住”的生活本質(zhì)。

　　對(duì)于長(zhǎng)租房的市場(chǎng)反饋，《藍(lán)皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前有65%的租客將“機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房”作為首選。而在業(yè)主層面，自如的“80后”業(yè)主占比達(dá)32%，托管時(shí)間越來越久，5年以上占比超50%?！邦^部”的住房租賃企業(yè)保持穩(wěn)健發(fā)展?fàn)顟B(tài)，以超100萬間的房源管理量走在前列，同時(shí)推動(dòng)了租住產(chǎn)品矩陣化發(fā)展、居住服務(wù)水平提升等方面初步趕超世界水平。

　　提高機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比達(dá)15%以上

　　但即便如此，“好房難求”的現(xiàn)象在租房旺季仍普遍存在，租客想租到機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房仍有一定難度。一方面是，當(dāng)前我國(guó)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比不足5%，與國(guó)際市場(chǎng)相比的22%-80%水平相差甚遠(yuǎn)。因此有不少業(yè)內(nèi)專家建議，在未來10年內(nèi)，要通過培育樣板機(jī)構(gòu)，打造中國(guó)特色的城市居住租賃模型，提高機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比，尤其是一線重點(diǎn)城市要達(dá)到15%以上，對(duì)承接租賃需求有重要意義。

　　另一方面，提高機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比的重要方式之一，即是對(duì)存量住房的改造盤活。《藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前住房租賃供給仍以存量供給為主，但房齡20年以上的占比達(dá)65.3%；30年以上占比達(dá)27.3%。這其中40%存在質(zhì)量、環(huán)境、配套錯(cuò)配的問題。

　　對(duì)于這部分房源提質(zhì)增效，在未來一段時(shí)期，居住供給由“開發(fā)模式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營(yíng)模式”將成為必然。這意味著，要發(fā)揮專業(yè)化租賃企業(yè)的引領(lǐng)作用，通過對(duì)房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化改造，來進(jìn)行存量房源的整體品質(zhì)提升。

　　規(guī)模與品質(zhì)并重，“增益租”成行業(yè)模式樣本

　　政策的針對(duì)性指導(dǎo)、供給方式的改變勾勒出行業(yè)未來藍(lán)圖，但此過程中，相關(guān)企業(yè)主體也面臨挑戰(zhàn)。一是規(guī)模與品質(zhì)的雙向提升，二是租賃模式的變革。

　　在業(yè)內(nèi)看來，未來住房租賃企業(yè)對(duì)于規(guī)模提升，要跨過業(yè)務(wù)城市房源持有量10萬間的發(fā)展門檻，才有可能使經(jīng)營(yíng)毛利由負(fù)轉(zhuǎn)正，保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)情況。同時(shí)，企業(yè)要堅(jiān)持“長(zhǎng)期事業(yè)”發(fā)展觀，堅(jiān)持“品質(zhì)先行”的根本基礎(chǔ)。自如管理團(tuán)隊(duì)對(duì)行業(yè)未來認(rèn)為，規(guī)模提升帶來管理半徑擴(kuò)大，不僅要依靠強(qiáng)大的管理系統(tǒng)，還要有強(qiáng)大的組織管理能力和組織文化，必須重視前期投入，而無論是10萬間還是100萬間，“品質(zhì)關(guān)”都是住房租賃企業(yè)跨過且長(zhǎng)期堅(jiān)守的第一關(guān)。

　　在租賃模式變革方面，過去一段時(shí)期里，住房租賃企業(yè)推動(dòng)行業(yè)由C2C向C2B2C轉(zhuǎn)變，而面向未來，則更強(qiáng)調(diào)企業(yè)與個(gè)人的“價(jià)值共創(chuàng)”。2021年，自如創(chuàng)新求變推出的“增益租”模式即是如此，從單純的委托出租轉(zhuǎn)向長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健的伙伴關(guān)系。該模式下，“收出價(jià)格透明、保底收益、收益分成”的創(chuàng)新機(jī)制，不僅是吸引業(yè)主將存量房源投入市場(chǎng)的亮點(diǎn)，也是保障業(yè)主基本利益、降低風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。而自如對(duì)于供應(yīng)鏈?zhǔn)畮啄甑拇蚰?，讓裝修成本相對(duì)更低的同時(shí)，保障居住品質(zhì)，使租客享有更具性價(jià)比的居住產(chǎn)品。

　　總結(jié)來看，住房租賃行業(yè)是個(gè)“年輕”的行業(yè)，也是個(gè)快速變革的行業(yè)，面對(duì)未來近10萬億的市場(chǎng)規(guī)模，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在政策指導(dǎo)下，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比在不斷提高的同時(shí)，“頭部”企業(yè)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)對(duì)行業(yè)賦能，從而帶動(dòng)“中長(zhǎng)尾部”發(fā)展，形成各方共創(chuàng)共助的市場(chǎng)格局，而相關(guān)企業(yè)更應(yīng)秉持長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展定力，以審慎態(tài)度強(qiáng)化精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，讓“長(zhǎng)租”始終遵循“住”的本質(zhì)。(李豪悅)

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