中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的階段性趨勢

　　今年以來，整個輿論對中國住房市場的討論和判斷與以往有了一些不同：有悲觀的認為馬上要崩盤，有樂觀的認為我們可能還有長達十幾年甚至幾十年的高速增長。我們的觀點既不是特別悲觀，也正視當前的現(xiàn)實。我想談三個方面的認識。

　　第一，當前中國的住房市場出現(xiàn)了相對明顯的階段性趨勢。一是增長速度放緩或者說增速換擋。我們測算了一下，1998年到2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，年復合增長率24.4%。從2012年起，這種高速增長的情況開始發(fā)生變化，2012年和2013年分別同比增長11.4%和19.4%，整體上明顯放緩。而且，我們認為這種放緩是符合規(guī)律的，是房地產(chǎn)持續(xù)十幾年的高速增長以后，開始規(guī)律性地回落。這種回落不僅僅表現(xiàn)在投資方面，還表現(xiàn)在銷售以及其他方面。所以，增速換擋是當前的一個比較明顯的特征。

　　其背后的原因是什么？首先，經(jīng)濟增長速度換擋；其次，供求關系發(fā)生了明顯變化。我們的研究團隊根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)和其他數(shù)據(jù)做了推算，到2012年的時候所有常住人口家庭戶均住房一套。從國際經(jīng)驗來看，在這樣的供求關系下，房地產(chǎn)市場、住房市場會有比較大的階段性變化。當然，成套率只有70%多，并且占有不均衡。但我們要注意到供求關系，這十幾年來大規(guī)模建房，使得整體的存量規(guī)模已經(jīng)相當大了，住宅結構也發(fā)生了變化。存量的規(guī)模大體上和新建房的規(guī)模各占半壁江山，所以存量房的交易量不斷地增大，對新建房的投資也產(chǎn)生了影響。當然，也有人說這兩年的調(diào)控抑制了一些投資。我們認為，從客觀上來講，沒有一個國家房地產(chǎn)是永遠高歌猛進的，到了一定程度會規(guī)律性地回落，而這種回落不是泡沫的破裂。

　　第二，區(qū)域市場出現(xiàn)分化。在銷售、土地市場以及房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績上都表現(xiàn)出分化的特征。我們2013年選擇了東中西部各一個省份做調(diào)查，結果顯示，這不是偶然的，也不是局部的，出現(xiàn)了非常明顯的分化特征。像江蘇這樣經(jīng)濟比較好的東部省份，全省大多數(shù)地方的住宅去庫存周期已經(jīng)長達15-16個月左右，所以整體上是發(fā)生了變化。當然，這種分化有人口聚集的因素、產(chǎn)業(yè)布局的因素，以及供求的因素。

　　第三，雙軌供給形成?！笆濉逼陂g，保障房供給大幅度提高，現(xiàn)在差不多達到12%-13%左右，全部建成以后，到2015年保障家庭會達到20%左右?！半p軌”一邊是市場軌，一邊是政府軌，各自歸位，起到了市場配置資源的決定性作用，也發(fā)揮政府的作用，這方面已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。而這雙軌形成特別是保障房的占比增加，對商品房市場當然有影響。

　　在此形勢下，我們需要注重什么風險？

　　第一，在投資增速回落的過程中對經(jīng)濟增長、地方財政、地方債務的影響需要控制。我們不會主動地加大擠泡沫的力度，讓它快速回落，但要把握政策的邊界和力度。同時，特別要避免在投資規(guī)律性回落的時候盲目地刺激。盲目地刺激帶來更多的房地產(chǎn)過剩，泡沫風險可能會增加。

　　第二，市場分化的過程中，要注意三四線城市產(chǎn)能過剩的危機和一線城市的問題。一線城市的問題在于怎么消化這么高的地價，特別是市場發(fā)生微妙變化的情況下。

　　第三，注意房地產(chǎn)的資金問題?，F(xiàn)在，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)了問題，需要防范風險。

　　在這樣的背景下，調(diào)控的思路一定會轉(zhuǎn)變，從現(xiàn)實出發(fā)，實施分類調(diào)控。大家得的不是一樣的病，不能吃一樣的藥，否則會出問題的。與此同時，要發(fā)揮地方政府的作用。此外，要保持房地產(chǎn)金融政策的中性，完善保障房制度，特別是加強市場預期管理，否則會放大負面效應，帶動市場波動。當然，需要著手建立長效機制。

來源： 中國發(fā)展觀察 任興洲

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