房地產(chǎn)與中國改革的突破口

　　房地產(chǎn)既有產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的一面，更有福利和社會建設(shè)的一面，房地產(chǎn)畸形發(fā)展的核心問題是政府沒有將房地產(chǎn)的性質(zhì)擺正

　　中國的房地產(chǎn)問題

　　雖然中國當(dāng)前的經(jīng)濟社會改革千頭萬緒，但房地產(chǎn)市場可能是整個經(jīng)濟社會問題的一個癥結(jié)。透過中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展，我們可以看到當(dāng)代中國財政、金融、產(chǎn)業(yè)、社會、政治和文化等方方方面問題之間的相互聯(lián)系。我們認為，正是因為房地產(chǎn)是當(dāng)代中國各種問題的交集，房地產(chǎn)改革既是中國未來改革繞不開的領(lǐng)域，也可以成為下一步改革的一個重大突破口。

　　中國房地產(chǎn)的泡沫似乎不用再贅述。現(xiàn)在只要在中國的大城市周邊走走，就可以發(fā)現(xiàn)數(shù)量驚人的空置房。現(xiàn)在一線城市的單位房價已經(jīng)高達2萬—3萬人民幣以上，相當(dāng)于一般居民半年的收入，這在全世界都是罕見的。很明顯，這些空置房中很大一部分只是個人和企業(yè)的投資品。房地產(chǎn)市場泡沫和空置房平行存在的現(xiàn)象也一直是國際社會的關(guān)注，很多人總是把中國和日本的房地產(chǎn)泡沫進行對比。兩者之間確實有一定的相似性。日本房地產(chǎn)的崛起是日本戰(zhàn)后經(jīng)濟繁榮的結(jié)果。戰(zhàn)后30年，房地產(chǎn)一直以比較溫和的速度增長。但在上世紀80年代中葉的“廣場協(xié)議”之后，日元對美元快速升值，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格以一日千里的速度增長，在六年內(nèi)增長了三倍以上。在日本房地產(chǎn)價值達到頂峰的1991年，東京的地價等于全美的土地價值。眾所周知，不久以后日本就遭遇了房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟衰退的“失去的十年”。就房地產(chǎn)市場的規(guī)模、泡沫發(fā)展的背景和私人資本的推動力來說，中國和日本的房地產(chǎn)泡沫有極其相似的一面。如果將北京、上海、廣州等“一線”城市過去15年的基準房價與日本80年代相比，不難發(fā)現(xiàn)兩者之間的驚人相似。

　　但是中國與日本的房地產(chǎn)泡沫又有非常不同的一面。首先，比起80年代的日本，中國金融體制對于整個實體經(jīng)濟來說更落后。中國金融體系以國有銀行為主，而國有銀行的存貸款利率都是中央銀行直接控制的。最近幾年，面對較高的通脹率，中國國有銀行提供的存款利率一直偏低，而中國股市自從2007年以來又一蹶不振，所以中國私人資本除了投資實業(yè)以外只有房地產(chǎn)市場、理財產(chǎn)品和地下錢莊這三個去處。最近幾年，因為大部分制造業(yè)的利潤逐漸下降，私人資本更涌向房地產(chǎn)、理財產(chǎn)品和地下錢莊這三個方向，而房地產(chǎn)又是三者之間最安全、收益最穩(wěn)定的投資品。總而言之，只要基準存款利率繼續(xù)被壓低在市場均衡水平之下，房地產(chǎn)市場總能有私人資金源源不斷地流入。

　　中國房地產(chǎn)背后的推手除了民間資本以外，還有地方政府的財政利益。1994年的分稅制以后，中央財政占財政收入的比重迅速提高，而許多地方財政則陷入一種捉襟見肘的境地，特別是城市發(fā)展需要的巨大資金無法籌措。這時正逢土地出讓的“招拍掛”改革，讓許多經(jīng)濟發(fā)展較快的地方政府有了一筆可觀的財源。從地方財政的角度看，這里有一個清晰的良性循環(huán)：財政水平取決于土地水平，土地價值取決于地產(chǎn)價值，而地產(chǎn)價值又取決于城市的人口和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模，而基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模又取決于財政能力。于是，在過去十幾年，賣地收入很快成為許多地方財政的重要財政支柱。地產(chǎn)增值作為土地財政的重要環(huán)節(jié)，自然而然成為地方政府財政利益的一部分。所以與80年代以私人和財團為主的日本房地產(chǎn)投資熱不同，中國的地方政府財政構(gòu)成了中國房地產(chǎn)泡沫的重要推手。

　　房地產(chǎn)泡沫的后果

　　中國的房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展已經(jīng)導(dǎo)致了嚴重的經(jīng)濟社會后果。據(jù)社科院2009年的調(diào)查，中國的平均每套房價大約是城市三口之家八年的收入和農(nóng)民三口之家30年收入的總和。全國85％的家庭無力購房。盡管這個數(shù)字現(xiàn)在不再公布，但肯定會更高。如果我們只看北京、上海、廣州等地的房價，大部分85后和90后年輕移民應(yīng)該是無力購房的。這些無力購房群體其實并不在少數(shù)：中國的超大城市化模式導(dǎo)致超過半數(shù)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)就業(yè)機會聚集在北、上、廣等幾個大城市及其周邊的經(jīng)濟區(qū)。即使房價繼續(xù)上漲，大學(xué)畢業(yè)生還會不斷涌向這些高房價地區(qū)。而大多數(shù)年輕人光靠自己的努力是很難得到一個體面的生存空間的。他們至少得依靠長輩和家庭的支持。很多中產(chǎn)家庭為了買房可以說是傾家蕩產(chǎn)：如果一對來自于農(nóng)村或小城市的年輕人想在一線甚至是二線城市安家，不僅是年輕人的財富要耗盡，兩代家庭的積蓄可能都要用來首付。正是在這個特殊的背景下，高房價使得中國社會尤其是年輕一代的不滿達了新的沸點。

　　高房價對整個社會尤其是年輕人的影響又不限于經(jīng)濟，其社會和文化后果可能遠遠超出經(jīng)濟后果。高房價和高地價不僅提高了整個經(jīng)濟的運行成本，還提高了租金在整個社會財富的比重，壓縮了所有勞動者的生存空間，影響了社會的創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)能力，最終導(dǎo)致一種極度不健康的社會心態(tài)。設(shè)想一個剛剛走上社會的科學(xué)研究人員，為了在大城市養(yǎng)家糊口，可能得承受占到收入一半以上按揭貸款，這樣，那還有什么動力去搞學(xué)術(shù)研究?那些想創(chuàng)業(yè)的年輕學(xué)生，除了加盟像淘寶這樣的電商以外，如何能夠付得起高額的租金?那些有一定資本的私人企業(yè)家，面對高房價和房地產(chǎn)利益的誘惑如何會去投資技術(shù)?那些以街邊店鋪為生的小經(jīng)營者，面對高租金和高物價，如何能夠保存自己的良心，拒絕降低商品和服務(wù)的質(zhì)量?那些海外留學(xué)人員，面對國內(nèi)高房價極其引發(fā)的社會矛盾，如何抗拒海外生活和工作條件的誘惑?與此相反，對于因為家族的地產(chǎn)而一夜暴富的郊區(qū)市民或是通過房地產(chǎn)投資賺得盆滿缽滿的投機商而言，從房地產(chǎn)泡沫中學(xué)到的，一定是投機取巧而不是辛勤的勞動和艱苦的創(chuàng)業(yè)。由于高房價導(dǎo)致的收入和財產(chǎn)不平等，官員和商人普遍“多房”即使不是社會現(xiàn)實，也很容易成為一種大眾意識中的“常識”。如果這種社會現(xiàn)實進一步固化成為所有人的價值基礎(chǔ)的話，整個社會就會變得缺乏共同的價值，官方意識形態(tài)就會缺乏常識的基礎(chǔ)。

　　從長遠看來，中國房地產(chǎn)泡沫如果繼續(xù)任其發(fā)展下去，那么中國的大城市很可能會“香港化”。什么是“香港化”?“香港化”指的是因為房地產(chǎn)價格持續(xù)過高而導(dǎo)致的整個經(jīng)濟社會的停滯。自從房地產(chǎn)開始復(fù)蘇之后，香港的房價一路飆升，現(xiàn)在已經(jīng)達到了一種可以讓大學(xué)畢業(yè)生的收入無法支付房租的程度。有的地方甚至出現(xiàn)了露宿街頭的大學(xué)畢業(yè)生。眾所周知，香港的高房價己經(jīng)嚴重影響了香港的國際競爭力，使得香港落后于新加坡和韓國這樣的興起工業(yè)國?，F(xiàn)在，這種社會經(jīng)濟危機已經(jīng)政治化，具體表現(xiàn)為香港日益崛起的泛民主化和本土化等政治運動。不管政府做什么，都要反對。越來越多的年輕人加入了反對派，為了反對而反對。這些政治運動的原因從表面上是香港年輕人的政治覺醒，實質(zhì)上是因為年輕人在當(dāng)今的香港經(jīng)濟和社會中普遍找到不自身的位置，看不到未來安居樂業(yè)的前途。有些年輕人還將香港當(dāng)前的經(jīng)濟社會狀況歸罪于中央政府和大陸移民，因此更激烈地要求政治上的獨立和獨立身份。香港之所以會這樣，既有其地少人多的自然原因，也是其特殊的經(jīng)濟政治結(jié)構(gòu)所致。相比之下，中國沒有一個大城市的土地供給是像香港那樣緊缺的。中國的房地產(chǎn)問題更多的是國內(nèi)財政和金融導(dǎo)致的。在很大程度上，中國一些大城市已經(jīng)出現(xiàn)了“香港化”的端倪。但中國大陸跟香港非常不同：中國既沒有比較健全的法律制度，也沒有龐大的中產(chǎn)階級。如果中國沿著“香港化”的方向發(fā)展，其政治后果只會比香港更加嚴重。

　　房地產(chǎn)作為改革突破口

　　雖然房地產(chǎn)問題千頭萬緒，但中國房地產(chǎn)的畸形發(fā)展的核心問題是政府沒有將房地產(chǎn)的性質(zhì)擺正。房地產(chǎn)即有產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的一面，更有福利和社會建設(shè)的一面。而且房地產(chǎn)作為社會福利的一面完全可以與作為經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的一面在制度上區(qū)分開來，例如新加坡的組屋制度。這一點中國并不是沒有注意到，而是沒有能在制度層面上貫徹到底。如果中國政府能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的經(jīng)濟與社會屬性分開，保證“居者有其屋”，那么以上所討論的各種社會、經(jīng)濟和政治隱患就都能從根本上得到解決：年輕人更有動力從事創(chuàng)造性工作，創(chuàng)業(yè)者會更加踏踏實實地創(chuàng)業(yè)，年老人可以更放心地安度晚年。正是因為一開始沒有把這個問題擺正，把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，才使得房地產(chǎn)問題與中國財政、金融和實體經(jīng)濟中的各種其它問題結(jié)合在一起，變成中國當(dāng)前經(jīng)濟社會發(fā)展的一個最大的“定時炸彈”。

　　總體上看，同改革開放以來經(jīng)濟建設(shè)取得的巨大成就相比，中國在社會權(quán)利方面取得的進步不是很理想。社會權(quán)利如果不能實現(xiàn)，整個社會就沒有社會凝聚力，社會穩(wěn)定和“中國夢”就都沒有基礎(chǔ)。最近10年，中國政府已經(jīng)把民生問題提高到改革的首要議程，這是非常必要的。那么，民生問題或者中國社會所認同的民權(quán)如何實現(xiàn)?這需要很大的努力。而對大多數(shù)人民來說，住房是社會權(quán)利中最重要的權(quán)利。就解決人民的住房權(quán)來說，政府有幾個方面的問題需要考量。

　　第一，中國需要調(diào)整房地產(chǎn)政策思路。在中國，房地產(chǎn)主要被視為經(jīng)濟政策的一部分，而非社會政策的一部分。把房地產(chǎn)視為單純的經(jīng)濟政策領(lǐng)域，其GDP功能（對經(jīng)濟增長的貢獻）被凸現(xiàn)出來，而其社會功能（社會成員對住房需求和人們的“空間權(quán)”）就被忽視。這種政策思路要調(diào)整，要實現(xiàn)房地產(chǎn)從經(jīng)濟政策到社會政策的轉(zhuǎn)型。

　　縱觀世界各國，凡是房地產(chǎn)市場發(fā)展健全和公共住房解決得好的國家，都是把房地產(chǎn)作為國家社會政策的一部分。這些國家并不把房地產(chǎn)看成是其經(jīng)濟增長和發(fā)展的一個重要資源，就是說，房地產(chǎn)對GDP的貢獻不是這些國家政府的首要考量，首要的考量是社會發(fā)展，是社會成員的居住權(quán)。經(jīng)濟因素當(dāng)然很重要，房地產(chǎn)的發(fā)展也必須考慮到供求關(guān)系，否則是不可持續(xù)的。但是這種市場導(dǎo)向的經(jīng)濟考量是在宏觀的社會政策框架內(nèi)進行的。

　　地窄人稠、土地資源十分緊張而經(jīng)濟高度發(fā)展的新加坡是亞洲社會房地產(chǎn)市場發(fā)展的最健康的國家。新加坡學(xué)習(xí)了歐洲公共住房的經(jīng)驗，又結(jié)合自己的國情，創(chuàng)造了獨一無二的公共住房制度。在新加坡，80％以上的家庭住在公共住房。公共住房投資是新加坡社會性投資最為重要的一個環(huán)節(jié)。

　　第二，中國需要考慮調(diào)整中央和地方財稅關(guān)系，減少地方政府對房地產(chǎn)的依賴。正如前面所分析的，房地產(chǎn)的畸形發(fā)展和地方政府的財政利益密不可分。長期以來，政府從行政上限制土地的供應(yīng)量，利用賣地收入彌補收入不足并提供城市發(fā)展基金。同時，政府所推行的“招拍掛”制度也阻礙著競爭性土地供應(yīng)市場的形成。各級地方政府的賣地財政提高了土地價格；而發(fā)展商通過抬高房價，將高土地價格轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)的買家，即消費者。

　　現(xiàn)在，房地產(chǎn)已經(jīng)是地方各級政府的GDP主義的一個核心組成部分。地方政府在在GDP主義的指導(dǎo)下將房地產(chǎn)的經(jīng)濟性質(zhì)發(fā)展到極致，而沒有照顧其社會福利屬性。房地產(chǎn)本來就是一種特殊社會產(chǎn)品，因為其直接關(guān)切到社會成員的空間居住權(quán)，也直接關(guān)乎社會穩(wěn)定與和諧。

　　在這樣的GDP主義的驅(qū)動下，無論哪個角色，政府、發(fā)展商還是投資者，都想從房地產(chǎn)那里獲得巨額的利益。正因為這樣，在中國房地產(chǎn)投資過程中，帶有極大的投機性。應(yīng)當(dāng)指出的是，中國的地方政府也是這個過程中的投機者。不管地方政府投機動機（如地方財政考量）的理由如何，在制造房地產(chǎn)泡沫方面，地方政府和發(fā)展商同樣具有不可推卸的責(zé)任。實際上，大量的泡沫是地方政府和發(fā)展商利益共同體的結(jié)果。

　　要促成房地產(chǎn)從經(jīng)濟政策向社會政策的轉(zhuǎn)型，就必須改變地方政府對房地產(chǎn)的依賴。也就是說，中央政府必須提供給地方政府其他的動力機制。這就必須改變目前中央和地方政府的財稅分配機制。1994年實行分稅制以來，財力上移到中央政府，但責(zé)任并沒有相應(yīng)轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在很多領(lǐng)域是中央政府出政策，地方政府出錢。這給地方政府很多財政壓力。同時，地方以GDP為中心的經(jīng)濟政策也需要大量資金投入到基礎(chǔ)建設(shè)。于是，賣地也就成為一個創(chuàng)收機制，或者第二財政。這是地方政府努力提高地價的一個重要原因。因此，要不中央政府向地方分權(quán)，使得地方政府擁有更大的財稅權(quán)，要不中央政府把一些現(xiàn)在由地方政府擔(dān)負的責(zé)任也收上來。沒有這種調(diào)整，地方的土地財政動力還繼續(xù)很大，而房地產(chǎn)價格還是會繼續(xù)暴漲。十八屆三中全會《決定》強調(diào)，要調(diào)整中央地方關(guān)系，增加中央政府的事權(quán)。這個方向是對的。房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是其中一項重要事權(quán)。

　　第三，中央和地方政府都必須大量增加社會性投資，盡量滿足作為福利品的家庭基本住房需求。改革開放30多年來，中國的經(jīng)濟增長主要來自生產(chǎn)性投資。社會投資不但一直沒有得到重視，反而每況愈下。教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障、公共住房、環(huán)保等等方面的社會投資嚴重不足。特別需要指出的是，每次經(jīng)濟危機總會導(dǎo)致生產(chǎn)性投資的激增和社會性投資的減少。2008年的全球金融危機之后，中國對于各個生產(chǎn)領(lǐng)域的投資激增，已經(jīng)導(dǎo)致了很多工業(yè)領(lǐng)域的產(chǎn)能過剩，造成浪費和低效率。這其中許多的過剩已經(jīng)在市場的層面反映出來。但房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的供給過剩則由于其錯綜復(fù)雜的利益結(jié)構(gòu)而被掩蓋起來。相反，直至去年，房地產(chǎn)還在繼續(xù)被許多地方政府當(dāng)作是經(jīng)濟增長的主要來源，這種局面必須改變。社會性投資嚴重不足，社會制度就建立不起來，消費社會也無從談起。大量增大社會投資，尤其是增加經(jīng)濟適用房和廉租房等保障性房的建設(shè)，不僅可以有助于解決一部分城市居民和新移民的住房問題，同時也能刺激消費，帶動長期可持續(xù)的經(jīng)濟增長。

　　第四，私人資本的投機也是房地產(chǎn)泡沫的一個重要原因。這一部分是外國投機。對外國的投機必須加以限制。中國目前的房地產(chǎn)市場過分開放，在完全沒滿足本國國民要求的情況下，房地產(chǎn)市場全面向外國投資者開放。這里的風(fēng)險極大。另外一塊是國內(nèi)民間資本。民間資本組成“炒房團”大量投資房地產(chǎn)，這里除了房地產(chǎn)政策導(dǎo)向和高利潤以外，還跟民間資本在中國所受的種種限制有關(guān)。一方面要規(guī)制房地產(chǎn)過度投機行為，一方面也要為民間資本形成提供必要的制度護航。正因為很多領(lǐng)域不允許民間資本進入，而當(dāng)今的金融體系又存在許多缺陷，民間資本才紛紛組成“熱錢”，走向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　第五，房地產(chǎn)改革必須要因地制宜，以人民的實際需求為本。中國房地產(chǎn)市場的特點是高房價對不同群體的影響非常不同。從宏觀上看，中國城市的住房自有率和人均面積在全世界也不算低。實際上，很多城市居民不僅有自住房，往往在本地還有投資房。另外，許多有錢有權(quán)的家庭還在許多地方擁有不止一套投資房。真正缺少自住房又無法負擔(dān)高昂房價的多是年輕的城市間移民。所以未來的房地產(chǎn)改革必須要考慮不同人群的需求。例如對于年輕的城市間移民的第一套自住房，政府要有專門的住房保障政策。相反，對于那些擁有多套投資房的人，政府必須要通過全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，掌握其財產(chǎn)信息，通過征房產(chǎn)稅的辦法遏制房地產(chǎn)投機。

　　從技術(shù)上說，要遏制炒房和投機并不難，例如可進行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記、限制購房的數(shù)量、規(guī)定住房居住的最低年限、收取房產(chǎn)稅等等。但這些政策往往都沒有持久的效果。中國政府這些年房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗已經(jīng)表明，光從房地產(chǎn)市場本身入手來改革房地產(chǎn)，任何政策都不會很有效。真正有效的改革必須從上述宏觀層次上著手。這些宏觀的改革可以逐步地推進。房地產(chǎn)既是中國當(dāng)代社會經(jīng)濟問題的癥結(jié)，也是中國社會與經(jīng)濟改革的突破口。從第十一個五年規(guī)劃的經(jīng)驗來看，社會改革不能全面出擊。能夠做的已經(jīng)做了，如果繼續(xù)進行全方位改革，就很難取得具有實質(zhì)性的進展。改革的核心應(yīng)當(dāng)是找到突破口。無論是社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生、教育和住房，如果其中有一個領(lǐng)域取得重大突破，那么就會帶動其他方面的改革。

　　從現(xiàn)實情況看，選擇房地產(chǎn)作為改革的突破口還有很多的優(yōu)勢。我們可以從如下幾方面來看。在政治方面，政府在房地產(chǎn)問題上已經(jīng)花費了很大的精力，但到現(xiàn)在為止并沒有取得重大的進展。在這場和既得利益的較量中，如果政府退縮，政府的政策甚至政治“信用”就會受到嚴重損害。一旦政府退縮，既得利益集團會變得更為強大。在社會層面看，社會對房地產(chǎn)的抱怨最多。這是因為房地產(chǎn)對社會來說最為重要，是社會生存的基礎(chǔ)，尤其在中國文化背景中。房地產(chǎn)作為一種特殊的社會產(chǎn)品一旦泡沫化，就會造成社會的泡沫化。在經(jīng)濟層面，房地產(chǎn)已經(jīng)儼然成為中國經(jīng)濟，尤其是地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅存在著嚴重的泡沫，而且也有效惡化著中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。現(xiàn)在，各級政府拼命地從房地產(chǎn)謀取暴利，不思通過企業(yè)改革、技術(shù)進步和管理水平的提高，“房地產(chǎn)”病已經(jīng)成為中國經(jīng)濟病。世界上還沒有一個國家通過發(fā)展房地產(chǎn)而實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的；相反的例子則有，很多經(jīng)濟體因為房地產(chǎn)病而衰落。從政策平臺建設(shè)來看，如果設(shè)計得好，房地產(chǎn)改革可以帶動其他領(lǐng)域如教育、醫(yī)療、社會保障、公積金、社區(qū)建設(shè)（包括宗教和種族和諧）等等方面的改革。在這方面，中國可以向像新加坡那樣成功的國家學(xué)習(xí)到很多好的經(jīng)驗。

　　綜上所述，如果中國能夠在第十二個五年規(guī)劃期間，甚至更長的時間，把房地產(chǎn)領(lǐng)域改革好，那么就可獲取數(shù)十年的社會長治久安。社會穩(wěn)定了，民眾怨氣少了，就可以為未來更多的系統(tǒng)性改革贏得時間，創(chuàng)造良好的社會條件。

　　房地產(chǎn)與中國發(fā)展模式的未來

　　最后，我們還想就房地產(chǎn)問題引申開來，提出一個更深層次的問題，那就是中國的經(jīng)濟社會發(fā)展何處去的問題。從1978年到2014年，中國的改革開放已經(jīng)進行了37年，時間不算短了。在更短的時間內(nèi)，日本、韓國、新加坡和臺灣等東亞國家和地區(qū)都曾創(chuàng)造了經(jīng)濟奇跡。從成就上看，中國也己經(jīng)成為世界第二大經(jīng)濟體和中等收入國家，基本解決了13億人的溫飽甚者小康問題。從規(guī)模上看，中國也已經(jīng)有了世界上最大的企業(yè)、最大的國內(nèi)市場、最活躍的消費群體、最大的研究和發(fā)展團隊。這是中國經(jīng)濟發(fā)展不可抹殺的成就。房地產(chǎn)的價值的飛速上升也是這種成績的一種具體表現(xiàn)。

　　但從一個宏觀的歷史角度看，中國的經(jīng)濟發(fā)展還是有很多缺憾：中國既不是世界領(lǐng)先的科學(xué)技術(shù)大國，也沒有多少國際知名的品牌，可以說“大”而不“強”。如果從歷史角度看，中國既沒有像19世紀末的德國和美國那樣，引領(lǐng)一場新的世界范圍的工業(yè)革命，也沒有像20世紀中葉以后的美國、日本甚至韓國那樣，為世界消費者提供一種新的消費模式。從技術(shù)層面上，我們的發(fā)展很大程度還是建立在技術(shù)引進而不是技術(shù)創(chuàng)新上的。從發(fā)展層面上，我們的發(fā)展還是一種粗放式的動員型發(fā)展，主要靠的是國內(nèi)移民、土地開發(fā)、信貸擴張、資源開采和環(huán)境破壞。這種發(fā)展的動力與其說是靠“人”的，還不如說是靠“天”的。更嚴重的是，這種動員式的發(fā)展模式是不可持續(xù)的，而且發(fā)展每進行一步代價也就更大。房地產(chǎn)市場只是這種模式的最集中、最典型的代表而已：這是一種利用人口聚集、土地出賣、資源開采、信貸擴張和透支年輕人未來的不歸路。等到中國人口老化加劇、城市土地短缺和基準利率提升，房地產(chǎn)泡沫必然破滅，經(jīng)濟增長也將無以為繼。與其等到泡沫破滅，不如首先從解決住居民的“居住權(quán)”開始，對中國過去20年的房地產(chǎn)發(fā)展模式進行根本改革。從房地產(chǎn)入手修正中國的發(fā)展模式，將是中國未來可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。不管怎么看，數(shù)千年來，讓居者有其屋，歷來就是中國人中國夢的重要組成部分。

來源： 中國發(fā)展觀察 鄭永年 黃彥杰

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