中國住房過剩 房地產(chǎn)暴風(fēng)雨將不可避免地到來

　　部分城市的房屋供應(yīng)已經(jīng)過剩，這是業(yè)界共識。但全國范圍內(nèi)的過剩到底嚴(yán)重到什么程度，一直缺乏數(shù)據(jù)支撐。今天下午，我在國家統(tǒng)計局和主要省份統(tǒng)計局網(wǎng)站上查閱資料時，有了一個驚人的發(fā)現(xiàn)：中國房屋開發(fā)量的確已經(jīng)過剩，而且過剩程度非常令人震驚!

　　如果你查閱國家統(tǒng)計局2013年統(tǒng)計公報，是看不任何異常的。根據(jù)這個報告，2013年全國房屋施工面積是66.6億平米;竣工面積是10億平米，其中住宅是7.9億平米。根據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014~2020年》，未來6年要實(shí)現(xiàn)1億農(nóng)村人口進(jìn)城，那么按照目前城市住宅竣工速度，6年可以提供7.9×6=47.4億平米的住宅?？紤]到部分老舊住宅的拆除，以及城市原有人口住房的改善，這個住宅供應(yīng)量應(yīng)該是可以接受的。

　　今天下午，當(dāng)我試圖比較常州、無錫、蘇州、南京的新建住房量時，對國家統(tǒng)計局的數(shù)字產(chǎn)生了疑問。因?yàn)榘凑粘Ｖ菔薪y(tǒng)計局的數(shù)字，2013年當(dāng)?shù)亟ㄖ髽I(yè)正在施工的房屋面積是1億平米。而南京、蘇州、無錫的數(shù)字更大，這樣僅僅江蘇的四個城市，就有超過4億平米的房屋在建面積!

　　打開2013年和2012年江蘇省統(tǒng)計公報查看的時候，就更傻了：2013年江蘇建筑企業(yè)房屋建筑施工面積竟然是19.3億平米;竣工面積6.8億平米，其中住宅竣工面積4.8億平米。2012年，這三個數(shù)字分別是16.2億平米5.8億平米和4.1億平米。也就是說，如果國家統(tǒng)計局的數(shù)字正確，僅僅江蘇一個省，就占了全國約三分之一的建筑總量。這，顯然是不可能的。

　　會不會是江蘇統(tǒng)計局昏了頭，連續(xù)兩年的統(tǒng)計數(shù)字都是錯誤的?我?guī)е@個疑問，查閱了浙江省統(tǒng)計局官網(wǎng)上的2013年統(tǒng)計年鑒提供2012年數(shù)據(jù)，因?yàn)?014年版提供2013年詳細(xì)數(shù)據(jù)的還沒有出來。在這個年鑒中赫然寫著，2012年浙江省房屋施工面積高達(dá)16.7億平米，竣工面積高達(dá) 5.5億平米。僅僅在紹興一個地級市，2012年的房屋施工面積就達(dá)到了4.7億平米，竣工面積達(dá)到了1.8億平米!

　　要知道，紹興只有500萬常住人口，就算100%城鎮(zhèn)化，而且每年竣工房屋中只有一半是住宅，也足夠給每個人“分配”18平方米。即便不考慮歷史存量，只需要最多三年，紹興的房屋就飽和了。所以，目前紹興的房屋開發(fā)節(jié)奏，是尋死的節(jié)奏。近日，英語里誕生了一個中國式熱詞，“nozuo no die”，紹興顯然是在盡全力“zuo”。

　　為什么省級數(shù)據(jù)跟國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)嚴(yán)重背離?主要原因或是統(tǒng)計口徑不同：國家統(tǒng)計局的66.6億平方米施工面積的數(shù)字，是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度統(tǒng)計的。江蘇的19.3億平米和浙江的16.7億平米，是從建筑企業(yè)的角度統(tǒng)計的。顯然，江蘇、浙江的口徑更接近全口徑。因?yàn)榘簿臃俊挝患Y房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)的所謂自用房，以及軍產(chǎn)房、市政設(shè)施等，不會列入房地產(chǎn)開發(fā)面積。而這些房子，按照江蘇統(tǒng)計公報透露的比例，大概七成是住宅。

　　我還查閱了廣東、山東、河南、福建等省份的數(shù)據(jù)，大部分省份都是按照國家統(tǒng)計局的做法，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度統(tǒng)計的，因此都不是全口徑數(shù)據(jù)。所以就出現(xiàn)了廣東、山東、河南、福建四個省其中三個是人口超級大省，房屋開發(fā)量沒有一個浙江省多的怪現(xiàn)象。

　　需要提醒大家的是，雖然江蘇、浙江的數(shù)據(jù)基本上算是全口徑了，但違法建筑，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房，肯定仍未列入統(tǒng)計。但即便不考慮違法建筑小產(chǎn)權(quán)房，江蘇一個省一年就新增各類住宅4.8億平米。如果按照江蘇建筑量占全國8分之一計算，那全國每年新增住宅量就是38.4億平米。未來6年下來，就是230億平米。假如這些住宅面積一半用來替補(bǔ)拆除的老建筑和改善原有居民生活條件，一半用來安置新進(jìn)城的農(nóng)民，這些新移民每人可以對應(yīng)115平米!

　　我們還可以換個算法。到2013年年底，中國城鎮(zhèn)居民人口是7.3億人，如果到2020年實(shí)現(xiàn)了國家的目標(biāo)，1億人進(jìn)城，那么城鎮(zhèn)總?cè)丝谑?.3 億。僅僅在這6年中新增的住宅面積，就可以給全國每個城鎮(zhèn)居民“分”27.7平米。我再次提醒大家，這里面沒有計算小產(chǎn)權(quán)房。在很多城市，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)面積非常驚人!

　　所以，江蘇、浙江統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)告訴我們，國家統(tǒng)計局的房屋施工面積、竣工面積的統(tǒng)計范圍是非常有限的，掩蓋了我國房屋開發(fā)量、供應(yīng)量嚴(yán)重過剩的本質(zhì)。而這個過剩，是非常夸張的過剩，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們的想象。對于大多數(shù)城市來說，一場房地產(chǎn)的暴風(fēng)雨將不可避免地到來。

來源：鳳凰博報

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