今年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出微妙局面

　　今年以來,全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出不同于往年的微妙局面,在地域、土地、房企等各個層面呈現(xiàn)出明顯分化,各項(xiàng)指標(biāo)走勢頗為復(fù)雜,造成市場觀望氣氛濃厚。專家認(rèn)為,房價漲幅整體回落的態(tài)勢去年已顯露苗頭,今年一季度數(shù)據(jù)表明,全國樓市單邊上漲的格局今后或?qū)⒔Y(jié)束,未來一、二線和三、四線城市之間樓市分化的特征將更為明顯。當(dāng)前部分地區(qū)房價出現(xiàn)下降是市場正常合理的回歸,不會出現(xiàn)大漲大跌,更不存在樓市崩盤的可能。

　　整體價格猶豫觀望

　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2014年一季度,受2013年末市場調(diào)控政策收緊及今年以來信貸持續(xù)收緊影響,市場觀望情緒高漲,各類城市成交量出現(xiàn)不同程度的下滑。其中,一線城市月均成交量為52萬平方米,明顯低于前4年的平均水平62萬平方米,較去年同期下降35%,二線和三線城市月均成交同比分別下降14%和20%。

　　“2014年的春季樓市有點(diǎn)冷,倒春寒跡象明顯,市場觀望依然延續(xù)影響4月市場。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,以北京樓市為例,從2013年的恐慌性購房已經(jīng)轉(zhuǎn)變開始出現(xiàn)恐慌性觀望。樓市在信貸收緊影響下,上漲開始乏力,特別是受到貸款影響最大的二手房,價格開始陰跌,成交量持續(xù)下滑。在2013年北京二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅。但隨著最近信貸政策的壓力和自住房導(dǎo)致的購買觀望,二手房價格已從去年12月以來連續(xù)4個月陰跌。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,推高房價多年上漲的貨幣政策已經(jīng)收緊,三、四線城市供應(yīng)出現(xiàn)過剩已成共識。從今年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看,中國房價單邊上漲的歷史已經(jīng)結(jié)束。

　　地區(qū)價格分化嚴(yán)重

　　在全國房價普遍上漲乏力之下,各地樓市分化趨勢明顯。國家統(tǒng)計(jì)局公布的3月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,房價下降的城市有4個,持平的城市10個,上漲城市56個。其中最高漲幅0.6%是南京,最低下降0.2%是?？?而北上廣深等一線城市依然上漲,但漲幅也已經(jīng)趨緩。

　　“樓市分化現(xiàn)象凸顯,反映了房地產(chǎn)市場趨于理性?！敝袊鐣茖W(xué)院副研究員陳飛表示,一方面,由于住房價格波動體現(xiàn)出各類城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、公共服務(wù)質(zhì)量等的差異,也反映出消費(fèi)者更加理性。另一方面,國家房地產(chǎn)行業(yè)政策的穩(wěn)定性使三、四線城市房地產(chǎn)市場的投機(jī)性逐漸被擠出。

　　張大偉表示,全國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均:需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。布局在一、二線城市的房企業(yè)績依然上漲,但布局在三、四線城市比較多的房企業(yè)績上漲乏力。

　　“未來房地產(chǎn)行業(yè)有分化的趨勢,但大規(guī)模地大漲和大跌,估計(jì)不大可能出現(xiàn)?！敝袊鴩H經(jīng)濟(jì)交流中心信息部部長徐洪才表示,房價走勢主要是由供求關(guān)系決定,一線城市在城鎮(zhèn)化的過程中會出現(xiàn)市場供不應(yīng)求的狀況,未來可能還有進(jìn)一步溫和上漲的壓力,而三、四線城市樓市會出現(xiàn)松動甚至下調(diào)。

　　崩盤局面不會出現(xiàn)

　　然而,房地產(chǎn)市場銷售增速的不斷下滑,加之杭州、北京等多地有些樓盤的大幅降價現(xiàn)象屢有發(fā)生,不少學(xué)者、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、媒體等猜測,房價會暴跌,甚至是出現(xiàn)崩盤的危險(xiǎn)。

　　“個別樓盤的降價,不代表整個區(qū)域或者整個市場的變化?！鄙缈圃撼鞘邪l(fā)展與研究所原所長牛鳳瑞分析認(rèn)為,現(xiàn)在房價下來一點(diǎn),也是一種正常的、合理的回歸。目前輿論中流傳的“拐點(diǎn)論”、“崩盤論”都是過去口號的重現(xiàn),崩盤是不可能的。

　　陳飛也表示,個別企業(yè)因資金鏈條脆弱,出現(xiàn)降價銷售甚至出現(xiàn)企業(yè)破產(chǎn)、爛尾樓等現(xiàn)象,這是市場體制下行業(yè)調(diào)整的正?，F(xiàn)象;房地產(chǎn)價格的持續(xù)高漲恰恰是房地產(chǎn)市場不正常的表現(xiàn)。

　　對于目前一些中國房地產(chǎn)“崩盤”的說法,國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平也認(rèn)為任何統(tǒng)一唱空或唱多全國房價的判斷都不夠?qū)I(yè)。他認(rèn)為,就業(yè)機(jī)會帶動的人口流入是一二線房價上漲的根本原因,解決問題的辦法是建立像京津冀協(xié)同發(fā)展的城市群,讓就業(yè)機(jī)會在城市群里得到合理科學(xué)的分布。

　　范劍平強(qiáng)調(diào),國務(wù)院此前對房地產(chǎn)提出“分類施策、分層施策”非常正確。地方政府除了要因地制宜地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策外,最好不要再出臺刺激政策。應(yīng)當(dāng)交給市場自己來調(diào)節(jié)。

來源: 中研網(wǎng)

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