高房價漸失支撐 “救市”恐難改低迷

　　多地樓市價格在春節(jié)之后就已悄然轉(zhuǎn)變風向，一線城市商品房成交萎縮，二三線城市樓盤大量滯銷，部分開發(fā)商開始降價促銷。與此同時，部分地方政府則或明或暗地出臺“救市”舉措。業(yè)內(nèi)人士指出，今年并未有新的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，房價調(diào)整與政策關系不大，是市場發(fā)展的必然結果，這也表明當前高房價已經(jīng)逐漸失去購買力支撐，脫離經(jīng)濟基本面。

　　一線城市隱現(xiàn)拐點

　　今年“五一”期間，一線城市樓市降溫跡象明顯。數(shù)據(jù)顯示，5月1日至3日，北京一手房成交總量為200套，創(chuàng)2009年以來的最低值，二手房成交僅31套。而根據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計，扣除保障房數(shù)據(jù)后，北京4月純商品住宅成交4258套，比3月同期下降18.4%，比去年4月份下降18.1%。成交均價也出現(xiàn)明顯下調(diào)，僅為每平方米2.5萬元左右，環(huán)比下降超過10%。

　　北京樓市隱約出現(xiàn)價格拐點。位于通州區(qū)的“東亞印象臺湖”將二期住宅入市價格從預期的2.6萬元/平方米調(diào)整為2.2萬元/平方米起，且產(chǎn)品由原先預期中的毛坯調(diào)整為精裝修。通州中糧萬科公園在去年年底曾將價格預定在30000元/平方米到32000元/平方米，目前價格則為26000元/平方米。北京城建海梓府從3.6萬元/平方米降為2.88萬元/平方米。林肯公園的單價從3.6萬元/平方米直接降到3.2萬元/平方米。

　　上海樓市價格雖然仍舊堅挺，但個別銷售不暢的高端樓盤開始價格回歸。4月底，位于上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊的金大元御瓏公館項目價格出現(xiàn)“跳水”，該樓盤推出60套特價精裝修房源，均價為36000元/平方米，此前項目均價在50000元/平方米左右。

　　其官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，金大元御瓏公館項目于2013年10月26日取得預售證，總套數(shù)為113套，降價之前只賣出7套。之前50000元/平方米的單價也被業(yè)內(nèi)認為是“虛胖”，大幅高于同地段樓盤。網(wǎng)易房產(chǎn)中心數(shù)據(jù)顯示，4月上海住宅網(wǎng)簽5564套，環(huán)比下降27.35%，比去年同期下降23.35%；共計成交面積環(huán)比下降24.70%，比去年同期下降25.41%。

　　深圳市規(guī)土委日前公布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 4月深圳的新房住宅成交2936套，環(huán)比增加4.2%，同比減少25.5%。廣州4月份一手住宅網(wǎng)簽5195套，同比下跌7.5%，環(huán)比大跌16.7%。廣州全市均價14714元/平方米，同比上漲8.87%，環(huán)比下降5.1%。

　　為加快銷售，廣州眾多在售樓盤推出“零首付”的優(yōu)惠促銷活動。搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州預計有155個樓盤推出優(yōu)惠促銷活動，其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活動，通過分期付首付，拉長首付款支付周期，或者由開發(fā)商墊付部分首付。

　　二三線城市促銷降價

　　全國樓市在4月份延續(xù)降溫態(tài)勢，百城房價疲態(tài)初顯。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，中國100個城市新建住宅平均價格為11013元/平方米，環(huán)比上漲0.10%。這也是百城房價連續(xù)第23個月環(huán)比上漲，但漲幅較上月縮小0.28個百分點。從漲跌城市個數(shù)看，當月55個城市房價環(huán)比上漲，45個城市環(huán)比下跌。

　　長三角地區(qū)樓市降價范圍進一步擴大。5月1日，寧波奧克斯盛世締壹城二期推出房源每平方米直降3500元至5500元，從一期14700元/平方米的成交均價，降至11000元/平方米。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事廖百年表示，盛世締壹城房源量較大，大幅降價對寧波地產(chǎn)市場造成的影響不可小視。在其之后的新樓盤必會保守開價，可能在原價基礎上適當下調(diào)。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年“五一”小長假3天，杭州樓市共計成交174套，其中主城區(qū)成交57套，余杭區(qū)成交72套，蕭山區(qū)成交45套，成交表現(xiàn)為2008年以來最差。

　　成都樓市自今年3月起不斷傳出降價消息，由雅居樂和星河灣聯(lián)合開發(fā)的成都高端樓盤“鉑雅苑”，其精裝房單價從開盤時的18000元/平方米降至13000元/平方米，毛坯房單價降到7000元/平方米。僅僅一天，就創(chuàng)下高達7.2億元的銷售神話。3月27日，九龍倉·御園二期新推200余套房源，每平方米降價5000元左右，200多套新房源全部賣出?！拔逡弧逼陂g，建發(fā)鷺公館降價活動啟動，推出單價不到7000元/平方米的特價現(xiàn)房，同時所有現(xiàn)房都贈送價值1500元/平方米的精裝。

　　長沙房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，長沙市內(nèi)六區(qū)網(wǎng)簽面積為240萬平米，同比下跌28.9%。令開發(fā)商憂慮的是長沙庫存急劇攀升的趨勢，截至4月1日，長沙市內(nèi)六區(qū)商品房存量面積2572.34萬平方米，庫存總套數(shù)接近24萬套。若加上下轄的4個縣，庫存量更大。

　　長沙的開發(fā)商也不斷推出降價促銷活動，藍光地產(chǎn)開發(fā)的COCO蜜城項目，價格從8000多元/平方米降至6000多元/平方米。萬科白鷺郡從一期開盤價8500元/平方米帶精裝修，已經(jīng)下降到6300元/平方米。目前，長沙眾多樓盤采用推特價房方式暗降房價。

　　放松調(diào)控恐難扭頹勢

　　3月以來，杭州、長沙、常州、無錫、鄭州、天津等多地均曝出政府通過座談會形式征求意見，擬調(diào)整現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策以刺激樓市，涉及限購松綁、購房入戶等。

　　無錫市宣布，從5月1日起，在無錫市購房達60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。無錫這一戶籍新政比以前“購房70平方米落戶”的規(guī)定減少了10平方米。杭州市發(fā)改委也宣布，房企涉及大幅價格調(diào)整之前，需向政府部門通報。試圖緩解之前開發(fā)商競相降價促銷的窘境。

　　南寧市則成為首個放松限購的省會城市。從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左五市戶籍居民家庭，可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。業(yè)內(nèi)人士認為，在嚴格執(zhí)行了數(shù)年限購政策之后，省會級城市首次出現(xiàn)松動，傳遞出地方政府希望重啟房地產(chǎn)市場的信號。

　　盡管部分城市限購政策有所松動，但房地產(chǎn)貸款則持續(xù)緊繃，影響到限購放松的實際效果。目前，各地商業(yè)銀行基本取消了首套房利率優(yōu)惠，部分銀行甚至要求首套房貸款利率上浮10%，且對個人信譽要求更加嚴格。一位股份制銀行房貸部業(yè)務人士稱，目前樓市看空情緒漸濃，在總行層面收緊政策之下，地方支行放貸都更加謹慎。

　　浙江杭州有開發(fā)商表示，銀行一方面縮減開發(fā)貸規(guī)模，項目開發(fā)放緩；另一方面在房源銷售環(huán)節(jié)，個人房貸進一步收緊，新房銷售緩慢，無法按期限回籠資金。如此一來，導致開發(fā)商融資承重，循環(huán)貸款愈發(fā)艱難。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，銀行信貸持續(xù)收緊，購房者實際購買力下降，市場供需形勢正在發(fā)生變化，未來房企不得不選擇舍價換量。

來源：中國證券報 萬晶

　　版權及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀