樓市“轉(zhuǎn)軌”跡象考驗政府調(diào)控如何落子布局

　　長期以來讓人“看不懂”的中國樓市,近期出現(xiàn)了讓人“看得懂”的跡象。

　　從去年開始,中國樓市呈現(xiàn)讓人“看不懂”的復(fù)雜的“混沌”狀態(tài):一二線城市和三四線樓市分化,銷量下降但開發(fā)商捂盤惜售,剛需不減但觀望情緒加重,限購政策擋不住“地王”頻現(xiàn)。

　　直至今年4月,“混沌”現(xiàn)象漸褪。從三四線城市輻射至一二線城市的整體“遇冷”讓樓市表現(xiàn)開始變得清楚起來。尤其是剛剛結(jié)束的“五一”小長假,“紅五月”沒有帶來預(yù)期中的銷售紅火。北京、上海等城市樓市成交總量同比下跌,一直堅挺的成交價格也出現(xiàn)下行。

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,"五一"期間受監(jiān)測的54城市合計住宅簽約套數(shù)為9887套,同比2013年的14642套下降了32.5%。其中,一二線城市下調(diào)幅度最大,北上廣深四大一線城市3天合計簽約1046套,同比下降了40%。

　　各地樓市的“趨同”現(xiàn)象讓一直復(fù)雜的中國房地產(chǎn)市場越來越“看得懂”了,但由此帶來的一些地方從政策上給樓市松綁,以及呼吁從更高層面放松房地產(chǎn)調(diào)控政策聲音則應(yīng)該引起高度關(guān)注。

　　此間接受采訪的業(yè)內(nèi)人士和經(jīng)濟學(xué)者分析認為,中國房地產(chǎn)市場的確正在經(jīng)歷調(diào)整的“陣痛期”和“轉(zhuǎn)軌期”,但不是所謂的“崩盤臨界點”。

　　業(yè)界普遍認為,目前的樓市景象給政府的調(diào)控增加了難度,在市場分化不斷加劇的背景下,原本“一刀切”式的行政調(diào)控手段已然不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化。如何在防范個別城市房價上漲過快的同時,解決個別城市供大于求的現(xiàn)狀,是下一步政府在房地產(chǎn)調(diào)控“落子布局”上需要著重考慮的方向。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛認為,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整是一個比較長期的過程,可能需要持續(xù)3至5年?！爸挥薪?jīng)歷了調(diào)整,今后才能健康發(fā)展?！彼f。

　　中國社科院經(jīng)濟學(xué)家楊斌表示,市場格局的調(diào)整是一個行業(yè)走向成熟的必然過程,對房企而言城鎮(zhèn)化蘊藏著巨大機遇,隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展、住房需求不斷釋放,房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷“優(yōu)勝劣汰”,必然帶來新一輪的房地產(chǎn)行業(yè)洗牌。

　　“過去主要從經(jīng)濟增長角度考慮房地產(chǎn)市場發(fā)展,產(chǎn)生了一些社會問題,現(xiàn)在要走一條兼顧經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展的道路,意味著既要穩(wěn)定經(jīng)濟增長、推進房地產(chǎn)市場順利轉(zhuǎn)型,又能滿足社會需要?！睏畋笳f。

　　如何平穩(wěn)度過目前轉(zhuǎn)型期,避免硬著陸?業(yè)界給出的建議是:政策層面,要根據(jù)不同城市的現(xiàn)狀、特征,量身定做差異化調(diào)控政策,制定不同的長效發(fā)展機制,設(shè)計不同的實施方案。具體而言,一方面要抑制北上廣深四個一線城市和個別二線城市房價過快上漲的勢頭,另一方面密切關(guān)注個別三線、四線城市庫存高企帶來的風(fēng)險和壓力。

　　地方政府層面,則要科學(xué)設(shè)計以人為核心的城鎮(zhèn)化,為房地產(chǎn)提供合理的產(chǎn)業(yè)支撐和發(fā)展空間、在授權(quán)許可的條件下增加城市土地和住房產(chǎn)品供應(yīng)、調(diào)節(jié)供需平衡、通過地方立法完善發(fā)展和穩(wěn)定住房租賃市場、控制增量和盤活存量并舉等。

　　地產(chǎn)商層面,規(guī)模較大、適應(yīng)能力快的房企,在轉(zhuǎn)變思維的基礎(chǔ)上,不斷挖掘特色、完善產(chǎn)品和服務(wù),實現(xiàn)自身革新升級,把握新一輪城鎮(zhèn)化帶來的機遇。而在這個過程中,定會有一部分房地產(chǎn)企業(yè)因為不適應(yīng)市場而出局。

　　據(jù)中國社科院日前發(fā)布的房地產(chǎn)藍皮書,2014年中國各城市之間、地區(qū)之間市場分化加劇,分城施策、分類施策趨勢明顯,調(diào)控政策差異化和多元化將成為常態(tài)。

　　此間接受采訪的專家表示,在房地產(chǎn)調(diào)控方面若要建立長效的發(fā)展機制,必須要注重宏觀層面的頂層設(shè)計,在法律制度、土地制度改革、設(shè)計新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃、推進金融貨幣改革、開放投資渠道等需要國家在宏觀層面調(diào)整或授權(quán)的方面,加大頂層設(shè)計力度,并進行綜合試點。

來源：新華網(wǎng) 程迪 李云路

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