房地產政策及調控方向將發(fā)生較大改變

　　中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所今天發(fā)布房地產藍皮書《中國房地產發(fā)展報告No.112014》。報告指出，2014年，國家經濟政策將進一步向居住城鎮(zhèn)化、改善民生傾斜，房地產政策及調控也將圍繞這一主題展開。由于缺乏房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，房地產市場將進一步分化，部分城市因土地價格上漲過快面臨較大的房價上漲壓力。

　　房地產政策及調控方向發(fā)生較大改變

　　據了解，2013年，延續(xù)十年的國家以高頻率出臺房地產政策及從國家層面對房地產不斷深化的宏觀調控發(fā)生了一定改變。除2月份出臺的“國五條”及相關細則外，其他時間均未從國家層面出臺更加嚴厲的房地產調控政策。房地產調控思路、方向出現了新變化，國家層面更關注房地產健康發(fā)展的長效機制及“?；尽?，不同城市根據自身特點出臺或緊或松的微調政策。

　　經歷了近幾年特別是2013年房價快速增長，房地產市場矛盾進一步累積，2014年調控難度進一步增大。隨著黨的十八大后一系列經濟制度深度改革的推進，有可能迎來居住城鎮(zhèn)化高潮，預期房地產調控方向也將圍繞居住城鎮(zhèn)化這一主題展開。

　　一是房地產領域稅費優(yōu)化改革有望推進，在重慶、上海等城市房產稅試點基礎上，以包括普通存量住房為征稅對象的過量住房持有稅有望在重點城市開征;二是特大城市特別是超大城市限購限貸政策將延續(xù);三是城市土地供應制度可能有較大調整;四是保障性住房供應有望多元化、常態(tài)化。

　　房價可能保持小幅增長，地價增速將放緩

　　報告預計，2014年房地產市場交易量仍可能與上年基本持平，甚至略有增長，房價可能保持小幅增長，具體漲幅取決于調控政策力度。

　　據了解，盡管2014年初全國月度房產交易呈萎縮態(tài)勢，部分城市的個別樓盤出現了降價現象，但經歷一段時間的市場醞釀和政策觀望后，2014年房產市場交易熱度仍將延續(xù)，全年全國房產交易總量仍可能與上年持平甚至略有增長，成交價也可能保持小幅增長。原因在于：一、由收入增長和城鎮(zhèn)化趨勢所推動的消費性購房需求仍將保持旺盛增長態(tài)勢;二、受多數大中城市限購限貸政策影響，投資投機性房產需求轉向和房產持有退出對房產市場尤其住房市場影響有限;三、一些媒體提到人民幣貶值的匯率因素對房產交易市場的逆轉性沖擊，不可能長時間的持續(xù)，并且即使存在也影響甚微，因為匯率因素導致的房產需求觀望預期將在匯率回歸正常波動后，重新釋放;四、2013年末至2014年初，出現了一輪土地購置高潮，主要城市“地王”頻出，出讓地價快速增長，不少出讓地塊樓面地價超出周邊房價，也必將在部分城市引發(fā)一輪土地成本推動的房價增長;五、2013年的房產交易量大增、房價快速增長，大部分龍頭開發(fā)企業(yè)獲得了豐厚的銷售收入和贏利，使其2014年以價換量去庫存化壓力并不大。

　　具體房價漲幅取決于房地產調控政策和資本市場取向。如果過量住房持有稅等持有環(huán)節(jié)調控政策能及時出臺，將對存量住房供應形成釋放效應，也對投資投機性需求形成擠壓效應，將能大大緩解房產特別是住房供需矛盾，房價漲幅將大大縮小，但由于2010年以來存量二手住房市場經歷多次的較高換手交易，存量住房中多套住房持有比重已經有所下降，因此存量住房供應釋放對整體市場供需關系的影響不會太大。金融政策特別是國際寬松貨幣政策退出對房產市場也將具有過量住房持有稅類似的影響。

　　同時，城市間房產交易市場分化將加劇。在一系列與人口遷移相關的制度改革推動下，外來就業(yè)人口占比較高的工業(yè)化城市以及能夠提供多樣化就業(yè)機會和多樣化消費服務的大都市，對鄉(xiāng)城遷移和城城遷移人口居住城鎮(zhèn)化的吸引力將大大增強，房產特別是住房需求將呈快速增長態(tài)勢，必將推動這些城市房產特別是住房市場量價齊升。大多數普通城市在經歷的2013年較大的成交量釋放后，2014年進一步的需求增長有限，其房產成交量和價格將保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。而一些缺乏產業(yè)支撐，又在前期片面進行人為造城的城鎮(zhèn)，房產供過于求的泡沫化風險將大大增強。

　　報告預計，2014年土地市場將有所降溫，地價增速將放緩。宏觀經濟平穩(wěn)運行，住房保障政策不斷完善，房地產市場調控長效機制的探索和逐步建立，將有利于城市土地市場的平穩(wěn)運行;新型城鎮(zhèn)化導向將有利于促進全國不同類型城市土地市場協調發(fā)展;穩(wěn)定貨幣投放政策和差別化信貸政策的持續(xù)實施將有利于抑制房地產市場的投機投資性需求;不動產統一登記制度和房產稅試點擴圍將影響房地產市場預期，有利于土地市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

來源: 中研網　

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