今年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性政策松動(dòng)期

　　樓市進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的政策松動(dòng)期?，F(xiàn)在看來，除限貸政策和一線城市的限購政策在短期內(nèi)不會(huì)松綁外，在自主調(diào)控和分類指導(dǎo)的總原則下，以限購為主的調(diào)控政策在大多數(shù)城市將退出。不僅如此，在2009年擴(kuò)大內(nèi)需時(shí)地方政府曾經(jīng)用過的一些刺激性政策，如補(bǔ)貼、購房入戶、公積金支持等重出江湖。

　　此輪救市行動(dòng)有三大特征：一是主要來自二三線城市，二是這些城市的庫存消化壓力非常大（超過20個(gè)月），三是主要圍繞如何松綁限購來做文章。從2013年的數(shù)據(jù)來看，一、二、三、四線城市土地出讓占地方本級(jí)財(cái)政收入的平均比例分別是25%、48%、41%和19%，顯然，二、三線城市對(duì)于土地財(cái)政的依賴更大。二、三線城市對(duì)于土地財(cái)政的高度依賴與2009-2011年擴(kuò)大內(nèi)需以及2010年后開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市造成土地大規(guī)模出讓密切相關(guān)。2009-2011年，一、二、三線城市新開工面積年平均同比增速分別為17.2%、19.2%和13.1%。

　　與此同時(shí)，2007-2012年一、二、三線城市人口年平均增速分別為3.8%、1.9%和2.8%。根據(jù)第六次人口普查，全國(guó)1.4億外來人口中43.3%的部分集中在上海、深圳、北京、東莞、廣州、蘇州、佛山、天津、成都和溫州這十個(gè)城市，這意味著絕大多數(shù)二線城市和所有的三線城市在吸引人口方面處于劣勢(shì)。在人口基數(shù)較小的情況下，二、三線城市新增人口低增長(zhǎng)意味著住房市場(chǎng)后續(xù)需求不足。此外，二、三線城市戶籍人口的住房自有率基本在70%以上，新增住房需求主要是改善性需求，而這些城市80%的新增人口是外來的非戶籍人口，因此，靠20%的新增戶籍人口來消化庫存難度較大，未來庫存消化主要靠新增外來人口的購房需求。

　　不可忽視的是，近兩年社會(huì)資金的無風(fēng)險(xiǎn)收益率急劇上升，一般在4%左右，而理財(cái)投資也在短短的兩年內(nèi)走向了普羅大眾，資金回報(bào)上升。與此同時(shí)，商品房租金回報(bào)率迅速下降，目前一線城市僅為2.5%左右，二、三線城市的租金回報(bào)率更低，影響了投資需求。從量?jī)r(jià)關(guān)系上看，一、二、三線城市均經(jīng)歷了新一輪價(jià)格快速上漲，盡管一線城市房?jī)r(jià)漲幅更高（2013年上漲了20%），但二三線城市也上漲到了歷史的高位（2013年上漲了5%-10%），相對(duì)于銷售規(guī)模的下滑，價(jià)格下跌幅度很有限，這對(duì)消化庫存十分不利。

　　因此，目前二、三線城市樓市疲軟主要來自基本面上的總量和結(jié)構(gòu)失衡，而不是抑制需求的政策造成的。一方面，二、三線城市樓市的平均庫存消化周期超過20個(gè)月，一線城市則為10個(gè)月左右；另一方面，二、三線城市新增供應(yīng)基本上集中在城市中心區(qū)的外圍，不僅價(jià)格在歷史高位，并無明顯下降，而且公共配套不足，不適合改善性需求和首次置業(yè)需求。

　　由此可見，目前二、三線城市樓市的疲弱在原因上與2008-2009年那一輪完全不同，即便現(xiàn)在采取放松限購、購房入戶、稅收補(bǔ)貼和提高公積金支持等措施，對(duì)需求的拉動(dòng)也很有限。首先，限購在二三線城市本身執(zhí)行得就不嚴(yán)格。如很多城市僅限于主城區(qū)限購，樓市供應(yīng)的主力卻在外圍，限購大部分名存實(shí)亡。同時(shí)，在二三線城市，戶籍和婚姻登記比較混亂，“以家庭為單位”來限購很容易被突破，稍微夸張點(diǎn)說，在這些城市基本上不存在“有錢買不到房子”的情形；其次，購房入戶如果不與穩(wěn)定就業(yè)、社會(huì)保障結(jié)合起來，只能激活一部分投資需求，目前“山雨欲來風(fēng)滿樓”的市場(chǎng)氣氛下，投資需求更關(guān)注的是風(fēng)險(xiǎn)，有多少人還會(huì)加倉是一個(gè)很大的疑問；最后，目前高房?jī)r(jià)、高貸款成本、“剛需”占主體的購房環(huán)境下，稅收補(bǔ)貼和公積金支持不過是杯水車薪。

　　盡管目前二、三線城市樓市疲軟并非是限購、限貸等政策打壓的結(jié)果，而是總量和結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡的結(jié)果，但各地仍延續(xù)2009年的刺激政策思路，不僅效果非常有限，而且可能會(huì)掩蓋樓市本質(zhì)問題，拖延解決問題的時(shí)間。

　　筆者認(rèn)為，正確的做法有兩個(gè)方面：一方面，應(yīng)該將城鎮(zhèn)常住非戶籍人口的購房資格和市民化（戶籍給予+社保覆蓋）配對(duì)起來，解決由于二元戶籍管制而受抑制的有效住房需求部分。這樣既激活了市場(chǎng)需求，又屬于有效的需求（而并非投資需求）；另一方面，建議二、三線城市暫停新增建設(shè)保障性住房，將存量商品住房供應(yīng)納入住房保障分配的范疇，將待保障的人群擴(kuò)大到非戶籍常住人口，并采取發(fā)放貨幣補(bǔ)貼的保障方式，讓這部分人群到市場(chǎng)上購房，這樣既可消化庫存，又可以解決住房保障效率的問題。

來源: 中研網(wǎng)

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