樓市分化時代：“進亦憂退亦憂”的房價糾結(jié)

　　4月份，70個大中城市房價走勢總體平穩(wěn)小幅上升，但漲幅收窄。

　　國家統(tǒng)計局5月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅為0.1%，比3月份收窄0.2個百分點；二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅與3月份相同。

　　環(huán)比數(shù)據(jù)最能真實反映房價近期的走勢，當前房價數(shù)據(jù)再次驗證了樓市觀望氛圍的加強。此前國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月房地產(chǎn)運行報告透露，房地產(chǎn)投資增速下滑，商品房銷售面積回落，房企資金持續(xù)放緩，綜合考慮這一系列數(shù)據(jù)來看，當前我國樓市繼續(xù)調(diào)整，行業(yè)仍處于降溫的過程中。

　　此外，今年前4個月土地價格整體延續(xù)了去年以來逐步上行的態(tài)勢，顯示近期雖然土地市場成交量有所回落，但價格仍處于上升階段。

　　雖然目前樓市降溫預(yù)期增加，持續(xù)進入調(diào)整期趨勢明顯，但是從土地市場來看，房企對優(yōu)質(zhì)地塊的熱情依然較高，房價漲幅趨緩并不意味著樓市“崩盤”來臨。長期來看，新型城鎮(zhèn)化的推進，剛性需求的逐步釋放是支撐房價平穩(wěn)運行的主要因素。

　　目前，在房價漲幅趨緩的同時，一些城市個別樓盤降價拋售，表明當前我國樓市分化特征日趨明顯。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，表面上看，70個大中城市房價仍然上漲，但是，現(xiàn)在市場基本面受到銀行信貸影響而出現(xiàn)一些變化，熱點城市比如一線城市的房價上漲幅度明顯放緩，大中城市環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加，各類城市市場基本面已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的分化特征。

　　比如，京津冀一體化帶動關(guān)聯(lián)城市房價上漲，而常常處于樓市風(fēng)暴眼的杭州，房價出現(xiàn)下降，說明庫存壓力偏大的城市，降價現(xiàn)象較為嚴重。伴隨預(yù)期發(fā)生變化，房企在一些城市的投資布局也將隨之變動。

　　房價下降的城市大多屬于三、四線城市。張宏偉分析指出，三、四線城市仍然面臨普遍性的去庫存壓力，但也出現(xiàn)分化。其中，經(jīng)濟基本面向好的城市房地產(chǎn)市場去庫存的壓力較小，而經(jīng)濟基本面一般或沒有好轉(zhuǎn)的城市則面臨較大的去庫存壓力，尤其是對于資源依懶性較大的城市和民間資本過于活躍的城市，房地產(chǎn)市場仍然存在較大問題，甚至出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)、債務(wù)違約的現(xiàn)象，比如神木、鄂爾多斯、溫州等城市。

　　目前正處于樓市的敏感時期，影響后期樓市走勢的主要因素在于樓市宏觀調(diào)控，根本因素在于市場供需關(guān)系的變化。

　　從宏觀調(diào)控政策來看，中國社科院此前發(fā)布的《2014房地產(chǎn)藍皮書》預(yù)計，今年調(diào)控難度增大，可能實施雙向調(diào)控。調(diào)控政策取向可能以維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定為目標，既要防止房價過快增長，也要防止房價振蕩下跌。調(diào)控政策將進一步強化差異化和多元化。具體的調(diào)控措施將強化城市分類條件，根據(jù)各分類城市標準實施差異化的調(diào)控政策，調(diào)控措施也將更多體現(xiàn)針對不同人群的多元化方向。

　　在樓市分化日益加劇的情況下，樓市宏觀調(diào)控“一刀切”的時代已經(jīng)結(jié)束。當前一些地方開始對限購政策松綁，雖然松綁限購將釋放此前受到抑制的消費需求，但是總體來看，放松限購的城市很少，對處于調(diào)整期的樓市影響不大。

　　此輪樓市調(diào)整的一個主要因素在于信貸環(huán)境的變化，商業(yè)銀行房貸放款節(jié)奏有所放慢，對房企資金鏈以及首套購房需求的及時入市帶來一些影響。日前管理層重申落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務(wù)。這些舉措將從需求層面上對樓市產(chǎn)生作用，強調(diào)對首套房的信貸支持，有助于房屋回歸商品屬性，利于民生改善。總體來看，后期消費型自住住房需求有望繼續(xù)快速釋放。

　　從供給層面來看，土地市場價格并未出現(xiàn)大幅下降，表明市場預(yù)期相對穩(wěn)定，從土地開發(fā)到市場供應(yīng)需要一定的時間，考慮到前兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資相對低迷，新增供給可能略有下滑或與上年大致持平。但是，存量供給存在進一步快速釋放趨勢。

　　綜合考慮多方面因素，市場大多預(yù)計，受房企資金鏈緊張的影響，短期內(nèi)樓市調(diào)整的態(tài)勢難以出現(xiàn)大的變化。張宏偉預(yù)計，樓市二季度已經(jīng)難以出現(xiàn)大幅反彈的機會。

來源：新華網(wǎng)

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