房地產(chǎn)市場(chǎng)總在極好與極壞間擺蕩

　　市場(chǎng)總在極好與極壞間擺蕩

　　眼看著房企資金鏈斷裂事件頻發(fā)，曾經(jīng)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商降價(jià)而憤怒展開(kāi)維權(quán)、打砸售樓者的業(yè)主，此刻的心情恐怕相當(dāng)復(fù)雜!

　　就好像一位在家枯等丈夫回家用膳的老婆，心情由“到點(diǎn)”時(shí)的期待，轉(zhuǎn)而是延遲的生氣——這樣的狀態(tài)由“逾時(shí)返家”的那一刻開(kāi)始逐步升高，直至一個(gè)小時(shí)后老公仍無(wú)消息，電話又打不通，此時(shí)憤怒的心情轉(zhuǎn)為擔(dān)憂進(jìn)而焦慮，然后開(kāi)始恐懼，最終是祈求上天，只要丈夫安全回家就好，其他都不再重要與無(wú)需計(jì)較。

　　幸運(yùn)的是，在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，我們往往都會(huì)在之后迎來(lái)自己毫發(fā)無(wú)傷的老公婆，然后嬌嗔一番，一切風(fēng)平浪靜。悲慘的是，在“購(gòu)房”這件事情上，卻很有可能得到完全相反的結(jié)局!

　　我實(shí)在不愿多談 “萬(wàn)科降價(jià)百萬(wàn)”、“ 杭州出現(xiàn)6.8折樓盤(pán)”、“數(shù)十家房企出逃”、“樓市再現(xiàn)爛尾潮”…等，這樣的悲情、傷感話題，因?yàn)轭愃频钠饰鲆呀?jīng)充斥媒體，我想反思的是，到底什么原因使我們的房地產(chǎn)發(fā)展只能在極好與極壞之間來(lái)回?cái)[蕩，無(wú)法過(guò)上幾天“簡(jiǎn)單而平?！钡娜兆?

　　地方利益戕害樓市體質(zhì)

　　毫無(wú)疑問(wèn)，如此畸形現(xiàn)象必定是“制度設(shè)計(jì)”使然，但令人好奇的是，自改革開(kāi)放迄今，商品房市場(chǎng)存續(xù)超過(guò)27年，在發(fā)展過(guò)程中，政策何以不能“與時(shí)俱進(jìn)”，針對(duì)弊端、疏漏做必要的修正及補(bǔ)強(qiáng)?反而是不斷錯(cuò)失時(shí)機(jī)，或僅僅采取“補(bǔ)丁式”措施便宜行事，使房地產(chǎn)市場(chǎng)始終無(wú)法健康的良性運(yùn)行。

　　之所以如此，應(yīng)系“地方利益”的發(fā)酵、作祟所引發(fā)之無(wú)窮后患。長(zhǎng)期以來(lái)，在購(gòu)房流程中最為人所詬病的是“房款支付方式”——即使購(gòu)房者在一、兩年后才能拿到房子尚不包括取得產(chǎn)證，但消費(fèi)者所有房款已全部付清及承擔(dān)相應(yīng)的房屋貸款本金與利息支出。這不僅違反中國(guó)人自古“一手交錢(qián)，一手交貨”、“銀貨兩訖”的交易習(xí)慣，更衍生一連串惡性后遺癥!

　　房款支付時(shí)點(diǎn)影響巨大

　　記得就此問(wèn)題我曾于1992年赴北京考察時(shí)，請(qǐng)教建設(shè)部某官員，他的回答是：由于房地產(chǎn)仍屬需要大力扶持的幼稚行業(yè)，因此給予必要之政策傾斜…云云。以當(dāng)時(shí)的發(fā)展來(lái)看確是實(shí)情，惟時(shí)至今日則早已物換星移、主客易位矣。開(kāi)發(fā)商非但毫不弱勢(shì)，且賺得盆滿缽滿當(dāng)然地方政府獲利更豐，這個(gè)時(shí)候需要加以保護(hù)的，顯然是信息不對(duì)稱、購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)缺乏的消費(fèi)者才對(duì)，但純屬“中國(guó)特色”的購(gòu)房付款方式卻紋風(fēng)不動(dòng)，令人深感不可思議!

　　有人以為，當(dāng)前的房款支付方式獨(dú)厚開(kāi)發(fā)商，是因?yàn)椤巴恋刎?cái)政”所致——政府既然收取了開(kāi)發(fā)商巨額土地出讓金，基于“收人錢(qián)財(cái)，予人消災(zāi)”的微妙心態(tài)，讓房企先行取得購(gòu)買者的房款，以利資金周轉(zhuǎn)，即使消費(fèi)者是吃了點(diǎn)虧，亦系“不傷大雅“的無(wú)可厚非。惟實(shí)情卻并不這么單純。在我看來(lái)，今天樓市各種亂象叢生、危局頻現(xiàn)，其中包括：房屋質(zhì)量差、爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)屋人動(dòng)輒“維權(quán)”、重視品牌的開(kāi)發(fā)商相對(duì)少數(shù)…等，莫不與“房款支付方式”息息相關(guān)!

　　預(yù)售不好的房子品質(zhì)好?

　　試想，當(dāng)產(chǎn)品售罄、房款已全部進(jìn)口袋，就房企而言，相當(dāng)程度上等同“獲利了結(jié)”，面對(duì)仍在興建中的樓盤(pán)，無(wú)異持續(xù)吐出已入囊中的錢(qián)財(cái)，那種“痛”外人不難理解，于是當(dāng)然“能省就省”，從而把控不嚴(yán)甚至偷工減料，或至少是掉以輕心的反正已經(jīng)賣完了，使質(zhì)量容易出問(wèn)題。這也正是我以往提出“預(yù)售不好的房子品質(zhì)最好”的觀點(diǎn)依據(jù)，因?yàn)殇N售不理想所以必須顧及品質(zhì)，否則變成現(xiàn)房就更加賣不掉了!

　　更有甚者，開(kāi)發(fā)商將仍需繼續(xù)投入、尚未“交貨”的房款視為可動(dòng)用資金，進(jìn)行包括買地在內(nèi)的其他投資行為，一旦樓市買氣衰退或投資失利導(dǎo)致資金鏈斷裂，爛尾樓的出現(xiàn)便在情理之中。

來(lái)源: 中研網(wǎng)　

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