北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期來(lái)臨拐點(diǎn)隱現(xiàn)

　　博弈仍在繼續(xù)，降價(jià)者也還試圖用各種“合理”的理由來(lái)掩飾內(nèi)心的惶恐，但降價(jià)就是降價(jià)，這是由供求關(guān)系決定的，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)不可阻擋。

　　不過(guò)不確定因素也還存在，那就是地方“救市”的呼聲，土地流拍大增，外加樓市低迷影響上下游產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增速……這些似乎都會(huì)成為樓市松綁的動(dòng)力之源。但面對(duì)來(lái)之不易的調(diào)控成果，政府特別是中央政府是否應(yīng)該增強(qiáng)對(duì)“壞消息”的容忍度，而不輕易松口。

　　多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)樓市調(diào)整期來(lái)臨

　　樓市調(diào)整期往往是從促銷或者“假摔”開(kāi)始，而堅(jiān)挺的北京樓市則是重要的風(fēng)向標(biāo)。

　　北京一些樓盤已經(jīng)開(kāi)始率先采取促銷或者暗降等方式進(jìn)行調(diào)整。其中，典型降價(jià)主要來(lái)自亦莊和臺(tái)湖這兩個(gè)被過(guò)度炒作的區(qū)域。這兩個(gè)區(qū)域由于地價(jià)虛高、產(chǎn)品多定位改善型需求，剛需產(chǎn)品面對(duì)房山和天宮院完全沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，高端產(chǎn)品面對(duì)市區(qū)總價(jià)400萬(wàn)-500萬(wàn)/套的二手房也無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　此外，典型降價(jià)項(xiàng)目從企業(yè)層面來(lái)看，主要來(lái)自東亞和萬(wàn)科共7個(gè)項(xiàng)目。與此同時(shí)，一些尾盤、滯銷盤也有促銷行為。

　　多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)

　　統(tǒng)計(jì)目前北京樓市15個(gè)典型樓盤開(kāi)盤情況發(fā)現(xiàn)，價(jià)格調(diào)整主要表現(xiàn)在低價(jià)開(kāi)盤、團(tuán)購(gòu)、加大折扣力度、尾盤促銷、特價(jià)房以及精裝變毛坯等減少配置方式。

　　金融街·金色漫香苑屬于典型的尾房促銷項(xiàng)目。近期，該項(xiàng)目對(duì)外宣布稱，其精裝現(xiàn)房調(diào)整為25000元/平起?？傆?jì)房源56套，其中3居15套，每套3萬(wàn)抵30萬(wàn)；4/5居總計(jì)41套，每套4萬(wàn)抵40萬(wàn)。 而此前，該項(xiàng)目對(duì)外售價(jià)為3居均價(jià)31000元/平米，5居均價(jià)28000元/平米。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，此次價(jià)格調(diào)整主要是為了清盤。

　　北京城建海梓府屬于以團(tuán)購(gòu)方式降價(jià)的典型樓盤。該樓盤近期則推出“移動(dòng)支付1元享團(tuán)購(gòu)價(jià)28800元/平方米”，而此前，該樓盤售價(jià)均價(jià)在35000元/平方米。

　　住總?cè)f科橙則屬于典型低于預(yù)期入市的項(xiàng)目。該樓盤在今年3月份21000元/平方米毛坯房入市，開(kāi)盤價(jià)格低于此前宣傳的預(yù)期價(jià)格。此后，萬(wàn)科方面回應(yīng)稱，低價(jià)入市主要是為了響應(yīng)北京市住建委的號(hào)召。

　　一些樓盤采取小幅度降價(jià)促銷試探市場(chǎng)的同時(shí)，也有樓盤為了引起市場(chǎng)關(guān)注采用一些“噱頭”營(yíng)銷方式。比如，近期備受關(guān)注的珠江四季悅城“零首付”置業(yè)計(jì)劃。

　　該項(xiàng)目銷售人員介紹稱，正在舉辦“告別首付，無(wú)壓力購(gòu)房筑家計(jì)劃”促銷計(jì)劃，通過(guò)該計(jì)劃，購(gòu)房者可以獲取金融支持。此外，珠江四季悅城還推出了10套指定房源，這些房源在享受該促銷計(jì)劃的同時(shí)，還可獲得其他金融服務(wù)的優(yōu)惠。據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，所謂“零首付”置業(yè)計(jì)劃實(shí)際上是與某網(wǎng)站合作的無(wú)抵押貸款服務(wù)。

　　數(shù)據(jù)上也能反映出北京樓市價(jià)格走低的趨勢(shì)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，剔除保障房，5月內(nèi)新建住宅合計(jì)簽約2373套，簽約面積為26.41萬(wàn)平方米，簽約均價(jià)為24858元/平方米，簽約均價(jià)是最近7個(gè)月來(lái)的最低點(diǎn)。不過(guò)，簽約均價(jià)出現(xiàn)降溫還存在另外一個(gè)因素就是成交結(jié)構(gòu)變化，剛需項(xiàng)目開(kāi)始大規(guī)模推盤。

　　但中原地產(chǎn)分析師張大偉稱，整體市場(chǎng)成交價(jià)格全面停漲，市場(chǎng)處于博弈過(guò)程中，大部分項(xiàng)目去化速度放緩，5月以來(lái)，全北京純商品房?jī)H簽約65.6億。全月有可能首次完整月份不足百億。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭也注意到，在市場(chǎng)進(jìn)入持續(xù)性調(diào)整的情況下，部分開(kāi)發(fā)商或通過(guò)調(diào)整銷售模式、價(jià)格策略以及給予打折優(yōu)惠來(lái)打動(dòng)觀望的需求。總體來(lái)說(shuō)，今年以來(lái)供應(yīng)持續(xù)放量，供需矛盾較去年明顯緩和。

　　市場(chǎng)的寒意也表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)盤上。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)期在5月入市的項(xiàng)目達(dá)到了40個(gè)，預(yù)期合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)將超過(guò)萬(wàn)套。

　　張大偉認(rèn)為，這主要是由于政府推出的自住房對(duì)市場(chǎng)影響很大。據(jù)他統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)入市的自住房項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了9個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅高達(dá)15000套。對(duì)市場(chǎng)的影響明顯在加大。按照1:5的比例，4萬(wàn)套自住房將在今年鎖定20萬(wàn)剛需。在這種市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)下半年樓市不樂(lè)觀，所以紛紛抓緊2季度的市場(chǎng)出貨窗口。

　　供需已發(fā)生實(shí)質(zhì)變化

　　北京并不屬于價(jià)格調(diào)整的先鋒城市，全國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了普遍調(diào)整跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2月以來(lái)，受信貸緊縮、消費(fèi)者觀望情緒加重等因素影響，大中城市房?jī)r(jià)增速明顯放緩，房?jī)r(jià)環(huán)比上升的城市個(gè)數(shù)逐月減少，4月份更是跌至50市以下，為2012年11月以來(lái)最低值。結(jié)合具體城市來(lái)看，杭州、寧波、無(wú)錫等存量較高，房企去化壓力較高的城市，在房企“降價(jià)潮”波及下，4月份房?jī)r(jià)指數(shù)均有不同程度的環(huán)比下滑。

　　對(duì)于樓市開(kāi)始發(fā)生的促銷降價(jià)現(xiàn)象，張大偉分析認(rèn)為，從春節(jié)過(guò)后這2個(gè)多月時(shí)間看，當(dāng)前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。在信貸收緊、兩會(huì)言論、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，近期，從政策層面的 “央五條”的出臺(tái)釋放了一個(gè)積極的信號(hào)，首套自住商品住房信貸環(huán)境或有放松，對(duì)于市場(chǎng)信心也有所增強(qiáng)。但是，由于當(dāng)前資金成本高，貨幣流動(dòng)性趨緊沒(méi)有得到改善，信貸政策在短期內(nèi)大幅放松的可能性不大。市場(chǎng)量?jī)r(jià)過(guò)程調(diào)整將繼續(xù)，由于市場(chǎng)的觀望情緒依然較濃，短期內(nèi)項(xiàng)目的整體銷售壓力不會(huì)有明顯改善。

　　不過(guò)，對(duì)于市場(chǎng)出現(xiàn)的小幅調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士也有不同的看法。高策機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、總裁陶紅兵在朝北8080售樓處開(kāi)放當(dāng)天表示，樓市降價(jià)確實(shí)只是少數(shù)項(xiàng)目。在整個(gè)市場(chǎng)銀根比較緊的情況下，開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)銷售來(lái)回款，這是正常的銷售決策，不要放大到整個(gè)行業(yè)，現(xiàn)在的主流房企并沒(méi)有跟進(jìn)。以北京為例，萬(wàn)科被炒作降價(jià)，實(shí)際是政府干預(yù)的結(jié)果，現(xiàn)在項(xiàng)目拿預(yù)售證，政府還要審批價(jià)格。他認(rèn)為，如果北京市場(chǎng)進(jìn)入了下行渠道，政府就不會(huì)再限價(jià)。之所以限價(jià)，就說(shuō)明市場(chǎng)還有強(qiáng)勁的需求，要客觀理性看待房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　陶紅兵認(rèn)為，現(xiàn)在未必是開(kāi)發(fā)商降價(jià)跑量的最佳時(shí)機(jī)。他認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商缺錢就趕快跑量，不缺錢的話就繼續(xù)等，因?yàn)楝F(xiàn)在拿地的成本和價(jià)格很高，房?jī)r(jià)還是會(huì)回漲的。

來(lái)源: 中研網(wǎng)

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