房企信心走弱 一線土地市場轉(zhuǎn)折點隱現(xiàn)

　　今年前4月，各地新房銷售表現(xiàn)低迷。相比之下，一線城市的土地市場依然熱度不減，在今年連續(xù)出現(xiàn)地王地塊。而隨著資金趨緊，市場觀望情緒濃厚， 開發(fā)商信心也逐漸走弱。5月16日，上海平?jīng)龅貕K以低于市場預(yù)期的37%溢價率成交，樓面地價不到4萬元。一改上海之前凡宅地必有高溢價率的特點，顯示開 發(fā) 商對一線城市信心也有減弱。5月21日下午，廣州市國土房管局出讓蘿崗鎮(zhèn)龍片區(qū)兩宗舊廠改造的住宅用地和商業(yè)地，這兩宗地均被廣東中泰國際集團拿下，總價 不足9億元，折合樓面地價分別為4334元/平方米和3662元/平方米。樓面地價甚至不到對上上周拍出的蘿崗新地王地價的一半。中原集團分析人士指，種 種跡象顯示一線城市的住宅地塊正出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，土地市場或?qū)⑷孓D(zhuǎn)淡。

　　土地市場表現(xiàn)分化明顯

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6 個百分點；土地出讓金 2214億元，增長9.6%，增速回落1.8個百分點。同期，全國商品房銷售額18307億元，下降7.8%，降幅比1-3月份擴大2.6個百分點。其 中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降10.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長3.5%。

　　而與之對應(yīng)的是重點城市土地市場的迅速遇冷。比如2014年4月下半月以來，多個城市土地拍賣不景氣，濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津等城市流拍地塊顯著增加，底價成交成為主流。

　　據(jù)中原集團監(jiān)測，今年前4個月40個主要城市含住用地成交面積較去年同期下降約22%，與2008-2013年同期均值基本持平。其中二線及三 四線城市不盡 如人意，前4個月含住用地成交面積同比降幅超20%。而一線城市則依然穩(wěn)健，成交面積為近5年來第二高位，略低于峰值的2010年同期，同比上升約 23%。

　　從城市層面看，今年前4個月，北京成交面積與去年同期基本持平，但受開發(fā)商競爭激烈影響，地價持續(xù)攀升，尤其是進入3月 后，幾乎所有宅地都以高溢價率成交，使得土地出讓金同比倍增；廣州則受益于供應(yīng)大幅增加，出讓金創(chuàng)歷史同期最高；而上海受供應(yīng)增加和競爭激烈雙重因素影 響，出讓金同比大幅上升約157%。

　　土地供應(yīng)下滑

　　供應(yīng)方面，含住用地供應(yīng)也出現(xiàn)下滑。40個城市數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，供應(yīng)面積同比下降約15%。除一線城市供應(yīng)面積較去年同期小幅上升約3%外，二線及三四線城市均下降17%左右。

　　據(jù)中原集團人士分析，一線城市宅地受前期供應(yīng)持續(xù)下降影響，5月僅上海和廣州各有4宗宅地到期，到期總面積約50.27公頃，較4月成交面積幾 近腰斬，下降 約53%。就具體地塊來看，廣州和上海僅各有1宗相對熱點地塊到期。而本月到期地塊底價總額僅僅不到80億元，即使上述兩宗地塊以極高的高溢價成交，土地 出讓金亦將遠(yuǎn)低于前4個月出讓金均值約358億元。從目前已經(jīng)成交的上海及廣州土地出讓結(jié)果來看，開發(fā)商對一線城市信心也開始走弱。

　　土地財政依賴驅(qū)動調(diào)控松綁

　　而據(jù)同策咨詢機構(gòu)近日發(fā)布的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示，以城市土地出讓金/城市一般性財政收入×100%來計算得出的 土地財政依賴 度，在2013年全國45個樓市限購城市中，土地財政依賴度超過80%的共13個城市，占比近三成，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆 明、濟南、徐州、寧波、溫州、成都；其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%，杭州為45個樓市限購城市中土地財政依賴度最高的城市，土地財政 依賴度高達156.4%。另外，廣州去年的土地出讓金為690.96億元，相比一般預(yù)算財政收入1141.79億元，其土地財政依賴度為60.5%。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從經(jīng)驗來看，土地財政依賴度越大的城市，其首先放松限購政策的可能性就越大。當(dāng)前，盡管部分城市相關(guān)部門已出面辟謠，但是總體來言，“研究放寬限購政策”或許成為相關(guān)部門短期內(nèi)擺脫這種還債的險局的探索之路。

來源：南方日報

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