填不滿的北京寫字樓：16.2%的空置率和近70萬平米的新供應(yīng)

　　北京的寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入到了一場(chǎng)“焦慮情緒”中。按照機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算，2020年底，全北京的辦公業(yè)態(tài)總體量將超過3300萬平米。這個(gè)數(shù)字意味著，如果人均辦公面積是7平米，“填滿”3300萬平米幾乎需要400多萬的工作人口。

　　空置率上漲、租金下調(diào)，這兩大標(biāo)簽自2019年開始就貼在了北京寫字樓身上。疫情的出現(xiàn)使得北京寫字樓的供需矛盾更加明顯。數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，北京全市寫字樓空置率達(dá)到了16.2%，再度上漲。而空置率上漲的B面是不斷下調(diào)的租金和即將入市的近70萬平米新增供應(yīng)。未來，北京寫字樓的命運(yùn)到底如何？

　　空置率再上升

　　2020年已經(jīng)過去了近7個(gè)月的時(shí)間，從事寫字樓租賃已經(jīng)5年的秦川(化名)意識(shí)到2020年是格外艱難的一年?！懊刻觳煌５亟o意向客戶打電話，但是都是被拒掉的。我們2-3月份是在家辦公，薪資也是相應(yīng)減少的。加上沒有項(xiàng)目成交，收入跟以前相比較下降了太多。”秦川對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。

　　北京寫字樓市場(chǎng)“供過于求”的問題在疫情出現(xiàn)之前就已經(jīng)存在。但不得不提，疫情的出現(xiàn)加快了落后行業(yè)或落后企業(yè)的淘汰速度，市場(chǎng)面臨著更加嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。“一方面，意向客戶的數(shù)量相比較之前減少了。另一方面，客戶在現(xiàn)階段簽約換寫字樓的觀望期變長(zhǎng)了?！鼻卮◤膹臉I(yè)者的角度向《華夏時(shí)報(bào)》描述了當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)的租賃狀態(tài)。

　　企業(yè)自身因素疊加市場(chǎng)行情，再加上突然爆發(fā)的疫情，多種原因聚集在一起后，北京的寫字樓市場(chǎng)再度呈現(xiàn)出“填不滿”的狀態(tài)。戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)空置率繼續(xù)上揚(yáng)，達(dá)到了16.2%和9.9%，環(huán)比分別上升了2.4和1.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)比以往的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，從2018年一季度開始，北京核心商圈甲級(jí)寫字樓的空置率就在不斷上漲，2020年二季度則已經(jīng)接近10%。戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，北京中央商務(wù)區(qū)寫字樓的空置率為16.5%，亞奧商圈的空置率為25.6%，麗澤金融商務(wù)區(qū)的空置率達(dá)到了77.9%。

　　租金繼續(xù)下調(diào)

　　“如果企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況好的話，現(xiàn)在是租寫字樓的好時(shí)期。四惠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面的獨(dú)棟寫字樓，價(jià)格只有5.2元/平米/天，并且精裝修，帶全部辦公家具?！毙⌒蛷V告公司的負(fù)責(zé)人林安(化名)接到了中介的推銷電話。

　　彼時(shí)，林安還未心動(dòng)。直到電話最后，中介表示，價(jià)格還可以再談，而且業(yè)主可以分租整棟樓的時(shí)候，林安決定去園區(qū)實(shí)地看看?！?.2元/平米/天的價(jià)格比以前是低了一些。但是我這邊在同地理位置的尚8里文創(chuàng)園，價(jià)格只有4.5元/平米/天，南北朝向，也是精裝修。”秦川向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹了另一個(gè)更加便宜的房源。

　　戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算為358.5元/平米/月和404.8元/平米/月。若按“天”計(jì)算，上述租金水平大約為11.95元/平米/天和13.49元/平米/天。若以此為標(biāo)準(zhǔn)，四惠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和尚8里文創(chuàng)園的租金價(jià)格相比較來說只算得上是“望塵莫及”。

　　但值得注意的是，2020年二季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓租金仍然環(huán)比分別下降了5.0%和4.5%，同比分別下降了9.5%和7.3%。此外，麗澤金融商務(wù)區(qū)受目前高空置率的影響，租金環(huán)比降幅最大，達(dá)到了13.3%。

　　高供應(yīng)下，未來走勢(shì)如何？

　　“對(duì)于這個(gè)行業(yè)和我個(gè)人來說，2020年的工作的確是一大挑戰(zhàn)。我們?cè)诓粩鄬ふ倚碌墓ぷ鞣椒ā１热?，我們?cè)诤烷_發(fā)商、業(yè)主談免租期限，把免租期限拉長(zhǎng)一些。另一方面，我們也在和意向客戶進(jìn)行多方面的溝通，提供更加全面、優(yōu)質(zhì)的租賃方案，促使業(yè)務(wù)能夠成交?！痹谇卮磥?，2020年是一個(gè)需要思考以及“修煉內(nèi)功”的一年，他連同整個(gè)中介行業(yè)都在盼望著市場(chǎng)能夠好轉(zhuǎn)。

　　然而，高力國(guó)際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年下半年，北京的寫字樓市場(chǎng)依然會(huì)迎來接近70萬平米的新增供應(yīng)量，2021年還有近80萬平米的新增供應(yīng)入市。在高供應(yīng)且需求中性的市場(chǎng)環(huán)境下，空置率將在2021年達(dá)到本輪高供應(yīng)時(shí)期的最高點(diǎn)，為20.7%。

　　北京寫字樓市場(chǎng)究竟何時(shí)才能轉(zhuǎn)向？“自二季度大多數(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，寫字樓業(yè)主紛紛將租賃策略重心從維持租金水平轉(zhuǎn)向提升出租率，為了盡快提高入駐率和最大限度的減少自身?yè)p失，業(yè)主們除了為租戶提供了優(yōu)惠的租金外，還有更加靈活的交付狀態(tài)及更大的免租力度?！贝鞯铝盒斜眳^(qū)寫字樓部主管廉峰哲對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

　　由此看來，行業(yè)主體均在“積極自救”。此外，戴德梁行認(rèn)為，“新基建”將為北京寫字樓市場(chǎng)增添新的活力，其中涉及的5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等將為寫字樓市場(chǎng)創(chuàng)造更多的租賃需求。

　　雖然多家研究機(jī)構(gòu)對(duì)2020年下半年北京寫字樓市場(chǎng)的走勢(shì)仍然給出“下行”的判斷，但其也均認(rèn)為，隨著服務(wù)業(yè)的擴(kuò)大開放和新基建的發(fā)展，寫字樓會(huì)逐步走入復(fù)蘇通道，前景保持樂觀。

　　轉(zhuǎn)自：華夏時(shí)報(bào)

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