對當前房地產(chǎn)調(diào)整性質(zhì)的認識

　　今年以來，房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)冷，形成了快速下滑走勢，1-4月份商品房銷售面積同比下降6.9%。這次調(diào)整的性質(zhì)明顯地不同以往的幾次調(diào)整，是經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)下的調(diào)整，是由房地產(chǎn)發(fā)展階段轉(zhuǎn)變引起的調(diào)整，是長期因素和短期因素疊加作用引起的調(diào)整，是長期上升過程中的一次較大級別調(diào)整。估計調(diào)整的幅度會較大，調(diào)整的時間會較長。

　　一、經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)下的調(diào)整

　　我國經(jīng)濟發(fā)展進入了新常態(tài)，經(jīng)濟發(fā)展速度將由高速轉(zhuǎn)換至中高速，雖然目前在采取一些微刺激措施，貨幣政策也出現(xiàn)放松信號，但這些措施都是為穩(wěn)增長服務(wù)，總量政策大幅放松的可能性很小，新常態(tài)的大前提不會變。經(jīng)濟增長是帶動住房需求不斷增加的主要動力，無論是改善需求、消費需求，還是拆遷引起的需求，都是由經(jīng)濟增長速度和居民收入水平?jīng)Q定的。隨著經(jīng)濟增長速度的換擋，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也只能進入新常態(tài)，發(fā)展速度也只能換檔，而不可能延續(xù)以往的高速增長。2013年，房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)調(diào)整2年后再次高速增長，但顯然與新常態(tài)不吻合，因此高增長只能是曇花一現(xiàn)，狂歡過后是一片狼籍。房地產(chǎn)業(yè)進入新常態(tài)后，房價、地價的上漲動力將明顯減弱，將由單邊上漲轉(zhuǎn)為有漲有跌，地區(qū)之間的差異則會更大，開發(fā)商、投資人和地方政府都需要重新適應(yīng)，作出策略調(diào)整。若看不清這種變化，繼續(xù)停留在原有的思維，最終就會被市場淘汰。

　　二、房地產(chǎn)發(fā)展階段轉(zhuǎn)變引起的調(diào)整

　　1998年的房改使我國房地產(chǎn)業(yè)駛?cè)肟燔嚨溃侥壳盀橹沟陌l(fā)展過程可分為三個明顯不同階段：第一階段是1998年至2002年，房地產(chǎn)業(yè)超常規(guī)發(fā)展；第二階段是2003年至2007年，房地產(chǎn)業(yè)依然發(fā)展很快，同時房價快速上升；第三階段是2008年至現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)形成頻繁劇烈波動。

　　第一階段：1998年至2002年，超常規(guī)發(fā)展階段。在1998年房改之前，住房需求被長期抑制，人們居住條件很差，遠遠落后于當時的生活水平。住房商品化使得住房需求到快速釋放，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的超常規(guī)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度遠遠超過經(jīng)濟增長速度和居民收入的增長速度。這一時期的國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長7.7%，城鎮(zhèn)居民人可支配收入年均增長8.2%，而商品房銷售面積的年均增速卻高達24.4%。由于土地供應(yīng)充足，土地購置面積年均增長25.4%，因此房價比較穩(wěn)定，商品房平均售價年均僅上漲2.4%。房改釋放的住房需求占這一時期住房需求的主要部分，這部分需求與收入水平是否提高無關(guān)，而是為了使住房條件與其他生活水平相協(xié)調(diào)，會隨時間推移而減少，持續(xù)時間不會超過10年。

　　第二階段：2003年至2007年，房價快速上升階段。房改釋放的住房需求在這一時期趨于減少，經(jīng)濟發(fā)展速度加快成為推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動力，房地產(chǎn)業(yè)仍保持快速發(fā)展態(tài)勢。這一時期的國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長11.6%，增速比前一階段加快3.9個百分點，城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增長12.5%，增速比前一階段加快4.3個百分點，商品房銷售面積年均增長18.1%，增速僅比前一階段回落6.3個百分點。這一時期的土地供給增速明顯減緩，土地購置面積年均僅增長5.1%，增速比前一時期大幅回落20多個百分點，造成地價攀升和商品房供給不足，再加上貨幣政策較為寬松，因此房價持續(xù)快速上升，商品房平均售價年均上漲10.6%。房價持續(xù)上漲導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資熱，參與房地產(chǎn)投資的人群迅速擴大，投資投機需求占住房需求的比重不斷上升，成為推動這一時期房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的另一重要因素。

　　第三階段：2008年至現(xiàn)在，頻繁波動階段。2008年，受國內(nèi)經(jīng)濟緊縮和全球金融危機的影響，商品銷售面積首次出現(xiàn)下降，降幅高達14.7%，雖然2009年在擴張性貨幣政策作用下再現(xiàn)高速增長，增速高達43.6%，但兩年的平均增速只有10.7%，標志著房地產(chǎn)業(yè)高增長時代的結(jié)束。2011年，房地產(chǎn)市場又形成調(diào)整走勢，商品房銷售面積僅增長4.4%，2012 年增速降至1.8%；2013年房地產(chǎn)市場突然好轉(zhuǎn)，商品房銷售面積增長17.3%，但2014年再次轉(zhuǎn)冷，1-4月份同比下降6.9%。在不到7年的時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場形成了三次調(diào)整和二次脈沖式增長，不僅波動頻繁，并且波動幅度很大，大幅波動是前兩個階段從未出現(xiàn)過的。這一時期的土地供應(yīng)進一步減少，大多數(shù)年份的土地購置面積低于2007年，高于2007年的僅有2010年和2011年。受此影響，房價仍延續(xù)前一階段的剛性上漲態(tài)勢，2008年至2013年的商品房平均售價年均上漲8.3%，但已無力單邊上漲，2008年和2012年都出現(xiàn)過房價回落，有些城市還形成了大幅下跌。房價波動使得投資投機需求變得越來越不穩(wěn)定，房價上漲時，投資投機需求脈沖式上升，而房價下跌時，投資投機需求由正轉(zhuǎn)負，由需求變成供給，再加上前一階段累積的投資投機規(guī)模已經(jīng)很大，頻繁劇烈波動也就不可避免。這一階段的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度明顯減緩，對房地產(chǎn)波動有一定影響。2008年至2013年，商品房銷售面積年均增長9.1%，增速回落至10%以內(nèi)。造成發(fā)展速度減緩的原因有：一是房改釋放的住房需求已在前兩個消耗完畢，2007年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到 30.1平方米，比1998年提高11.4平方米，已經(jīng)可以滿足基本生活需要，住房條件已與收入水平基本適應(yīng)；二是經(jīng)濟發(fā)展速度趨于減緩，2008年至2013年的國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%，增速比前一階段回落2.6個百分點，對房地產(chǎn)業(yè)的拉動作用有所減弱；三是住房的投資投機規(guī)模已經(jīng)很大，難以延續(xù)高速增長。

　　三、長期因素和短期因素疊加作用引起的調(diào)整

　　導(dǎo)致今年房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)冷的七大因素[1]分別是貨幣政策緊縮、銀行普遍收緊個人購房貸款、拆遷引起的住房需求下降、自住性住房需求增速減緩、反腐力度加大、保障房建設(shè)力度加大和預(yù)期轉(zhuǎn)變引起投資投機需求大幅回吐。房地產(chǎn)市場的未來走勢在很大程度上也將取決于這七大因素的變化。自住性住房需求增速減緩是趨勢性的，保障房建設(shè)力度加大的影響也是長期的。反腐力度加大的影響是一次性的，最終會消失，但目前仍處在加大階段。投資投機需求僅起加速作用，房價上漲時助漲，下跌時助跌。貨幣政策、購房貸款和拆遷引起的住房需求是有可能改變的短期因素。貨幣政策已有放松信號，雖然力度還有待觀察，但經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)下的放松不能與以往相比，估計力度不會大。購房貸款既與貨幣政策有關(guān)，又與利率市場化有關(guān)。雖然央行已經(jīng)對房貸進行口頭干預(yù)，但利率市場化的改革取向不會變，而利率市場化必然會導(dǎo)致存貸款利率上升。2013年，在工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格下跌情況下，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益依然高達17.5%，因此實體經(jīng)濟能承受的貸款利率是相當高的，2013年5月至2014年1月，全國網(wǎng)貸平均綜合年化收益率高達24.66%，房貸很難與其競爭。拆遷引起的住房需求主要與市政建設(shè)規(guī)模有關(guān)，面臨的問題是地方政府沒有足夠的融資渠道，限制融資平臺貸款規(guī)模斷了地方政府財路。雖然今年出臺了《2014年地方政府債券自發(fā)自還試點辦法》，但只能在限定的發(fā)債規(guī)模下進行，不是真正意義的地方政府可以自行發(fā)債，無法對融資平臺貸款形成替補。隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，高度依賴于土地轉(zhuǎn)讓收入的地方財政將面臨更多困難，市政建設(shè)規(guī)模將不得不進一步收縮，拆遷引起的住房需求也將進一步下降。

　　四、長期上升過程中的一次較大級別調(diào)整

　　住房是重要的生活必需品，是決定生活質(zhì)量的關(guān)鍵因素，人們對住房的需求會隨收入水平和生活水平的提高而增加。雖然我國經(jīng)濟發(fā)展進入了換擋期，經(jīng)濟增長速度有所回落，但仍將保持較快增長的態(tài)勢，并且收入分配將更多地向個人傾斜，因此房地產(chǎn)業(yè)的長期上升趨勢沒有變。這時候發(fā)生的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整當然也只能是上升過程中的調(diào)整，而不可能是轉(zhuǎn)勢后的崩潰或系統(tǒng)性大跌。房地產(chǎn)崩潰對經(jīng)濟的沖擊要遠遠大于股市，經(jīng)濟肯定會出大問題，因此政府一定會盡全力來避免。我國政府的調(diào)控能力很強，可用手段很多，適當放松貨幣政策并加大投資力度就可以收到很好效果。與此同時，房價過高也不是十分嚴重，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，35個大中城市房價收入比均值為8.5，雖然明顯高于公認的合理水平，但我國居民收入增長很快，只要3、4年房價不漲，該比值就會降回到比較合理的水平，并且我國居民的儲蓄傾向很高，該比值略高一點也是可以的。盡管崩潰的可能性可以排除，但調(diào)整幅度會比較大，調(diào)整時間也會比較長，將是2000年以來的最大調(diào)整。與以往的幾次調(diào)整相比，目前的調(diào)整壓力更大，長達10多年的房價快速上漲引發(fā)了越來越大的投資投機規(guī)模，房價也比以前高了很多，因此需要更長時間對調(diào)整壓力進行消化；調(diào)整面臨的宏觀環(huán)境較差，反腐力度加大，貨幣政策較緊，房貸利率上升，經(jīng)濟增速換檔，這些因素都會加大調(diào)整幅度。

　　投資投機規(guī)模過大是造成我國房地頻繁大幅波動的主要原因，而適度調(diào)整是消除過度投機的最好方法，不僅可以使調(diào)整壓力有預(yù)釋放，同時負面影響也較小，可使房地產(chǎn)業(yè)重新走上穩(wěn)步發(fā)展、健康發(fā)展的大道。從調(diào)整時機看，晚調(diào)整不如早調(diào)整，越晚調(diào)整，包袱就會越沉重，調(diào)整的幅度就會越大。

來源：前瞻網(wǎng)

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