樓市低迷期更需著眼消化存量

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，多地祭出救市政策。這些政策以松綁限購(gòu)為主，部分城市甚至演變?yōu)椤跋藿盗睢?。從?shí)際效果看，這些走在“紅線”邊緣的政策不僅戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，而且多顯得不得要領(lǐng)。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)正在由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)背景下，著眼存量、防止產(chǎn)業(yè)盲目擴(kuò)張顯得尤為重要。

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)住房存量遠(yuǎn)高于住房需求量。2013年城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%，有4.2萬億元銀行房貸沉淀于這些空置住房，降低金融市場(chǎng)效率。

　　由于缺乏對(duì)“空置率”概念的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，使數(shù)據(jù)存在爭(zhēng)議，但其反映的問題卻真實(shí)存在。自我國(guó)啟動(dòng)房改至今的10多年來，房地產(chǎn)投資始終維持高速增長(zhǎng)。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供應(yīng)量充足，國(guó)民居住條件大為改善。更有甚者，從“空城”、“鬼城”的案例不難看出，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)嚴(yán)重的供應(yīng)過剩。

　　相比之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求正在經(jīng)歷階段性低點(diǎn)。主要原因在于，在“買漲不買跌”的獨(dú)特邏輯下，不少需求正陷入觀望。加之不少中小城市自有住房率高，需求增速放緩。這是近期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量低迷的重要原因。

　　如何看待這種并不對(duì)等的供需關(guān)系？從空間上，區(qū)域不均形勢(shì)明顯。在廣大二三線城市供應(yīng)過剩的同時(shí)，一線城市仍因城市資源高度集中而具備強(qiáng)勁的需求潛力。在時(shí)間上，城鎮(zhèn)化進(jìn)程方興未艾，需求釋放只是時(shí)間問題。

　　在這種基本判斷下，不難看出當(dāng)前市場(chǎng)異動(dòng)的實(shí)質(zhì)：供需關(guān)系企穩(wěn)，房地產(chǎn)投資高增速難以為繼，房?jī)r(jià)上漲乏力，行業(yè)利潤(rùn)率下滑。房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)一定程度的“產(chǎn)能過?！?，正由增量時(shí)代向存量時(shí)代演變。在這一階段，“激活需求、消化存量”的努力，要比盲目“救市”更得要領(lǐng)。

　　首先，針對(duì)需求分層，構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)過剩的情況很大程度上是由于缺乏對(duì)需求層級(jí)研究，未能做好供需準(zhǔn)確對(duì)接。其中，在政府部門掌控的保障房領(lǐng)域，為完成一定數(shù)量的建設(shè)任務(wù)，缺乏對(duì)需求、質(zhì)量、地段、配套等的考量，使不少保障房處于空置或過剩狀態(tài)。為避免這種情況出現(xiàn)，構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系極為重要。

　　其次，采取多項(xiàng)措施激活存量。一方面，加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)，使房屋產(chǎn)權(quán)明晰，摸清“家底”，從而有助于差別化信貸、稅收政策的實(shí)施。另一方面，加快房地產(chǎn)稅制改革和立法，通過稅收等手段，提高房屋持有成本，促進(jìn)存量房源的釋放，以穩(wěn)定供需關(guān)系。

　　再次，扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，夯實(shí)需求基礎(chǔ)?！爱a(chǎn)業(yè)空心化”是導(dǎo)致“空城”出現(xiàn)重要原因。根據(jù)各地的傳統(tǒng)和優(yōu)勢(shì)，有關(guān)部門應(yīng)扶持相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不僅可實(shí)現(xiàn)人口聚合，也有助于消化存量房屋，而且還將避免出現(xiàn)“房地產(chǎn)獨(dú)大”局面，有助于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)。

　　最后，加快推進(jìn)土地、戶籍等制度改革。作為城鎮(zhèn)化進(jìn)程中最為重要的兩項(xiàng)制度，土地和戶籍制度改革，可促進(jìn)人口有序流動(dòng)。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，將對(duì)消化存量房屋、緩解供應(yīng)過剩大有裨益。

來源：中國(guó)證券報(bào) 張敏

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