房地產(chǎn)市場波動難定城鎮(zhèn)化難解房地產(chǎn)困局

　　當(dāng)前，有人認(rèn)為房地產(chǎn)市場的黃金時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入下行周期。也有人依然堅(jiān)持樂觀的判斷，認(rèn)為時(shí)下的波動屬于房地產(chǎn)市場的正常調(diào)整，不值得大驚小怪。堅(jiān)持看多的判斷中有一理由似乎十分充分，即中國的城鎮(zhèn)化人口比例才剛剛超過50%，距離70%還需要十多年的時(shí)間（從國外的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)人口城市化率超過70%后，人口向城市流動減緩，房地產(chǎn)需求放緩）。

　　在筆者看來，中國人口城鎮(zhèn)化的實(shí)際進(jìn)展可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所揭示的情況，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)大大低估了人口城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。再退一步說，即使統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有低估人口城鎮(zhèn)化的實(shí)際進(jìn)程，未來還有大量的農(nóng)民工進(jìn)城，但這些農(nóng)民工與城市的房地產(chǎn)市場不存在太大的關(guān)系，希望農(nóng)民工進(jìn)城來消化城市大量的房地產(chǎn)存貨是不現(xiàn)實(shí)的。

　　城鎮(zhèn)化人口當(dāng)中很大的一部分是將城鎮(zhèn)范圍擴(kuò)展到郊區(qū)或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，將鄉(xiāng)村從“行政上”納入城市范圍，而這些地區(qū)的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城鎮(zhèn)常住人口中的流動人口無法參與到城鎮(zhèn)住房市場。雖然放松三四線城市的戶籍政策可能會吸引一些農(nóng)村戶籍人口購買城鎮(zhèn)住房，但流動人口購房的最大障礙不是戶籍政策，而是收入和社會保障。

來源:中國房地產(chǎn)報(bào) 尹中立

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