供需格局逆轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)市場可能迎來深度調(diào)整

　　2014年5月，全國70個(gè)大中城市中，有半數(shù)城市的新建商品住宅不含保障房價(jià)格出現(xiàn)下跌。這一“壯觀”場面是最近兩年來首次出現(xiàn)。幾乎所有從業(yè)者都預(yù)料到了這一結(jié)果，但他們沒有想到，房價(jià)會(huì)跌得如此劇烈。

　　今年以來，地方政府的救市舉措不斷祭出，力圖刺激市場；央行也于5月底開始“喊話”，滿足首套房購房需求。但從市場表現(xiàn)來看，效果著實(shí)不佳。隨著房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷，從業(yè)者愈加擔(dān)心：房地產(chǎn)市場是否真的無法復(fù)蘇了？

　　分析人士指出，經(jīng)過多年的房地產(chǎn)投資高增長，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需大勢已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，供需關(guān)系趨于平衡，居民自有住房率提高。這種基本判斷決定了，房地產(chǎn)市場將可能迎來深度調(diào)整，市場下行趨勢難免，高增長時(shí)代將可能終結(jié)。

　　救市政策指向“人口”

　　在房地產(chǎn)業(yè)界，“救市”已成為近一段時(shí)間以來的關(guān)鍵詞。今年以來，已有十多個(gè)城市出臺(tái)政策，直接或間接地挽救房地產(chǎn)市場。新近出現(xiàn)的變動(dòng)是，廣州、北京等一線城市的調(diào)控政策已開始松動(dòng)。

　　近期，廣州市的增城、從化等區(qū)域放開限價(jià)，市區(qū)中心區(qū)的高價(jià)盤限簽政策也有所松動(dòng)。這也成為首個(gè)松綁樓市調(diào)控的一線城市。與此同時(shí)，隨著“薊門橋地王”等項(xiàng)目陸續(xù)獲批預(yù)售證，北京的限價(jià)政策也悄然松動(dòng)。

　　在一線城市政策松動(dòng)之前，一批二三線城市已率先做出調(diào)整，其中包括南寧、天津、蕪湖、杭州等地。在調(diào)整中，松綁限購、減免稅費(fèi)成為主要方向。

　　值得注意的是，有些城市雖然并未直接針對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整，但仍然出臺(tái)了被稱作“變相救市”的措施，主要表現(xiàn)為“放寬戶籍門檻”。廣州、?？?、武漢等城市均出臺(tái)了類似的政策。如?？诰蛷?qiáng)調(diào)，購單套房120平方米以上可落戶5人。

　　另有一批城市的救市體現(xiàn)為“只做不說”。也即，不明確發(fā)布紅頭文件，但暗地實(shí)施松綁。此前傳出限購風(fēng)波的沈陽，以及廣泛流傳“閩十條”的福建，均屬此類。

　　“救市的方式有很多，如果不想做得太明顯，根本不用發(fā)文件，召集開發(fā)商開個(gè)會(huì)，口頭傳達(dá)一下即可。”中部某省住建廳人士向中國證券報(bào)記者表示，實(shí)際上已經(jīng)啟動(dòng)救市措施的城市，要比業(yè)已披露的更多，尤其是很多三四線城市。

　　在監(jiān)管層警示政策“紅線”的背景下，當(dāng)前的救市手段頗有局限性。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，各項(xiàng)救市的根本目的都是為了“搶人”。利用城鎮(zhèn)化的大趨勢，提高購房人口基數(shù)，達(dá)到刺激房地產(chǎn)的目的，是所有救市政策的共性。

　　他還認(rèn)為，后續(xù)在房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫的情況下，全國預(yù)計(jì)有超過30個(gè)城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性。其中，有數(shù)個(gè)新區(qū)、市場供應(yīng)過剩、新增人口不足的城市都可能加入到“救市”大軍中來。

　　市場不肯買賬

　　對(duì)于這些救市政策，市場的表現(xiàn)似乎并不“感冒”。主要表現(xiàn)為，成交量的低迷態(tài)勢始終未能改善。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，全國商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。今年以來，房地產(chǎn)市場成交量已連續(xù)4個(gè)月維持下行。

　　相比之下，2013年全年，全國商品房銷售面積增速達(dá)到17.3%。也即，今年以來，樓市成交量就出現(xiàn)“驟跌”局面。

　　在“量跌”之后，“價(jià)跌”的趨勢開始確立。今年5月，全國70個(gè)大中城市中，有35個(gè)城市的新建商品住宅不含保障房價(jià)格環(huán)比下降。70城市的平均降幅為0.15%，為近24個(gè)月以來的新低。

　　分析人士指出，市場不買賬，與救市政策力度不夠有關(guān)。尤其是信貸政策并未大規(guī)模放開。

　　上月中旬，中國人民銀行召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。但到目前為止，銀行層面的按揭貸款政策并無明顯松動(dòng)。多數(shù)銀行的首套房貸款利率仍在基準(zhǔn)利率之上，使得實(shí)際購房成本并未降低。

　　張大偉表示，對(duì)房地產(chǎn)市場影響最大的，在于投資沖動(dòng)和貨幣政策。但目前來看，既不可能出現(xiàn)“四萬億投資”，貨幣政策又難以再現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，當(dāng)前救市措施的影響可謂微乎其微。

　　在“量價(jià)齊跌”的趨勢已經(jīng)確立之后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況將面臨更多壓力。數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，同比增長3.6%。而去年同期，該增速為32%。在上述資金來源中，定金及預(yù)收款11458億元，下降8.4%；個(gè)人按揭貸款5342億元，下降1.2%。

　　近期，標(biāo)普就點(diǎn)名了一批財(cái)務(wù)杠桿過于激進(jìn)的開發(fā)商。其中包括奧園、中國海外、華南城、旭輝、萬達(dá)商業(yè)、花樣年和富力。這些公司的共同特點(diǎn)是，2013年債務(wù)增速超過50%，其中恒 大地產(chǎn)2013年總債務(wù)增加超過一倍。

　　這也將成為房地產(chǎn)業(yè)兼并整合的前奏。蘭德咨詢的報(bào)告認(rèn)為，未來三年間，將有30%的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，其中以中小房企為主。

　　大調(diào)整即將來臨

　　在“政策無用”的表象背后，是供需格局的變化。經(jīng)過多年的房地產(chǎn)投資高增長，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系正在趨穩(wěn)，部分城市出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象。

　　從此前統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)不難看出，今年以來，房地產(chǎn)投資、新開工面積、銷售等指標(biāo)的增速不斷走低。其中，前五月的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長14.7%，達(dá)到歷史罕見的低點(diǎn)。說明需求不足，樓市供應(yīng)端也開始乏力。

　　市場供應(yīng)過剩到何種程度？以北京為例，根據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)，2014年上半年來，北京期房住宅供應(yīng)大漲，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了37220套，同比漲幅達(dá)到70%。

　　但與此同時(shí)，由于市場交易低迷，截至6月20日，北京期房住宅庫存達(dá)到46117套，現(xiàn)房庫存34727套，合計(jì)庫存80844套。這是自2013年1月1日以來，北京新房庫存再次回歸到8萬套以上。也是最近18個(gè)月來的新高。

　　值得注意的是，京城樓市庫存的增加，相當(dāng)部分原因在于需求未能全部釋放，尚處于觀望狀態(tài)。但即便如此，仍然反映出供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)態(tài)勢。有分析指出，一線城市尚且如此，廣大二三線城市的過剩情況就更為嚴(yán)重。其中，不斷被披露的“空城”、“鬼城”現(xiàn)象，以及公務(wù)員賣房等情況，均凸顯出這種局面。

　　近期西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，目前我國住房存量遠(yuǎn)高于住房需求量，62%的存量住房已經(jīng)滿足全國的住房需求。2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%。

　　供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)意味著大調(diào)整的來臨。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，2004年以來，我國已經(jīng)歷過三次房地產(chǎn)短周期，當(dāng)前已進(jìn)入第四個(gè)周期。

　　他表示，此前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房價(jià)下跌周期持續(xù)了6個(gè)月，后者為8個(gè)月。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”，調(diào)整的規(guī)律是：房價(jià)上漲時(shí)漲幅很大，下跌時(shí)跌幅很小；漲得時(shí)間長，跌得時(shí)間短。

　　相比之下，如今的內(nèi)外環(huán)境均較為惡劣，主要體現(xiàn)在，既無“四萬億”財(cái)政刺激計(jì)劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場“供大于求”的情況。這也決定了，此輪市場調(diào)整的周期將會(huì)更長，即房價(jià)下跌的時(shí)間可能超過8個(gè)月。

來源：中國證券報(bào)

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