13萬(wàn)元/平方米低于樓板價(jià)入市 全國(guó)最貴單價(jià)地王能否再現(xiàn)拿地時(shí)的輝煌？

　　總地價(jià)110億元、樓板價(jià)14.3萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤均價(jià)13萬(wàn)元/平方米，上海“地王之王”從來(lái)都不缺話題性。

　　4月30日中午12點(diǎn)，備受關(guān)注的上海中興路一號(hào)正式開(kāi)始認(rèn)籌。

　　4年前，上海靜安區(qū)中興社區(qū)（原閘北）N070202單元332-01-A、333-01-A地塊推出，凈用地面積約3.1萬(wàn)平方米、容積率3.5、計(jì)容積率建筑面積約11萬(wàn)平方米，起拍價(jià)46億元，吸引了18家企業(yè)前來(lái)競(jìng)拍。

　　要知道，這是當(dāng)時(shí)上海實(shí)施招拍掛制度12年來(lái)推出的最最最市中心的土地。項(xiàng)目位于上海市靜安區(qū)中興路，多條地鐵線環(huán)繞，距離人民廣場(chǎng)和外灘的直線距離均為3公里，距離外灘、陸家嘴，車程是半小時(shí)左右。

　　2016年8月17日，融信最終從各路土豪中勝出，以110.1億元總價(jià)、10萬(wàn)元/平方米名義樓板價(jià)、14.3萬(wàn)元/平方米可售面積樓板價(jià)和139%的溢價(jià)率，創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上最貴單價(jià)地王紀(jì)錄，至今未被超越。

　　同年11月，萬(wàn)科以約53.95億元獲得項(xiàng)目49%權(quán)益，主要由萬(wàn)科操盤，與融信共同合作開(kāi)發(fā)中興路項(xiàng)目。

　　但限價(jià)政策之下，面粉貴過(guò)面包已成事實(shí)，加之老閘北地段商業(yè)環(huán)境偏弱、教育醫(yī)療亦無(wú)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商如何唱好這臺(tái)戲？地王的銷售能否延續(xù)4年前拿地時(shí)的火爆？

　　地王一出周邊二手房立馬由750萬(wàn)漲至900萬(wàn)

　　2016年地王一出，立刻封殺了周邊二手房的議價(jià)空間，不少房東開(kāi)始膨脹。

　　“我記得很清楚，2016年這塊地剛拍的時(shí)候，對(duì)面雅賓利有一套95平方米的二手房，掛牌價(jià)750萬(wàn)元。地王消息傳出來(lái)，房東馬上改口說(shuō)低于900萬(wàn)元免談。”附近的資深中介劉亮提起當(dāng)年情景仍然有些激動(dòng)，“這地王開(kāi)盤還是限價(jià)的，不然旁邊的二手房?jī)r(jià)格難以想象?！?/p>

　　他口中這套二手房，是馬路對(duì)面的萬(wàn)科翡翠雅賓利，萬(wàn)科從上置接手后以翡翠系列IP打造的蘇州河概念項(xiàng)目，目前小面積段二手房單價(jià)基本位于9萬(wàn)～11萬(wàn)元/平方米區(qū)間；而旁邊的復(fù)地新都國(guó)際，二手房?jī)r(jià)格在7.5萬(wàn)～9.5萬(wàn)元/平方米。“8萬(wàn)～10萬(wàn)元單價(jià)差不多是這片區(qū)域真實(shí)（房?jī)r(jià)）反映了，說(shuō)實(shí)話再貴就很難賣了?！眲⒘琳f(shuō)。

　　的確，中興路一號(hào)將自己定位于上海母親河——蘇州河以北的蘇河灣區(qū)，而從地圖顯示來(lái)看，這里和真正的蘇河灣距離不短，并且并不是內(nèi)環(huán)所有地塊都是市中心。“靜安地王”、“上海地王之王”等各種響亮稱謂仍改變不了老閘北規(guī)劃配套相對(duì)落后的事實(shí)，而中興路地塊目前在商業(yè)配套方面并無(wú)特別明顯優(yōu)勢(shì)，最大的商業(yè)綜合體就規(guī)劃在中興路一號(hào)，目前仍在建設(shè)中。

　　但魔都樓市永遠(yuǎn)充滿了魔性，中興路一號(hào)看房人仍然絡(luò)繹不絕，其中有年輕人，更有一家老小。第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級(jí)董事唐華認(rèn)為，市中心住宅的稀缺性，代表其仍能獲得高凈值客戶的青睞，將其作為不動(dòng)產(chǎn)配置的一部分，是在今年經(jīng)濟(jì)蕭條的環(huán)境下，較安全的投資選擇。

　　“前衛(wèi)設(shè)計(jì)”遭吐槽在270度轉(zhuǎn)角落地窗前看老破小

　　2020年的樓市早已不是當(dāng)年那個(gè)瘋狂的市場(chǎng)，面粉貴過(guò)面包已是不爭(zhēng)的事實(shí)，如何唱好“地王之王”這臺(tái)戲，萬(wàn)科顯然下了很大的功夫。

　　唐華分析認(rèn)為，這塊土地的開(kāi)發(fā)難度在于樓板價(jià)已經(jīng)10萬(wàn)+，在限價(jià)的大背景下，預(yù)售證能批多高的價(jià)格才能保本？但同時(shí)如果價(jià)格真的批高了，和市區(qū)這么多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目來(lái)比，客戶是否認(rèn)可，也是個(gè)兩難的問(wèn)題?！斑@個(gè)項(xiàng)目操作難度是史無(wú)前例的?！?/p>

　　于是萬(wàn)科請(qǐng)來(lái)了英國(guó)寶藏級(jí)建筑師查德·羅杰斯，以倫敦海德公園項(xiàng)目、澳洲悉尼項(xiàng)目的超現(xiàn)代設(shè)計(jì)撐起了中興路一號(hào)最大亮點(diǎn)。倫敦海德公園一號(hào)，正是傳說(shuō)中的世界最貴豪宅，最大的一套1858平方米公寓售價(jià)超過(guò)12億元。

　　但市場(chǎng)對(duì)這位國(guó)際大師的設(shè)計(jì)，流傳最多、印象也最深的卻是——沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)。

　　“嗯，這個(gè)樓盤是外國(guó)人設(shè)計(jì)的，太新潮了，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)……”劉亮和幾位看房人聊起中興路一號(hào)時(shí)表示，對(duì)于生活中習(xí)慣了洗曬的南方城市，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)實(shí)在太不方便了。

　　對(duì)“無(wú)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)”無(wú)法理解的不止劉亮，在上海本地論壇上有網(wǎng)友發(fā)帖，“被銷售帶去看了一個(gè)短片，主要介紹設(shè)計(jì)師，說(shuō)設(shè)計(jì)的都是地標(biāo)建筑，最著名的倫敦海德公園1號(hào)。我想人家這個(gè)客廳大落地窗設(shè)計(jì)放在公園旁邊大概還可以看看公園，現(xiàn)在中興路1號(hào)這個(gè)設(shè)計(jì)看什么呢？整個(gè)房型都不像現(xiàn)代中國(guó)人的房子”。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在多次實(shí)探中發(fā)現(xiàn)，除了沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)的尷尬，“雙十字”結(jié)構(gòu)努力打造的全透明圍墻也面臨著一定尷尬：地王被老式公房、私房等尷尬地合圍起來(lái)，北面緊鄰中興路，從樣板房的270度轉(zhuǎn)角落地玻璃眺望出去，并不能獲得這一設(shè)計(jì)所預(yù)期的“景觀”。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，首批推出229套住宅，面積從50平方米～210平方米不等，高區(qū)房源可以清楚看到陸家嘴“三件套”，“忽略你眼前的這些矮房子”。

　　唐華向記者指出：“13萬(wàn)元/平方米左右的開(kāi)盤價(jià)，在目前限價(jià)的大背景下，已經(jīng)是偏高了，或許相關(guān)部門也已經(jīng)充分考慮到項(xiàng)目樓板價(jià)高企的前提。但對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)格仍不足以平抑成本，因?yàn)榭紤]到資金利息和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本、營(yíng)銷成本等，中興路一號(hào)的花費(fèi)甚至都是高于其他樓盤的。至于后期限價(jià)是否能放開(kāi)，這是國(guó)家政策層面的要求，無(wú)法隨意猜測(cè)，只是說(shuō)就算放開(kāi)了限價(jià)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力能否留得住客戶，也是一個(gè)挑戰(zhàn)?！?/p>

　　10萬(wàn)+豪宅市場(chǎng)持續(xù)發(fā)力

　　但上海豪宅市場(chǎng)的數(shù)據(jù)或許能為中興路一號(hào)帶來(lái)些許信心。

　　第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，在疫情影響下，2020年一季度高端住宅市場(chǎng)（即單價(jià)高于8萬(wàn)元/平方米）僅有3個(gè)項(xiàng)目入市，皆位于內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域。3個(gè)入市豪宅項(xiàng)目備案均價(jià)均超過(guò)10萬(wàn)元，且認(rèn)籌比皆高于1:0.6。前期火爆的綠地海珀外灘成為上海首個(gè)線上開(kāi)盤的樓盤，在疫情后市場(chǎng)反彈的推動(dòng)下認(rèn)籌率和開(kāi)盤去化率表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

　　但唐華也表示，市場(chǎng)供應(yīng)很快會(huì)重回激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。“第一季度只有2個(gè)項(xiàng)目入市，但這只是疫情下的特殊情況。到4月底內(nèi)環(huán)入市的項(xiàng)目已經(jīng)有4個(gè)，10萬(wàn)+以上的高端盤有6個(gè)（其中有2個(gè)位于內(nèi)中環(huán)）。后續(xù)類似高端項(xiàng)目的入市呈井噴之勢(shì)，雖然并不能武斷地說(shuō)供應(yīng)仍低于需求，但至少到目前為止，已入市項(xiàng)目的認(rèn)籌率和開(kāi)盤去化率都相當(dāng)不錯(cuò)?！?/p>

　　第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)顯示，第二季度開(kāi)始，上海市中心區(qū)域預(yù)計(jì)有約14個(gè)8萬(wàn)元/平方米以上高端項(xiàng)目入市，高端項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)加劇。按具體月份來(lái)看，4月入市的高端項(xiàng)目約為2700套，為前期因疫情積壓項(xiàng)目被集中釋放，且產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，吸引了一大批剛需、改善客戶。相比4月大體量的項(xiàng)目入市，5～6月的供應(yīng)量趨于平緩，現(xiàn)已知預(yù)計(jì)推出套數(shù)約為399套。（每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤）

　　轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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