我國(guó)樓市調(diào)控亟需反周期政策

　　近幾年來，一飛沖天的房地產(chǎn)價(jià)格讓人們擔(dān)心住房市場(chǎng)存在過熱現(xiàn)象，隨著近期房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)減緩，政府遏制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的舉措似乎終于見效。然而，現(xiàn)在有觀點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)住房市場(chǎng)可能崩潰，并將嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　為了控制房?jī)r(jià)上漲，決策層曾采取多項(xiàng)政策，包括將按揭限定于首次購房者、北京和上海等一線城市要求達(dá)到最低定居時(shí)限才能買房等政策，這都有助于遏制需求。但供給端的策略如限制房地產(chǎn)開發(fā)商信貸、實(shí)施新房銷售稅等，效果卻適得其反。

　　這一存在缺陷的方針讓房?jī)r(jià)繼續(xù)穩(wěn)步上升，催生了巨大的住房泡沫，特別是在一線城市。例如，普通北京居民需要將收入不吃不喝存34年才能全款購買一套公寓，上海和廣州則分別為29年和27年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國(guó)際大城市。

　　由于預(yù)期這一趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)，業(yè)主選擇繼續(xù)持有自己的房產(chǎn)，即便房租率只相當(dāng)于房產(chǎn)市值的2%。但是，隨著房地產(chǎn)最終開始面臨下行趨勢(shì)，反思這一投資戰(zhàn)略的時(shí)間也已到來。

　　2014年前4個(gè)月，住房銷售同比下降近7%，新建樓面面積下降22%以上。照此看，房?jī)r(jià)下跌壓力正在積聚。在正常時(shí)期，這一趨勢(shì)會(huì)受到歡迎。但是，在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不力的時(shí)候，無法承擔(dān)至少貢獻(xiàn)了增長(zhǎng)總量30%的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)崩潰。事實(shí)上，盡管決策層表示愿意為結(jié)構(gòu)改革和再平衡犧牲一些增長(zhǎng)，但住房市場(chǎng)崩潰對(duì)金融業(yè)的沖擊，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降至遠(yuǎn)低于可接受下限的水平。

　　這一沖擊部分反映了放松利率管制政策存在問題。利率自由化并沒有采取直接方式，即提高銀行利率上限，而是通過允許影子銀行發(fā)展的方式實(shí)現(xiàn)。結(jié)果，如今大量非銀行金融機(jī)構(gòu)如理財(cái)公司和在線金融服務(wù)商，以高回報(bào)承諾吸引小投資者。更糟糕的是，貨幣當(dāng)局收緊了信用供給以促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)去杠桿化。

　　盡管利率自由化和去杠桿化對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康至關(guān)重要，但高企的借貸成本迫使許多低風(fēng)險(xiǎn)公司因?yàn)闊o法提供足夠高的回報(bào)率而被擠出市場(chǎng)。與此同時(shí)，認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)穩(wěn)步上升，大量從影子銀行機(jī)構(gòu)舉債的房地產(chǎn)開發(fā)商可能難以償還債務(wù)，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌將不可避免地導(dǎo)致違約?？紤]到影子銀行金融的很大一部分資金來自正式銀行部門，這可能導(dǎo)致影響整個(gè)金融業(yè)的連鎖反應(yīng)。

　　為避免重大金融風(fēng)險(xiǎn)，決策層必須緊急采取反周期措施，應(yīng)該從取消房地產(chǎn)業(yè)的非市場(chǎng)限制開始，這些限制所造成的嚴(yán)重扭曲不但影響了經(jīng)濟(jì)，也影響了人民的生活。在房地產(chǎn)問題上，決策層的目標(biāo)和行動(dòng)應(yīng)該一致，否則，金融業(yè)甚至整體經(jīng)濟(jì)都要受到拖累。

來源：中國(guó)證券報(bào) 姚洋

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