超百家房企宣布破產(chǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)分化或加劇

　　近日，上市房企億達(dá)中國控股有限公司發(fā)布公告稱，公司5285.4萬美元中期票據(jù)于4月19日到期未能償付。盡管億達(dá)中國4天之后完成了票據(jù)兌付，但依然構(gòu)成了違約。億達(dá)中國違約事件引發(fā)市場對房企生存狀況的關(guān)注。

　　人民法院公告顯示，截至3月底，全國已有超過百家房企宣布破產(chǎn)，大部分是二三線城市中的中小開發(fā)商。受到疫情影響，今年前三個(gè)月，房地產(chǎn)投資、銷售大幅下挫，高度依賴資金的房企還能撐多久？在疫情沖擊和償債高壓之下，房地產(chǎn)開發(fā)商是否面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)？

　　一位中小房地產(chǎn)開發(fā)商高管告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，受疫情影響較嚴(yán)重的是現(xiàn)金流吃緊、高債務(wù)、高杠桿型的開發(fā)商，預(yù)計(jì)此類房企將采取區(qū)域合并、人員精簡等控制成本的措施?，F(xiàn)金流充足的房企受影響相對較小，且隨著疫情得到控制，市場已經(jīng)開始恢復(fù)正常，銷售加速、現(xiàn)金回流也有利于開發(fā)商改善現(xiàn)金流緊張的情況。

　　穆迪發(fā)布的報(bào)告顯示，在運(yùn)營環(huán)境嚴(yán)峻的形勢下，隨著流動(dòng)性緊張的小型開發(fā)商削減業(yè)務(wù)或向更大的公司出售資產(chǎn)，預(yù)計(jì)頭部開發(fā)商的市場份額將繼續(xù)提升。

　　“手有余糧”才是生存法則

　　一季度，全國商品房銷售額同比下滑24.7%，銷售面積同比下滑26.3%；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.7%；土地購置面積同比下滑22.6%，新屋開工面積同比下降27.2%。新冠肺炎疫情令房企在短時(shí)間內(nèi)面臨較大沖擊。

　　植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平表示，基于廣泛的全國土地儲(chǔ)備、強(qiáng)大的現(xiàn)金儲(chǔ)備及融資能力、強(qiáng)大的銷售團(tuán)隊(duì)，大型房企抗壓能力相對較強(qiáng)。但部分小型房企的現(xiàn)金流管理能力相對較弱，面臨很大的市場退出壓力。

　　上述房企高管則認(rèn)為，負(fù)債率較高的房企面臨較大壓力，這與房企規(guī)模無關(guān)，而與經(jīng)營思路有關(guān)。此前，高杠桿型房企普遍更加看重銷售額的增長，疫情沖擊使其轉(zhuǎn)向更加看重利潤，因此，應(yīng)著手降杠桿、控成本，增加銷售回款，以掌握更多現(xiàn)金流。

　　與此觀點(diǎn)相印證，大型房企中杠桿率較高的恒大、融創(chuàng)等均宣布了一系列降杠桿、控成本措施，這表明此類房企早已認(rèn)識(shí)到，通過高杠桿實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的道路已很難走通，唯有高質(zhì)量增長才是決勝的關(guān)鍵。就連杠桿率較低的萬科也在業(yè)績發(fā)布會(huì)上高呼“現(xiàn)金為王、手有余糧”才是活下去的生存法則。

　　在房地產(chǎn)商業(yè)活動(dòng)下降，且部分房企資金緊張的背景下，降價(jià)促銷成為當(dāng)下的應(yīng)急手段之一。3月份，房產(chǎn)銷售和投資增速都有所回升，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的暫時(shí)性沖擊正在逐漸消退。

　　不過，中國銀行國際金融研究院研究員李佩珈認(rèn)為，從全國來看，未來房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整的壓力依然較大，疊加居民收入放緩、失業(yè)率上升的影響，房地產(chǎn)銷售能否逐步企穩(wěn)還有很大的不確定性。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至4月中上旬，30個(gè)大城市房產(chǎn)成交面積降速較3月份進(jìn)一步收窄。連平表示，宏觀政策逆向調(diào)節(jié)力度加大，有助于房地產(chǎn)行業(yè)回暖，預(yù)計(jì)后續(xù)財(cái)政和土地政策料逐步釋放積極信號(hào)，推動(dòng)房地產(chǎn)投資反彈。

　　防止出現(xiàn)房企資金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)

　　近期，個(gè)別城市樓市交易火爆、房價(jià)異動(dòng)上漲引起廣泛關(guān)注，有消息稱，存在房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企表示，對于違規(guī)把貸款投入房地產(chǎn)市場的行為要堅(jiān)決予以糾正。

　　連平強(qiáng)調(diào)，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，政策抑制房價(jià)過快上漲的態(tài)度明確。土地供給方面，目前，國內(nèi)土地供給處在下行周期的尾部階段，土地供給將有效增加，全年土地購置及房產(chǎn)開發(fā)增速下行可控，因此，無需擔(dān)憂房價(jià)快速上行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“房價(jià)過快上漲其實(shí)是對未來發(fā)展空間的透支，總體還是希望房價(jià)保持平穩(wěn)，這樣市場也能有持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展?！鄙鲜龇科蟾吖苷f。

　　李佩珈表示，未來，房地產(chǎn)調(diào)控既要防止部分城市房價(jià)過快上漲對其他城市形成傳導(dǎo)效應(yīng)，又要防止房地產(chǎn)銷售和投資繼續(xù)過度萎縮的風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)是提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性，既防止信貸資金“跑冒滴漏”，又要防止房地產(chǎn)企業(yè)資金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在幫助房企資金回籠措施方面，可以考慮允許房企延期或分期繳納土地出讓金、放寬預(yù)售條件、加快銷售審批等。

　　“當(dāng)前，一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率在80%以上，一旦銷售放緩，資金不能如期回籠，部分企業(yè)存在破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，不少中資房地產(chǎn)企業(yè)海外還債壓力明顯加大?！崩钆彗毂硎荆o予這些企業(yè)必要、合理的支持既是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的需要，也是防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)激增的需要，重點(diǎn)是對部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)業(yè)加快貸款展期辦理，調(diào)整其還款計(jì)劃，降低其償付壓力。

　　穆迪授評的70家規(guī)模居前的中國房地產(chǎn)開發(fā)商的情況顯示，到2021年4月底之前，這些開發(fā)商將有920億美元境內(nèi)外債券到期，大部分受評的中國高收益房地產(chǎn)開發(fā)商將能夠滿足未來12個(gè)月到期債券的償付需求。

　　這920億美元債務(wù)中，57%左右的到期債券為境內(nèi)債券，共計(jì)530億美元。穆迪表示，多數(shù)受評開發(fā)商將能夠通過發(fā)行新債來償付這些債券，且金融體系流動(dòng)性的增加將有利于多數(shù)受評開發(fā)商，增強(qiáng)其未來到期債券的再融資能力。

　　對于390億美元的境外債務(wù)，穆迪發(fā)布報(bào)告稱，在2020年底之前有境外債券到期的35家開發(fā)商中，25家開發(fā)商的境外現(xiàn)金和未使用銀行信貸額度可完全覆蓋需償付的債務(wù)。倘若境外資金不足以償還境外到期債務(wù)，開發(fā)商仍可通過向境外母公司派息、跨境雙向人民幣現(xiàn)金池和內(nèi)保外貸等方式解決境外到期債券的償付問題。

　　轉(zhuǎn)自：金融時(shí)報(bào)

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