樓市年內(nèi)反復(fù)筑底 房企或進一步降價走量

　　樓市年內(nèi)反復(fù)筑底 降價走量是上策

　　今年上半年,房地產(chǎn)行業(yè)整體增速下降,少數(shù)指標(biāo)出現(xiàn)負增長,行業(yè)進入調(diào)整期已成為業(yè)內(nèi)共識。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,整個行業(yè)以及多數(shù)城市房地產(chǎn)市場至少在年內(nèi)將是一個反復(fù)筑底的過程,房地產(chǎn)短周期調(diào)整的時間或長于上兩輪,房企降價走量是上策。

　　多數(shù)指標(biāo)增速下降

　　業(yè)內(nèi)專家認為,從同比、環(huán)比來看,上半年房地產(chǎn)行業(yè)各項指標(biāo)增速加速下滑,跌幅逐月擴大,市場進入調(diào)整的大勢已經(jīng)確立。

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下滑,前5月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長14.7%,增速較去年回落了6個百分點。即使在2008年該增速都保持在20%的高位,在2011年下半年雖然市場調(diào)整,但整體房地產(chǎn)投資增幅依然在20%以上,很少見低于15%,14%的數(shù)據(jù)刷新了最低紀(jì)錄。

　　結(jié)合新開工面積來看,前5月,全國房地產(chǎn)新開工面積同比下跌18.6%,增速降至2008年低谷,市場回落的態(tài)勢更為明顯。

　　從銷售指標(biāo)看,上半年全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負增長,且降幅存在繼續(xù)擴大的趨勢。

　　克爾瑞研究中心副總經(jīng)理林波認為,開發(fā)投資增速大幅下滑,主要是受困于市場信心的不足,尤其是新開工面積重新進入負增長,意味著企業(yè)投資熱情的大幅降溫,市場銷售持續(xù)不暢將導(dǎo)致未來幾個月開發(fā)投資指標(biāo)繼續(xù)處于低位。而商品房銷售額的下跌速率已經(jīng)超過了商品房銷售面積下跌速度,暗示價格深度調(diào)整的步伐已經(jīng)明顯加快,并將會成為主角。

　　數(shù)據(jù)顯示,1—5月份,全國商品房成交均價同比下降0.7%,房價開始出現(xiàn)微幅下降。5月份,70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比跌幅0.16%,是2012年6月份以來首次由漲轉(zhuǎn)跌。

　　與此同時,全國土地市場整體低迷,受樓市觀望情緒的影響,目前企業(yè)的銷售表現(xiàn)不佳,去化不理想,在拿地與去存貨之間,去存貨成為房企首要任務(wù),拿地意愿不強烈。

　　數(shù)據(jù)顯示,前5月,全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積同比下降6%,是2004年至今11年間的同期第二低,僅高于2009年同期。

　　年內(nèi)反復(fù)調(diào)整筑底

　　當(dāng)前業(yè)內(nèi)對于行業(yè)進入調(diào)整期已經(jīng)基本達成共識,下半年行業(yè)走勢如何、何時走出調(diào)整期備受關(guān)注。

　　對此,林波認為,目前成交量、房價尚處在不斷下行探底的階段,如無外力作用,短期不可能出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn),但調(diào)整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式的下行,而是一種陰跌震蕩式的回調(diào)。

　　林波指出,調(diào)整何時結(jié)束,很大程度上取決于房價調(diào)整的深度和廣度,只有房價跌到底部位置才能刺激成交的回升。

　　不過,他認為,從最近幾月城市項目降價表現(xiàn)來看,近半數(shù)的降價并沒有帶來成交量的回升,究其原因主要是:多數(shù)項目和企業(yè)依然沒有進入實質(zhì)降價階段,降價力度有限,多以特價房或者暗折的面目示人,購房者認為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位,城市供求嚴(yán)重失衡以致市場對區(qū)域未來趨勢繼續(xù)看跌,仍然保持觀望。

　　林波預(yù)計,要等未來一些新上市項目價格回調(diào)到位之后,市場才有可能出現(xiàn)所謂的“筑底成功”。從時間上來看,今年行業(yè)調(diào)整至少將持續(xù)到年底,年內(nèi)都將是一個反復(fù)筑底的過程。以往的經(jīng)驗表明,調(diào)整期基本在6—12個月,最長不超過15個月。在沒有外力干預(yù)的情況下,一、二線城市調(diào)整期預(yù)計在今年年底、明年一季度結(jié)束,部分二、三線城市將會是中期調(diào)整,尤其是供求嚴(yán)重失衡的“問題城市”。如果貨幣放松,則更短。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認為,房地產(chǎn)市場的變化規(guī)律是量在價先。從短周期來看,今年5月是23個月以來70個大中城市房價環(huán)比增幅首次由漲轉(zhuǎn)跌,房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量也首次超過上漲城市,所以,5月份出現(xiàn)了短周期性質(zhì)的房價“小拐點”。

　　楊紅旭認為,這輪去庫存的時間會拉長,房地產(chǎn)短周期調(diào)整的時間會長于上兩輪,房價下跌的時間估計超過8個月,但房價跌幅仍不會太大,絕非崩盤節(jié)奏,70個大中城市平均房價同比跌幅的最大值估計為5%左右,但部分城市的部分樓盤會出現(xiàn)15%左右的打折幅度。由于房價變化滯后于成交量,近幾個月少數(shù)城市已經(jīng)出現(xiàn)了價格打九折、八折,甚至七折的樓盤。

　　對于下半年的政策預(yù)期,林波預(yù)計,下半年中央政府的調(diào)控措施依然會在總體穩(wěn)定、分類調(diào)控的原則下,通過市場自身的調(diào)整來化解市場本身的供求矛盾,持續(xù)“微刺激”將是中央政府調(diào)控的策略。

　　同時,在土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下,他認為,迫于財政壓力,預(yù)計下半年地方政府根據(jù)中央“分類調(diào)控”原則,尤其是近期住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)之后,出臺多樣化的調(diào)整政策的可能性加大,包括取消或調(diào)整限購政策、購房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等,出臺的進程將會加快、力度也將更大。

　　面對整個行業(yè)進入新的大整合時期,林波給房企幾點建議:房企應(yīng)適當(dāng)增加剛需和首改產(chǎn)品的入市力度,抓住下半年窗口期,加快消化區(qū)域剛需需求;降價走量是上策,抓現(xiàn)金是王道;財務(wù)穩(wěn)健房企四季度或迎較佳拿地時機;提高股權(quán)融資比例,關(guān)注境內(nèi)外資本市場機會。

來源：證券時報 張達

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀