一二線城市土地市場遇冷：底價(jià)低溢價(jià)頻現(xiàn)

　　在樓市銷售嚴(yán)峻的情況下，從去年以來到今年一二月的土地市場高溢價(jià)熱潮正驟然降溫。

　　一二線城市土地遇冷

　　1號(hào)舉牌，7號(hào)舉牌，1號(hào)再舉牌一次，短短三分鐘內(nèi)，總價(jià)超過60億元的廣州油制氣廠地塊就這樣幾無懸念地成功出讓，創(chuàng)下今年以來廣州賣地會(huì)最快結(jié)束的紀(jì)錄。21日出讓的這個(gè)地塊位于廣州奧體新城東區(qū)，地塊中有配建小學(xué)用地和公交站場用地以及市政道路和綠地。出讓宗地面積295885平方米，是天河區(qū)史上規(guī)模最大的出讓宅地。

　　此前曾表示有意競拍該地塊的富力地產(chǎn)02777.HK廣州公司、敏捷地產(chǎn)及越秀地產(chǎn)00123.HK均缺席，最終該地塊被廣州市城實(shí)投資有限公司以61.5億元摘得，僅高出底價(jià)8500萬元，折合樓面價(jià)10506元/平方米，溢價(jià)率僅1.4%。

　　這樣的低價(jià)可謂足夠冷門。因?yàn)榇饲熬陀袠I(yè)內(nèi)人士表示其最后拍出的樓面價(jià)肯定會(huì)達(dá)2萬元/平方米?？勺鲄⒄盏氖?，廣州最大規(guī)模的“舊改”項(xiàng)目廣鋼新城在今年2月正式出讓了5幅地塊，折合樓面地價(jià)分別在17950元~21568元/平方米之間，溢價(jià)率為38%~66%。

　　“今年我們拿地的策略總體趨向保守?！睆V州一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)拿地的吳小姐告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，盡管今年政府推出的地塊不少，尤其是有很多城區(qū)的舊改地塊，但現(xiàn)在拿地的成本太高，風(fēng)險(xiǎn)比較大，因此拿地方面會(huì)更加謹(jǐn)慎。

　　實(shí)際上，這種低溢價(jià)率不光是在廣州，在其他一二線城市也是如此。4月10日，上海長寧區(qū)一宗重磅地塊被上海寶鋼以底價(jià)獲得，而2013年5月，就在該出讓地塊的不遠(yuǎn)處，曾誕生上海當(dāng)時(shí)的年內(nèi)總價(jià)地王。

　　在本月18日南京的一場土地拍賣會(huì)上，4幅地塊拍賣僅僅用了5分鐘時(shí)間就結(jié)束，甚至還出現(xiàn)了開發(fā)商因?yàn)檫t到幾分鐘而錯(cuò)過參與競拍的尷尬局面，創(chuàng)造了南京近幾年土地市場前所未有的冷場。

　　另一個(gè)省會(huì)城市合肥18日出讓的3幅地塊也遭遇了類似的冷場局面。其中位于濱湖新區(qū)BH2014-07地塊是當(dāng)天土地掛牌會(huì)中地塊面積最大的一宗，達(dá)831.63畝，最終該地塊被合肥萬達(dá)投資有限公司以底價(jià)競得。

　　“成交量的蕭條肯定會(huì)傳導(dǎo)到土地市場上來，一些企業(yè)尤其是標(biāo)桿企業(yè)隨著銷售的放緩肯定會(huì)減少拿地?！敝性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，從最近的土地市場競爭來看，今年除了優(yōu)質(zhì)地塊，競爭在逐漸減少，很多地塊以低價(jià)或底價(jià)成交。

　　放松調(diào)控跡象

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，銷售20強(qiáng)的標(biāo)桿房企，拿地出現(xiàn)明顯減少，雖然前四月拿地總額達(dá)到了1237.11億，超過了去年同期的1101.37億。但從月度變化看，4月單月截至23日，20大房企僅拿地55.95億。而在2013年4月全月拿地額則達(dá)到了291.17億。

　　從環(huán)比上看，標(biāo)桿房企明顯出現(xiàn)愈加謹(jǐn)慎的態(tài)度，連續(xù)四月減少拿地額度，其中1月達(dá)到了單月高點(diǎn)，達(dá)600.99億。隨后連續(xù)多月下調(diào)，2月拿地額為325.62億，3月萎縮到254.54億，4月更是下調(diào)到目前的55.95億。

　　而如果目前的土地市場局面繼續(xù)，最坐不住的還是地方政府。張大偉說，由于一二線城市對土地財(cái)政的依賴度最高，因此地方政府財(cái)政的需求迫使他們會(huì)放松樓市調(diào)控。

　　4月22日，無錫戶籍新政正式出臺(tái)。新政規(guī)定，自2014年5月1日起在該市購買成套商品住宅含二手房、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

　　本周，杭州市發(fā)改委建議，建立房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價(jià)政策預(yù)報(bào)制度，房企在重大調(diào)價(jià)發(fā)布前，必須通報(bào)市有關(guān)部門。

　　張大偉認(rèn)為，從目前來看，房企肯定會(huì)減少拿地，為了土地財(cái)政，地方政府未來也肯定有放松調(diào)控的積極性。但對整個(gè)房地產(chǎn)市場來說，并不是地方放松調(diào)控就能扭轉(zhuǎn)整個(gè)市場，最關(guān)鍵還在于國家的房產(chǎn)信貸政策能否轉(zhuǎn)向?qū)捤桑绻刨J不放松，地方政府的救市并不能完全解決問題。

　　例如，目前信貸方面普遍嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。即無論購房人現(xiàn)時(shí)名下是否有房產(chǎn)，只要之前有過住房貸款的記錄，就被認(rèn)定為二套房，這造成“賣一買一”的改善型購房者群體購房成本增加，甚至失去購房資格。

　　“目前很多地方庫存增加比較厲害，除非信貸方面能有比較大幅度的釋放，否則整體市場降溫的趨勢很難扭轉(zhuǎn)?！睆埓髠フf。

來源：中證網(wǎng)

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