新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》嚴(yán)控偷面積行為

　　“以后買房不讓送面積了?”“不讓送面積，這可是促銷的殺手锏啊?！苯眨诜康禺a(chǎn)行業(yè)的QQ群里、微信群里，關(guān)于“7月1日起，贈(zèng)送面積將成絕唱”的消息迅速轉(zhuǎn)發(fā)。

　　而消息的來源是，從今年7月1日起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)發(fā)布了新版的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，未來各種送面積、偷面積的行為將受到嚴(yán)控，開發(fā)商常用的飄窗、雙層挑高露臺(tái)、地下室等贈(zèng)送空間，將不再以全贈(zèng)送的形式出現(xiàn)。

　　新規(guī)出臺(tái)，面積不好“偷”了

　　送面積是開發(fā)商最常用的促銷手段。送陽(yáng)臺(tái)、送飄窗、送露臺(tái)、送地下室、甚至送書房。尤其是針對(duì)一些大戶型、LOFT戶型，送的面積更為令人心動(dòng)。

　　“這套房子很劃算的，好些面積都是無償贈(zèng)送的?！睂?duì)即將買房和買過房子的人來說，售樓員的這句話也許是最打動(dòng)他們的說辭了。因?yàn)閷?duì)他們來說，送面積就意味著房?jī)r(jià)變相降低，或者居住面積變大，對(duì)購(gòu)房者來說是再劃算不過的事情了。憑空多出來的露臺(tái)可以納涼休閑，多出來的陽(yáng)臺(tái)可以晾曬衣被，多出來的飄窗也可以坐上去發(fā)呆小憩，多出來的花園和地下室也可以戶外休閑，養(yǎng)花養(yǎng)草……可以這么說，開發(fā)商送的面積都是業(yè)主十分渴望的生活配套，給居家生活帶來了舒適性的提升。

　　不過，隨著規(guī)劃審批越來越嚴(yán)，贈(zèng)送面積可擴(kuò)展空間已經(jīng)越來越小。而今年7月1日起新版《規(guī)范》的實(shí)施，讓熱門的飄窗、挑高露臺(tái)、通風(fēng)井、地下室等，要在相應(yīng)的范圍內(nèi)，實(shí)打?qū)嵉厮闵厦娣e。今后開發(fā)商推出的戶型中，“大面積贈(zèng)送”將會(huì)大幅度減少。

　　談及該規(guī)范的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)的影響，克而瑞鄭州首席分析師趙爽認(rèn)為，市場(chǎng)上“贈(zèng)送面積”的樓盤比比皆是，開發(fā)商用盡各種辦法“偷面積”，增加項(xiàng)目的附加值，吸引客戶購(gòu)買，但是這種行為造成了市場(chǎng)較為混亂，同時(shí)也影響消費(fèi)者的切身利益。比如，偷面積現(xiàn)象普遍存在，使得項(xiàng)目實(shí)際容積率高于控規(guī)的上限，在實(shí)際居住中，就會(huì)明顯感覺到居住密度高，居住舒適度也會(huì)下降;再例如奇偶層露臺(tái)、大面積飄窗陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，雖然贈(zèng)送了面積，但是在客戶隱私和安全方面造成了一定的隱患。

　　對(duì)購(gòu)房者而言，影響如何呢?河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)劉社教授認(rèn)為，開發(fā)商“送”的面積并不是真的白送，是“羊毛出在羊身上”，其成本早已加到了房?jī)r(jià)上，而且房子的空間布局和設(shè)計(jì)也不一定合理。該規(guī)范出臺(tái)后，開發(fā)商在營(yíng)銷上不容易在面積上迷惑消費(fèi)者了，消費(fèi)者購(gòu)房更加明明白白了。而對(duì)消費(fèi)者不利的地方是房子在交易中上交的稅費(fèi)要比“偷”面積時(shí)多一些，同時(shí)，房子在使用中的物業(yè)管理費(fèi)和采暖費(fèi)也會(huì)相應(yīng)增加一些，因?yàn)榉孔拥慕灰锥愘M(fèi)以及物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)都是依據(jù)住宅面積來計(jì)算的。

　　而對(duì)購(gòu)房者而言，開發(fā)商“送面積”的舉措并不完全是好事，一位購(gòu)買了某樓盤洋房的高先生說，2009年，他當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候，小區(qū)房子價(jià)格均價(jià)普遍在7000平方米左右，而他購(gòu)買的是一層，地下室和室外花園都是贈(zèng)送的，贈(zèng)送面積幾乎約等于房屋面積，因?yàn)榉孔拥母吒郊又?，房屋價(jià)格標(biāo)到了1.3萬元上下。但高先生后來覺得不太劃算，因?yàn)橘?zèng)送面積沒有寫到房本里，他花費(fèi)的價(jià)格幾乎透支了未來幾年上漲的空間。

　　陽(yáng)臺(tái)、飄窗、地下室等都將告別免費(fèi)午餐

　　根據(jù)常識(shí)，陽(yáng)臺(tái)是要算一半面積的。根據(jù)新規(guī)，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。通俗點(diǎn)說，在房屋外墻以內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，必須算全部面積，這是有史以來的第一次;外墻以外的陽(yáng)臺(tái)，要算一半面積。這也就意味著，以往不算面積的雙層挑高陽(yáng)臺(tái)，至少也要算一半面積。

　　露臺(tái)和飄窗也是開發(fā)商容易做文章的地方，由于露臺(tái)、飄窗不算面積，開發(fā)商通過裝修和設(shè)計(jì)就可以將這些面積充分利用起來，這是當(dāng)前不少樓盤的通行做法。據(jù)了解，有些樓盤為了讓戶型使用面積增大，一般都是通過對(duì)入戶花園、露臺(tái)、飄窗的利用，最終實(shí)現(xiàn)增大使用面積。有的戶型實(shí)際得房率竟然能超過100%。但是新規(guī)也讓入戶花園、飄窗告別免費(fèi)午餐的時(shí)代。新規(guī)規(guī)定，窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸飄窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積;而按照2005版《規(guī)范》，飄窗是不算面積的，這也是許多開發(fā)商在售樓時(shí)經(jīng)常提到的贈(zèng)送飄窗。

　　根據(jù)新規(guī)，還有流行的“買一樓送地下室”，今后也行不通了。按照新版《規(guī)范》，有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。這樣一來完全顛覆了地下室、半地下室不計(jì)算面積的原來規(guī)范。如果是頂樓的閣樓，凈高2.1米以上就要計(jì)算全面積，凈高在1.2米以上2.1米以下計(jì)算1/2面積。凈高在2.1米以上有頂蓋的采光井，也要求計(jì)算全面積。

　　也就是說，今后想在層高上做文章，越來越難。就比如地下室，即便層高低于2.2米也還是要算一半面積，而這樣的層高顯然過于壓抑，對(duì)客戶的吸引力也就不會(huì)很大。而頂樓的閣樓凈高必須低于1.2米才不算面積，這樣的層高顯然背離了客戶對(duì)閣樓的期望值。

來源： 大河網(wǎng)

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