深圳擬規(guī)定經(jīng)適房上市繳50%收益 低于京廣兩城

　　經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易如何操作?該繳納多少增值收益?備受關(guān)注的深圳經(jīng)適房上市暫行辦法今起征求意見。根據(jù)征求意見稿，增值收益比例擬定為50%，不申請完全產(chǎn)權(quán)、不上市交易可保持原狀，另外在繼承問題上也有明確規(guī)定。

　　有業(yè)主要求完善產(chǎn)權(quán)不繳收益

　　位于寶安區(qū)的桃源村三期是深圳第一批面向戶籍低收入家庭銷售的經(jīng)濟適用住房項目，于2008年銷售。根據(jù)售房合同第十六條規(guī)定，“簽訂購房合同滿5年的，買方可依據(jù)深圳市經(jīng)適房相關(guān)管理規(guī)定申請取得住房全部產(chǎn)權(quán)。住房上市轉(zhuǎn)讓的收益分成，按政府屆時有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。

　　如今，5年期已滿，但關(guān)于取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易的操作辦法遲遲未能出臺。有業(yè)主要求，“取得全部產(chǎn)權(quán)”和“上市轉(zhuǎn)讓”應(yīng)該進行區(qū)別，辦理全部產(chǎn)權(quán)不必繳納增值收益。

　　市住建局相關(guān)負責(zé)人向南都記者表示，桃源村三期于2008年7月開始銷售，在早于合同簽訂的2008年1月，深圳出臺了《深圳市經(jīng)適房管理暫行辦法》，其中第四十二條規(guī)定：購買經(jīng)適房滿5年的，買受人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房，但應(yīng)按屆時同地段、同類型普通商品住房與經(jīng)適房差價的一定比例向政府繳納土地收益等價款，政府可優(yōu)先回購;買受人向政府繳納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。

　　2010年6月《深圳市保障性住房條例》出臺，也對保障性住房取得完全產(chǎn)權(quán)做出了相應(yīng)的規(guī)定，“規(guī)定年限屆滿后，購買保障性住房的家庭或者單身居民申請取得完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)繳納土地收益并按照市政府確定的標(biāo)準(zhǔn)繳納房產(chǎn)增值收益等價款”。

　　這名負責(zé)人表示，市住建局去年啟動了《深圳市經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易管理暫行辦法》下稱《暫行辦法》的起草工作，其間與市人大、市政協(xié)、市政府法制辦等部門多次討論研究，并到北京、上海、杭州、廣州等地考察調(diào)研。此外，為充分了解市民意見，市住建局還多次與經(jīng)適房小區(qū)居民開展座談會，力爭在體現(xiàn)國家和深圳的法規(guī)政策同時，充分尊重經(jīng)適房業(yè)主的利益訴求。

　　增值收益分成比多個城市低

　　南都記者獲得的這份征求意見稿顯示，《暫行辦法》適用于2008年1月18日以后，市區(qū)兩級住房保障主管部門與低收入家庭簽訂買賣合同的經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易的相關(guān)活動。

　　所謂經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)，是指簽訂買賣合同之日起滿5年的經(jīng)適房，其權(quán)利人根據(jù)本辦法規(guī)定繳納增值收益后取得該住房占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利，住房性質(zhì)變更為普通商品住房。所謂經(jīng)適房上市交易，是指簽訂買賣合同之日起滿5年的經(jīng)適房，其權(quán)利人根據(jù)本辦法規(guī)定繳納增值收益后取得完全產(chǎn)權(quán)并將該住房轉(zhuǎn)移登記至第三人。

　　征求意見稿明確，經(jīng)適房權(quán)利人取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易應(yīng)按50%的比例繳納增值收益，具體計算公式為：應(yīng)繳增值收益=經(jīng)適房市場價格-經(jīng)適房原購買價格 50%-稅費原購經(jīng)適房的實際發(fā)生額。

　　對比其他城市的相關(guān)規(guī)定，在繳納增值收益的比例方面，廈門的繳納比例為經(jīng)適房市場價與原購房價之間差價的90%，廣州為80%，北京為70%，杭州為55%，上海的繳納比例則約為市場價的35%-45%政府產(chǎn)權(quán)份額。征求意見稿中擬定的50%比例屬于偏低水平。

　　在經(jīng)適房市場價格確定方面，征求意見稿對不同情形作出明確。申請取得完全產(chǎn)權(quán)的，其市場價格按照申請時稅務(wù)部門核準(zhǔn)的二手房交易計稅價格計算。申請上市交易的，其市場價格按照申報的交易價格計算，但申報的交易價格低于申請時稅務(wù)部門核準(zhǔn)的二手房交易計稅價格的，按照稅務(wù)部門核準(zhǔn)的二手房交易計稅價格計算。稅務(wù)部門核準(zhǔn)的二手房交易計稅價格低于經(jīng)適房原購買價格的，申請人無需向政府繳納增值收益。

　　繼承或遺贈有限制條件

　　眾所周知，經(jīng)適房屬社會保障性質(zhì)住房，在產(chǎn)權(quán)方面有明確的限制要求。在取得完全產(chǎn)權(quán)前發(fā)生繼承或者遺贈時應(yīng)如何操作?此次的征求意見稿中也做出了明確的規(guī)定。

　　征求意見稿第十條規(guī)定，經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)前發(fā)生繼承或遺贈，繼承人可以按照本辦法規(guī)定繳納增值收益后，取得該套住房完全產(chǎn)權(quán)或?qū)⑵渖鲜薪灰?。繼承人具有本市戶籍且在本市無任何形式自有住房或符合我市住房困難標(biāo)準(zhǔn)，除上述渠道繼承外，也可以申請將該住房轉(zhuǎn)移登記至自己名下，住房性質(zhì)仍為經(jīng)適房，在該種情況下不需要繳納增值收益。

　　保持現(xiàn)狀則產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變

　　征求意見稿明確，簽訂買賣合同滿5年，不申請取得完全產(chǎn)權(quán)、不申請上市交易的經(jīng)適房，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，權(quán)利人繼續(xù)持有《房地產(chǎn)證》綠本，按《深圳市保障性住房條例》等相關(guān)規(guī)定占有、使用該住房。此外，在申請完全產(chǎn)權(quán)和上市交易時向市主管部門繳納的增值收益款，納入深圳市保障性住房專項資金。

　　“經(jīng)適房如果不繳納增值收益就取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易，不僅違反國家基本政策規(guī)定，對其他社會群體也是不公平的?！笔凶〗ň窒嚓P(guān)負責(zé)人表示，經(jīng)適房政策的出發(fā)點是解決戶籍低收入家庭的住房困難，并不鼓勵購買人購房后進入市場交易獲利，然后又形成新的住房困難。部分經(jīng)適房購買人由于需要改善住房條件等原因，在符合一定條件下可以申請取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易，但是由于經(jīng)適房是解決戶籍低收入家庭住房困難的保障性住房，由國家賦予政策優(yōu)惠，向特定群體發(fā)售，具有鮮明的社會保障性質(zhì)。住建部等七部委出臺的有關(guān)文件明確規(guī)定，經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易應(yīng)繳納增值收益，這也是國家住房保障的基本政策。

　　南都記者了解到，目前，上海、杭州、廣州等地均已出臺了經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易的相關(guān)管理辦法，北京也即將出臺相關(guān)規(guī)定。雖然各地具體操作方式有所差別，但都明確規(guī)定經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易，必須繳納一定比例的增值收益。

　　記者算賬

　　桃源村三期90平米戶型約需繳90萬元

　　桃源村三期2008年出售價格不到5000元每平方米，現(xiàn)以附近的桃源村二期商品房為例，二手房均價已達2.5萬元每平方米。桃源村三期戶型主要為70-90平方米之間，以90平方米戶型為例，購買時如果均價是5000元每平方米，按照二期2.5萬元每平方米的均價，目前房價已達225萬元，至少漲了180萬元。根據(jù)征求意見稿，如果要申請完全產(chǎn)權(quán)或辦理上市交易，要繳納給政府的增值收益約在90萬元左右。

　　名詞解釋

　　經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)

　　指簽訂買賣合同之日起滿5年的經(jīng)適房，其權(quán)利人根據(jù)本辦法規(guī)定繳納增值收益后取得該住房占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利，住房性質(zhì)變更為普通商品住房。其市場價格按照申請時稅務(wù)部門核準(zhǔn)的二手房交易計稅價格計算。

　　經(jīng)適房上市交易

　　指簽訂買賣合同之日起滿5年的經(jīng)適房，其權(quán)利人根據(jù)本辦法規(guī)定繳納增值收益后取得完全產(chǎn)權(quán)并將該住房轉(zhuǎn)移登記至第三人。其市場價格按照申報交易價格計算，但申報交易價格低于申請時稅務(wù)部門核準(zhǔn)的二手房交易計稅價格的，按照稅務(wù)部門核準(zhǔn)的二手房交易計稅價格計算。稅務(wù)部門核準(zhǔn)的二手房交易計稅價格低于經(jīng)適房原購買價格的，申請人無需向政府繳納增值收益。

來源：南方都市報

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