理性購(gòu)房漸成國(guó)內(nèi)樓市新常態(tài)

　　不動(dòng)產(chǎn)登記已然啟動(dòng)，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等強(qiáng)力手段一旦落地，意味著投資性購(gòu)房的持有成本和轉(zhuǎn)賣成本將大幅提高，相應(yīng)的獲利空間將大幅壓縮，這足以影響和左右投資性購(gòu)房者的心理預(yù)期。盡管取消限貸已近乎回到申貸“零門檻”，但要再掀起一波熱火朝天的購(gòu)房浪潮，談何容易？

　　國(guó)慶長(zhǎng)假前一天，央行與銀監(jiān)會(huì)突然發(fā)布取消樓市限貸的通知，對(duì)貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的，銀行執(zhí)行首套房貸款政策；允許銀行與券商合作，通過發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券擴(kuò)大房貸資金的籌措來源和規(guī)模；允許滿足一定信用條件的開發(fā)商利用銀行間債券市場(chǎng)發(fā)債融資，穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

　　對(duì)上述四條新政，尤其是取消限貸這關(guān)鍵一條，市場(chǎng)既有突兀之感，亦在意料之內(nèi)。所謂“突?！保谟诖饲按蟀肽曛?，除北京、上海、廣州、深圳四城市外，其他實(shí)行限購(gòu)的城市，限購(gòu)政策已陸續(xù)取消。隨著此次限貸政策再作全覆蓋式的取消，意味著實(shí)施已近四年的“雙限”政策近乎于全面退市。

　　所謂“意料之內(nèi)”，在于從此前擠牙膏式的取消限購(gòu)，到這回一次性取消限貸，說明在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中權(quán)重很大的國(guó)內(nèi)樓市，的確已經(jīng)成為當(dāng)下“穩(wěn)增長(zhǎng)”的一個(gè)明顯拖累。樓市低迷不但直接影響投資，影響各項(xiàng)稅收，影響到與樓市形成上下產(chǎn)業(yè)鏈的近40個(gè)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)幅度，還因樓盤賣不動(dòng)而波及到了地方政府“賣地財(cái)政”的年度盤子相應(yīng)萎縮。從漸進(jìn)式取消限購(gòu)到一次性取消限貸，政策之大變，確有無從掩飾的穩(wěn)增長(zhǎng)之即期考慮隱含其中。

　　連續(xù)十?dāng)?shù)年，每年9月和10月都是國(guó)內(nèi)樓市的銷售高峰期，眼瞅著今年的“金九”已經(jīng)泡了湯，為盡量避免“銀十”跟著再泡湯，于是取消限貸的“急不可耐”顯而易見。不過樓市有自己的運(yùn)行規(guī)律，規(guī)律由一系列市場(chǎng)因素所共同確立，取消“雙限”最多只是影響樓市走向的因素之一而非全部。國(guó)慶長(zhǎng)假已經(jīng)過完，樓市卻并未因“雙限”的取消，而重現(xiàn)昔日由“溫州炒房團(tuán)”引領(lǐng)的樓市瘋狂。

　　影響樓市走向的關(guān)鍵市場(chǎng)因素是，當(dāng)年激發(fā)樓市瘋狂的基本面已不復(fù)存在。樓市投資和投機(jī)盛行時(shí)，剛需購(gòu)房者被迫高價(jià)購(gòu)房；現(xiàn)如今，保障房工程已經(jīng)成為國(guó)家重點(diǎn)民生工程，大量的剛需持續(xù)經(jīng)保障房渠道分批得以釋放，促使樓市開始由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)身。剛需購(gòu)房者雖仍總體缺乏議價(jià)權(quán)，但卻在不斷平添與開發(fā)商“耗下去”的耐心和底氣，如果看不到保障房工程力度越來越大、申購(gòu)門檻持續(xù)降低的事實(shí)，繼續(xù)幻想取消“雙限”尤其是取消限貸，即可重新激活人們投資或投機(jī)性購(gòu)房之欲望，這樣的幻想注定將要落空。

　　影響樓市走向的關(guān)鍵改革因素是，全面深化改革已在各關(guān)鍵領(lǐng)域和重點(diǎn)環(huán)節(jié)展開，改革舉措之有力，改革進(jìn)展之快捷，尤以深化財(cái)稅體制改革特別搶眼。不動(dòng)產(chǎn)登記已然啟動(dòng)，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等強(qiáng)力調(diào)控手段早晚都會(huì)落地，一旦落地，則意味著投資性購(gòu)房的持有成本和轉(zhuǎn)賣成本將大幅提高，相應(yīng)的獲利空間將大幅壓縮，這足以影響和左右投資性購(gòu)房者的心理預(yù)期。盡管取消限貸已近乎回到申貸“零門檻”，但要再掀起一波熱火朝天的購(gòu)房浪潮，談何容易？

　　購(gòu)買首套房和購(gòu)買改善居住條件為目的的二套房屬剛性購(gòu)房，也是理性購(gòu)房。眼下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已然進(jìn)入新常態(tài)，取消限貸而未能刺激樓市再次“井噴”，正在印證并將繼續(xù)印證，理性購(gòu)房也將漸成國(guó)內(nèi)樓市的新常態(tài)。理性購(gòu)房態(tài)勢(shì)成型后，房?jī)r(jià)仍會(huì)起落波動(dòng)，但很難大起大落。一旦房?jī)r(jià)“大起”，可立即重啟“雙限”等手段治標(biāo)，萬一出現(xiàn)“大落”，則可用放緩保障房供給節(jié)奏作為主要調(diào)控手段應(yīng)急。

來源：北京青年報(bào)

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