房企三季度業(yè)績加速下滑 調(diào)整經(jīng)營策略加快去庫存

　　繼一季度及中報業(yè)績雙雙下降后,上市房企三季度業(yè)績下滑幅度還在不斷加大。截至中國證券報記者發(fā)稿時,兩市已有80家房企披露了三季報或業(yè)績預(yù)告,實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤同比下降9.7%,下降幅度較中報時進一步擴大。

　　業(yè)績下滑的背后,前三季度上市房企結(jié)算收入有限、費用占比攀升、毛利率回調(diào)的現(xiàn)象十分普遍。不過,隨著行業(yè)政策出現(xiàn)松動、市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn),業(yè)內(nèi)對于2015年的樓市銷售前景正趨于樂觀。

　　毛利率下滑　房企業(yè)績“三連降”

　　今年三季度,樓市延續(xù)了自年初以來的調(diào)整勢頭。盡管三季度銷售并不能在房企財務(wù)報表中立即體現(xiàn),但是從已經(jīng)披露的三季報及預(yù)告來看,房企業(yè)績?nèi)栽凇白荨薄?/p>

　　Wind數(shù)據(jù)顯示,目前已有80家房企披露三季報或預(yù)告。已披露三季報數(shù)據(jù)的房企1-9月實現(xiàn)營業(yè)總收入2642.3億元,同比增長7.38%;實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤284.8億元,同比下降9.7%。而在中報時,上述公司凈利潤同比下降0.27%。這一業(yè)績增速也創(chuàng)下上市房企2003年以來的三季報增速新低。

　　事實上,此前上市房企曾連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的業(yè)績增幅。之所以2014年“風(fēng)光不再”,與行業(yè)銷售低迷、房企結(jié)算收入下滑、費用率攀升的現(xiàn)狀密不可分。

　　由于今年以來樓市連續(xù)調(diào)整,去庫存壓力加大,房企紛紛增加了營銷力度。按照會計準(zhǔn)則要求,費用支出將計入當(dāng)期損益表,也就導(dǎo)致房企銷售費用不斷增加。在結(jié)算收入并未改善的情況下,今年房企毛利率正連續(xù)下滑。

　　統(tǒng)計顯示,三季度上市房企整體的銷售毛利率為34.18%,較中報下降0.01個百分點,較一季度下降1.65個百分點,同比也下降了1.33個百分點。與此同時,銷售費用/營業(yè)總收入的比值從中報時的3.22%,上升至三季報的3.50%,同比也增加了0.14個百分點。

　　受此影響,不少上市公司前三季度的業(yè)績出現(xiàn)明顯下滑。上述80家房企中,有48家房企的凈利潤出現(xiàn)同比下降,占比六成。即使是房企龍頭,在前三季度的業(yè)績表現(xiàn)也未必都盡如人意。

　　萬科三季報顯示,公司1-9月實現(xiàn)營業(yè)總收入631.4億元,同比下降0.43%;實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤64.58億元,同比增長4.84%。第三季度公司凈利潤同比增幅僅有2.80%。1-9月,公司累計實現(xiàn)結(jié)算面積554.0萬平方米,結(jié)算收入615.8億元,同比分別減少4.6%和1.0%。

　　招商地產(chǎn)前三季度的業(yè)績則同比下降了37.85%,其中第三季度業(yè)績同比降幅達(dá)到56.83%。招商地產(chǎn)表示,三季度結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品的品種結(jié)構(gòu)變化,導(dǎo)致毛利率下滑。此外,由于項目竣工分布不均衡,三季度毛利率較高的項目暫未結(jié)算。

　　相比之下,保利地產(chǎn)前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入522.15億元,同比增長17.95%;實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤60.8億元,同比增長31.82%。

　　加快去庫存　房企調(diào)整經(jīng)營策略

　　在銷售增長乏力的情況下,房企去庫存及資金鏈壓力漸增。三季報顯示,多數(shù)房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量指標(biāo)進一步惡化,去庫存壓力攀升。

　　數(shù)據(jù)顯示,已披露三季報的上市房企前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-167.2億元,較去年同期-150億元的情況進一步惡化。經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為負(fù)數(shù)的房企占比約六成。從存貨指標(biāo)來看,三季度末上市房企存貨合計7556.8億元,較年初增長了11.3%。

　　由于市場競爭加劇,一些城市的庫存高企,倒逼房企調(diào)整經(jīng)營策略。以萬科為例,公司前三季度實現(xiàn)新開工面積1367.2萬平方米,占全年計劃開工面積的比例為61.1%。為確保產(chǎn)品適銷對路,萬科對部分項目的規(guī)劃設(shè)計方案進行了適度的調(diào)整和優(yōu)化,導(dǎo)致項目前期準(zhǔn)備工作相應(yīng)延長。受此影響,公司今年以來的新開工進度慢于預(yù)期。萬科預(yù)計全年新開工面積略低于年初計劃。不過,公司合并報表范圍內(nèi)尚有1903.1萬平方米已售資源未竣工結(jié)算,合同金額合計約2193.7億元,較年初分別增長32.4%和35.1%。

　　值得注意的是,在當(dāng)前市場環(huán)境下,傳統(tǒng)的以大規(guī)模資金投入為特征的房地產(chǎn)重資產(chǎn)運營模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變,正有越來越多的房企開始嘗試“輕資產(chǎn)”運營。中國指數(shù)研究院研究顯示,目前房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運營模式主要分為三類:代建模式、小股操盤、業(yè)務(wù)輕型化。

　　萬科的“輕資產(chǎn)”模式為在合作項目中不控股,但仍由萬科團隊操盤,使用萬科品牌和產(chǎn)品體系,共享萬科的信用資源和采購資源。萬科三季報顯示,公司積極探索“輕資產(chǎn)、重運營”的經(jīng)營模式,前三季度實現(xiàn)投資收益16.3億元,相比去年同期上升216.1%。

　　政策松動　預(yù)期明顯改善

　　盡管前三季度房企業(yè)績不容樂觀,但是隨著限購?fù)顺觥⑿刨J政策松動,房地產(chǎn)市場的預(yù)期已經(jīng)明顯改善。再加上四季度將迎來房企結(jié)算高峰期,房企業(yè)績增速有望出現(xiàn)回升。

　　數(shù)據(jù)顯示,目前已有9家房企披露了全年業(yè)績預(yù)告。由于結(jié)算收入增加,有4家公司預(yù)增、2家續(xù)盈。蘇寧環(huán)球預(yù)計全年實現(xiàn)凈利潤約6.33億元至8.28億元,增長30%至70%。公司預(yù)計,南京江北項目“天潤城”和“威尼斯水城”部分樓盤將集中在第四季度實現(xiàn)交付,將使公司2014年凈利潤較去年同期大幅上升。萬科也表示,由于年內(nèi)的項目竣工主要集中在四季度,前三季度公司結(jié)算占全年業(yè)績的比例相對較低。

　　隨著取消限購的城市越來越多,樓市的預(yù)期正發(fā)生改變。目前46個限購城市中僅剩北上廣深和三亞仍在堅守,其他城市限購均已取消。再加上銀行信貸放松,市場人士預(yù)計,四季度房地產(chǎn)改善性需求將會逐步釋放,有助于房地產(chǎn)市場回暖,這將改善房企2014年銷售狀況和2015年業(yè)績預(yù)期。

　　當(dāng)前我國樓市已經(jīng)從“黃金時代”進入“白銀時代”,此前較快的行業(yè)增速將趨于平穩(wěn),房企高利潤率的局面也在改變。房企正在從追求“量大面廣”向“重品質(zhì)”發(fā)展。中指院分析師認(rèn)為,在政策帶動下,未來樓市將有可能逐步走出下行區(qū)間,我國房地產(chǎn)的發(fā)展將逐步進入整體增速趨緩、結(jié)構(gòu)性發(fā)展的成熟階段。記者　于萍

來源：中國證券報

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