商業(yè)地產(chǎn)的“下一站”

　　對(duì)紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房企來(lái)講，2015年“狼”真的來(lái)了。這匹“狼”就是日漸發(fā)揮作用的“市場(chǎng)之手”。

　　12月23日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在香港上市，可惜當(dāng)日就跌破發(fā)行價(jià)。而之前一直被媒體炒作的王健林將取代馬云成為中國(guó)首富的“奇跡”也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。

　　12月29日，百盛商業(yè)集團(tuán)有限公司董事會(huì)公報(bào)透露，上實(shí)發(fā)展（青島）投資開(kāi)發(fā)有限公司為破解資金困局，已降價(jià)出售了青島啤酒城購(gòu)物中心。

　　消息傳來(lái)，業(yè)界紛紛議論，“商業(yè)地產(chǎn)究竟該何去何從？為規(guī)避住宅行政調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的房企們是否能尋覓到新的出路？”

　　近日，商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)RET睿意德與德勤中國(guó)、新加坡南洋理工大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《商業(yè)地產(chǎn)?中國(guó)潛力城市40強(qiáng)》研究報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)研究報(bào)告）顯示，廣大中西部城市蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)潛力，商業(yè)地產(chǎn)“新一線城市”已經(jīng)脫穎而出。在剛剛過(guò)去的12個(gè)月中，快時(shí)尚、輕奢品牌在全國(guó)開(kāi)店數(shù)量激增40%，連鎖咖啡與甜品店增幅甚至高達(dá)61.9%。

　　RET睿意德高級(jí)董事王玉珂在接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)?中國(guó)住房》記者采訪時(shí)認(rèn)為：“通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及191個(gè)代表品牌在2014年布局的動(dòng)態(tài)追蹤，我們可以看到，內(nèi)陸城市已經(jīng)大幅追趕沿海商業(yè)城市的步伐，并且有望在2015年迎來(lái)更快發(fā)展?！?/p>

　　“新一線城市”崛起

　　高速發(fā)展的中國(guó)經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，正在不斷更新人們對(duì)城市等級(jí)的定義。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，則呈現(xiàn)了不同的城市格局。研究報(bào)告通過(guò)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)指標(biāo)的數(shù)據(jù)分析，重新定義了“商業(yè)地產(chǎn)新一線城市”。其中成都、武漢、杭州、沈陽(yáng)、南京、西安、重慶、天津、青島、長(zhǎng)沙、寧波、鄭州、大連、蘇州，共14個(gè)城市位列其中。

　　RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬坦言，這些“商業(yè)地產(chǎn)新一線城市”已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商和零售品牌群雄逐鹿的主戰(zhàn)場(chǎng)。盡管今年以來(lái)，在線零售增長(zhǎng)迅猛，但實(shí)體店銷(xiāo)售額依然占據(jù)消費(fèi)總額90%以上。隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)步入專(zhuān)業(yè)化、差異化發(fā)展的新常態(tài)，“商業(yè)地產(chǎn)新一線城市”必將引領(lǐng)中國(guó)商業(yè)新的“黃金十年”。

　　研究報(bào)告顯示，在西部的成都、重慶、西安等城市，高端奢侈品逆勢(shì)擴(kuò)張，沿海城市則增速放緩。而快時(shí)尚與輕奢品牌為2014年帶來(lái)了更多活力，無(wú)錫、太原、南昌、貴陽(yáng)均呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

　　凱德商用華西區(qū)區(qū)域總經(jīng)理朱文環(huán)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)同樣認(rèn)為，如今的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須有特色，要為城市帶來(lái)全新的高品質(zhì)休閑生活方式。

　　12月12日開(kāi)業(yè)的成都凱德.天府購(gòu)物中心正試圖進(jìn)行這樣的探索。

　　這個(gè)位于成都天府新區(qū)的購(gòu)物中心集合了約270個(gè)品牌，包含影城、真冰溜冰場(chǎng)、高端超市、健身全新概念店以及城市創(chuàng)新文化生活一體店五大主力品牌，并匯集了70多家來(lái)自世界各地的饕餮美食。項(xiàng)目依據(jù)成都市民喜好美食和重視休閑生活的特點(diǎn)，加大了餐飲和休閑業(yè)態(tài)的占比，餐飲、觀影、兒童娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身、美容美體等體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比約70%，以便消費(fèi)者盡情享受愉悅生活。

　　“我們期望打造一個(gè)充滿(mǎn)歡樂(lè)的生活空間，開(kāi)啟蓉城高品質(zhì)休閑生活新方式，并不斷推陳出新，滿(mǎn)足引領(lǐng)日益?zhèn)€性化、精細(xì)化的消費(fèi)需求?！敝煳沫h(huán)說(shuō)。

　　加速布局中西部

　　與2013年相比，內(nèi)陸城市武漢、長(zhǎng)沙、成都、西安、合肥、鄭州已成為熱門(mén)的商業(yè)開(kāi)發(fā)潛力城市，大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正加快在這些城市布局的步伐，不僅有多個(gè)新進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)商，原有開(kāi)發(fā)商也表現(xiàn)活躍。

　　值得關(guān)注的是，武漢和西安不僅在2014年新增多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)投資總額也位居全國(guó)前列，并保持著超過(guò)20%的增速，成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新熱土。

　　從不同背景開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目落位來(lái)看，內(nèi)資的大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以二線的省會(huì)城市或區(qū)域型中心城市為重點(diǎn)戰(zhàn)略布局方向，同時(shí)也向石家莊、太原、蘭州等具有政策紅利的三線城市布局；而外資開(kāi)發(fā)商則表現(xiàn)謹(jǐn)慎，超過(guò)八成的新增項(xiàng)目仍選擇在一二線城市。

　　“西南、西北和華中地區(qū)已成為最具商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，長(zhǎng)沙、成都、西安成為商業(yè)地產(chǎn)潛力排名的前三甲?！睆埣淫i稱(chēng)，“這三個(gè)城市各自具備獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，商業(yè)發(fā)展空間較大，正吸引著越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與品牌零售商入駐?！?/p>

　　研究報(bào)告顯示，長(zhǎng)沙位居商業(yè)地產(chǎn)潛力城市排名的榜首，作為湖南省會(huì)，盡管長(zhǎng)沙的商業(yè)起步較早，但優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)供給嚴(yán)重不足，不能滿(mǎn)足零售品牌入駐的強(qiáng)烈需求；新增購(gòu)物中心面積則被快速吸納，空置率長(zhǎng)期保持在5%以下。

　　新絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的確定，則為西安帶來(lái)新的利好經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。目前，西安的GDP增長(zhǎng)率達(dá)11%、社會(huì)消費(fèi)品總額增長(zhǎng)率達(dá)14%，說(shuō)明西安經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大潛力；人均消費(fèi)支出占人均可支配收入比為72%，消費(fèi)意愿明顯，未來(lái)商業(yè)潛力空間廣闊。

　　憑借著近年來(lái)政策的扶持及“中亞之窗”的地理優(yōu)勢(shì)，烏魯木齊經(jīng)濟(jì)也在快速提升。高達(dá)15%的GDP增長(zhǎng)率和16%的社會(huì)消費(fèi)品總額增長(zhǎng)率，積聚了大量待消化的消費(fèi)潛力；而其人均消費(fèi)與收入比高達(dá)79%，發(fā)展滯后的商業(yè)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足高漲的消費(fèi)需求。

　　“烏魯木齊目前的商業(yè)處于由傳統(tǒng)百貨向一站式購(gòu)物中心過(guò)渡的階段。商業(yè)物業(yè)存量較少，連鎖品牌入駐率低。隨著物流條件及整體社會(huì)環(huán)境的改善，烏魯木齊的零售商業(yè)供給與需求的巨大落差將為這個(gè)城市帶來(lái)巨大的機(jī)遇。”王玉珂表示。

來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)

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