新常態(tài)下尋找房地產(chǎn)業(yè)新模式

去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已將2015年房地產(chǎn)政策口徑確定為“保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。去年12月19日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議在北京召開，住建部部長陳政高在會議上表示，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場走勢，積極應(yīng)對，主動作為，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。陳部長的講話，對于具體的調(diào)控手段和措施并未提及，這在近年來頗為罕見。這被解讀為，在進入2015年新年之際，我國的房地產(chǎn)市場也迎來8年來宏觀調(diào)控力度最弱的一個年頭。

政策信息耐人尋味

全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議召開之前，住建部已經(jīng)下基層進行了座談走訪，與20個城市的市長就房地產(chǎn)市場、政策的有關(guān)情況進行了深入交流，聽取他們對當前房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、市場現(xiàn)狀的判斷，以及針對性的意見和建議。多位地方住建系統(tǒng)負責人表示，就房地產(chǎn)市場的走勢、趨勢、政策的完善等問題，住建部多次與地方政府行政負責人、城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)負責人溝通信息，其中很多有價值的意見建議均被住建部采納。

住建部在走訪地方時是有針對性選擇的。這20個城市既包括北京、上海、廣州、深圳這一類特大型城市，也包括杭州、三亞等房地產(chǎn)市場熱度較高，此前房地產(chǎn)價格控制壓力較大的城市。除此之外，也包括中西部地區(qū)的多個地市一級的城市。住建部系統(tǒng)通過這一方式，了解當前房地產(chǎn)市場區(qū)別化的表現(xiàn)，以對現(xiàn)行政策調(diào)整完善和未來政策方向的制定、把控提供參考依據(jù)。這些城市的市長反映了一些共性的問題，特別是房地產(chǎn)市場發(fā)生了一系列的變化，比如成交期拉長、庫存加大，非一線、非特大型城市的房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢等等，也反映出不同城市的問題和特點。

從上述會議的信息看，來自地方的情況反映和意見建議，在完善2014年既有調(diào)控政策以及確定2015年房地產(chǎn)政策大方向方面，已經(jīng)發(fā)揮了重要作用。因為，會議直接涉及房地產(chǎn)市場的內(nèi)容很少，也很籠統(tǒng)，沒有提具體的政策措施，也沒有提具體的政策執(zhí)行要求。跟住房有關(guān)的，具體布置的是保障性安居工程和棚戶區(qū)改造。對房地產(chǎn)市場新一年工作的整體要求是，準確把握市場運行中出現(xiàn)的新情況、新問題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場走勢，積極應(yīng)對，主動作為，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時，在新一年工作部署中，也沒有出現(xiàn)“控制房價”“限購”“限價”“限貸”等往年高頻出現(xiàn)的詞匯。有關(guān)專家的判斷是，除非出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)性的房價上漲，2015年不會有新的行政手段或者政策對房地產(chǎn)市場進行干預(yù)。

產(chǎn)業(yè)地位沒有改變

住建部負責人表示，近兩年來，房地產(chǎn)市場供求狀況發(fā)生了一些變化，但房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位和作用并沒有改變。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的走勢，受到宏觀經(jīng)濟形勢的影響；另一方面，房地產(chǎn)的變化，在一定程度上也影響著整個經(jīng)濟運行。在這樣的背景下，北京、上海、廣州、深圳四個特大型城市關(guān)于限購調(diào)整的“紅線”實際上已經(jīng)不復(fù)存在。京滬穗深四城市極有可能在2015年前幾個月，對包括限購政策在內(nèi)的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策進行調(diào)整和完善。2014年，由于房地產(chǎn)市場的迅速調(diào)整和宏觀調(diào)控主導(dǎo)思路的變化，全國絕大部分城市對既有限購政策進行了調(diào)整。截至2014年12月底，仍在執(zhí)行限購政策的城市只剩下北京、上海、廣州、深圳和三亞五個城市。

實質(zhì)上，2013年年底確定的“區(qū)別化調(diào)控”思路，已經(jīng)形成了對京滬穗深這四個城市的“紅線”。所以，2015年京滬穗深四個城市是否調(diào)整限購政策，就看本地政府對房地產(chǎn)市場走勢的判斷。這意味著，住建部已經(jīng)把皮球踢給了四個城市的地方政府。以北京市為例，此前，圍繞滿足改善型購房需求，北京市政府多次接到市場人士的建議，將現(xiàn)有限購政策社保繳納年限、納稅年限由連續(xù)5年調(diào)整為連續(xù)3年或2年。同時，也有人建議，通過“賣三還一”、“賣二還一”即對持有多套住房的家庭，允許其賣掉三套或者兩套房屋，換取一個新購房屋的購房資格等政策。此類建議，似乎是在告訴消費者，2015年取消限購近在眼前。

值得關(guān)注的是，由于過去一年新增供應(yīng)遠大于成交，樓市庫存水平仍在高位震蕩。有數(shù)據(jù)顯示，以去存量化明顯的一線城市為例，截至去年12月底，北京、上海、廣州以及深圳樓市存量面積已高達4030萬平方米，同比均增長40%的增幅。對此專家認為，2014年限購等行政調(diào)控手段逐步退出，房貸政策放松后，從去年10月以后樓市回暖明顯?？梢姛o論是限購還是房貸政策放松，從走勢上分析，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位和作用并沒有改變。

讓市場發(fā)揮作用

目前，在一系列放寬金融政策、降息等措施下，國內(nèi)樓市回暖明顯，房企也加速跑量沖業(yè)績。自去年下半年以來，各地低迷的土地市場再度火熱，上海、南京等土地市場頻現(xiàn)單價地王。數(shù)據(jù)顯示，自去年7月份以來，隨著各地爭相取消或放松限購政策，加之四季度信貸政策放松，全國樓市反彈明顯。據(jù)有關(guān)機構(gòu)監(jiān)測，18個重點城市周均住宅成交攀升至360萬平方米以上水平，為近年來高位。這也說明，只要各方有作為，房地產(chǎn)市場就會健康發(fā)展。

在恒大2014年下半年業(yè)績會上，為追求企業(yè)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，該集團董事局明確提出了企業(yè)的多元化戰(zhàn)略：即“多元+規(guī)模+品牌”戰(zhàn)略。同時，恒大2015年開始的第七個“三年計劃”主題也確定為“夯實基礎(chǔ)、多元發(fā)展”。在這一戰(zhàn)略思路下，恒大目前的業(yè)務(wù)已涉及房地產(chǎn)、飲用水、農(nóng)牧業(yè)、能源、傳媒、娛樂、體育、美容整形等多個行業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)高利潤難以再現(xiàn)之際，切入其他高毛利率的行業(yè)，也正在成為越來越多房企的選擇。

其實，這種變化的背后，已經(jīng)折射出房地產(chǎn)行業(yè)的驟變。因為，在利潤不斷被攤薄的今天，無論是大型房地產(chǎn)企業(yè)還是中小開發(fā)商，都試圖在尋找“能平衡住宅市場大起大落”的經(jīng)營分支或經(jīng)營方式。尤其是去年下半年以來，房企的這一需求更加強烈，轉(zhuǎn)型步伐正在加速。由此也充分說明，房地產(chǎn)業(yè)也正迎來新的形勢，這主要體現(xiàn)在新型工業(yè)化、跨界資源整合，包含金融、教育、養(yǎng)老、生活配套等方面。業(yè)內(nèi)專家指出，房企轉(zhuǎn)型主要表現(xiàn)在產(chǎn)品從單一走向融合，業(yè)態(tài)從開發(fā)商走向運營商、服務(wù)商，市場轉(zhuǎn)型從國內(nèi)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向海外業(yè)務(wù)，資源配置從低能級的配置走向高能級的配置，模式的轉(zhuǎn)化也從線下走到線上。為達到有作為才會有發(fā)展這一目標，除了房企自身尋找新的業(yè)務(wù)增長點，以小股操盤、房地產(chǎn)基金、合伙人制為代表的輕資產(chǎn)開發(fā)模式也越來越受關(guān)注。

首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光認為，“我覺得我們面臨一種新的格局，下一步的市場化改革是一個主導(dǎo)方向，在這樣的市場環(huán)境下，單靠房企單打獨斗是不夠的，大家應(yīng)該聯(lián)合起來?！被诖?，不少行業(yè)人士也認為，房地產(chǎn)行業(yè)蛋糕雖然在縮小，但還是足夠大。對于大中型開發(fā)商來說，只要策略得當、操作能力強，仍然有機會，關(guān)鍵在于怎么做。中國經(jīng)濟進入了新常態(tài)，房地產(chǎn)市場也進入了新常態(tài)，尤其是央行的首次降息，作為信號，為市場注入了一針“強心劑”，同時也極大地提振了開發(fā)商的信心。

而對于地方政府來說，也想憑借下半年市場信心回升的機會，加大推地的力度，因此在推地的數(shù)量和質(zhì)量上都將會有所提升，在這樣的趨勢下，開發(fā)商開始積極地補倉，期待新的一年實現(xiàn)新的發(fā)展。業(yè)內(nèi)專家認為，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)更好地讓市場發(fā)揮作用，而政府的作用，在于建立和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機制，如不動產(chǎn)登記、個人住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅的立法等。

中央經(jīng)濟工作會議中提到的積極發(fā)現(xiàn)培育新增長點，這對樓市發(fā)展有很好的啟示。所以，房企只要有所作為，尋找到新的發(fā)展模式，在新的一年借助政策優(yōu)勢，仍然會有很好的發(fā)展機會。（王瑞紅）

來源：中國審計報

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