綠色建筑認(rèn)證為商業(yè)地產(chǎn)“貼金”

2015年新年伊始，《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》最新版本在我國(guó)正式施行。我國(guó)的綠色建筑已走上發(fā)展快速路。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，綠色建筑認(rèn)證又意味著什么呢？

在RET睿意德聯(lián)合北京大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、威寧謝咨詢(xún)公司在上海聯(lián)合發(fā)布的《綠色商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告——當(dāng)購(gòu)物中心遇見(jiàn)綠色建筑》中指出，盡管獲得綠色建筑認(rèn)證可能帶來(lái)建造成本的增加，但總體建筑成本將逐步下降，且潛在收益將持續(xù)上升。

國(guó)內(nèi)第一個(gè)被認(rèn)證的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑可追溯到2005年，2012年商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑開(kāi)始高速增長(zhǎng)，項(xiàng)目數(shù)量大幅提升。部分專(zhuān)家表示，“商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一管理，在前期開(kāi)發(fā)和后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，統(tǒng)一主體能更有力地貫徹執(zhí)行各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和措施，因此商業(yè)地產(chǎn)最有條件推動(dòng)綠色建筑的發(fā)展?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)一星認(rèn)證增量成本已接近于零，二星認(rèn)證該數(shù)據(jù)為約80元/平方米，三星認(rèn)證該數(shù)據(jù)則為約220元/平方米。LEED認(rèn)證銀獎(jiǎng)、金獎(jiǎng)增量成本分別為60元/平方米、200元/平方米，最高級(jí)別鉑金認(rèn)證約占建筑安全成本的10%。而在美國(guó)，經(jīng)LEED認(rèn)證的商業(yè)項(xiàng)目，生產(chǎn)效率可提升約1200元/年/平方米，租金提高9%~10%，商業(yè)售價(jià)提高6%。

商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑平均節(jié)能量會(huì)隨星級(jí)提高而提高，目前國(guó)內(nèi)一星級(jí)項(xiàng)目因節(jié)能而節(jié)省的成本約為6元/平方米/年，二星級(jí)項(xiàng)目約為50元/平方米/年，三星級(jí)項(xiàng)目則約為75元/平方米/年。認(rèn)證的星級(jí)越高，平均節(jié)能量和節(jié)水量也越高。一星級(jí)項(xiàng)目因節(jié)水而節(jié)省的成本為0.1元/平方米/年，二星級(jí)項(xiàng)目該數(shù)據(jù)就提升到了0.6元/平方米/年。

《報(bào)告》指出，實(shí)際上，綠色商業(yè)建筑增量成本正呈不斷下降趨勢(shì)。原因在于，一方面綠色建筑市場(chǎng)規(guī)模變大且趨于成熟，綠色建筑材料供應(yīng)量增多，供需關(guān)系開(kāi)始有所改變，激烈的競(jìng)爭(zhēng)使各類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格合理化，因而增量成本下降；另一方面，科技的進(jìn)步使各類(lèi)打造綠色建筑所使用的技術(shù)開(kāi)始普遍化，新興技術(shù)的運(yùn)用能有效減少綠色建筑過(guò)程中的成本。

但與國(guó)外市場(chǎng)相比，盡管?chē)?guó)內(nèi)綠色商業(yè)建筑開(kāi)發(fā)商和使用方能獲得部分經(jīng)濟(jì)價(jià)值，但從開(kāi)發(fā)商到使用方的經(jīng)濟(jì)價(jià)值循環(huán)輸送并未產(chǎn)生，完整的綠色建筑價(jià)值鏈還未形成。當(dāng)這條價(jià)值鏈形成后，開(kāi)發(fā)商打造綠色商業(yè)建筑的增量成本較低，通過(guò)較高租金帶來(lái)實(shí)質(zhì)收益，使用者能直接分享綠色建筑帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。

環(huán)保概念的深入，各大品牌零售商在綠色節(jié)能方面的要求不斷提高。報(bào)告將樣本品牌分類(lèi)，并參考LEED-CI的標(biāo)準(zhǔn)，從節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境、綠色施工及運(yùn)營(yíng)管理等多個(gè)維度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。結(jié)果顯示，綠色要求主要體現(xiàn)在在節(jié)能和室內(nèi)環(huán)境兩方面。

在研究樣本品牌零售商的綠色節(jié)能要求中，幾乎所有的零售商都涵蓋了照明節(jié)能等最基本的節(jié)能要求；第二位的是空氣質(zhì)量監(jiān)督等室內(nèi)環(huán)境要求，占比72%，以倉(cāng)儲(chǔ)型服飾品牌、大型超市品牌為主；垃圾分類(lèi)、生物垃圾處理等運(yùn)營(yíng)管理方面的要求占比28%，主要是大型超市品牌及餐飲品牌的要求；節(jié)水、節(jié)材及綠色施工占比均不超21%，其中綠色施工的占比最低，僅10%。

比如，路易威登在節(jié)材方面有特別的要求，如外墻采用環(huán)保節(jié)能LED照明系統(tǒng)，店內(nèi)利用復(fù)合型環(huán)保質(zhì)料等；星巴克要求所有的直營(yíng)門(mén)店都通過(guò)LEED認(rèn)證。星巴克在直營(yíng)門(mén)店建設(shè)和翻修過(guò)程中，要求在本地采購(gòu)材料和雇用工人，并盡可能采用可重復(fù)利用和回收利用的材料；在建筑設(shè)計(jì)上，屋頂增加節(jié)能隔熱板并采用45度傾斜設(shè)計(jì)，讓室內(nèi)降溫，更可以收集雨水作為植栽灌溉及水池之用。在電器設(shè)備部分，大量運(yùn)用LED招牌及室內(nèi)照明，首次使用“新鮮空氣控制系統(tǒng)”，隨時(shí)偵測(cè)室內(nèi)空氣品質(zhì)，調(diào)節(jié)外部新鮮空氣進(jìn)入，維持最佳含氧量。環(huán)保概念的實(shí)施，節(jié)能效果明顯，如臺(tái)北首家LEED認(rèn)證概念店的電力及用水量較一般門(mén)市節(jié)省30%以上。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，綠色建筑項(xiàng)目多為多維度盈利產(chǎn)品，不僅能帶來(lái)租金的提高，同時(shí)能為企業(yè)營(yíng)造綠色環(huán)保的良好形象。實(shí)際上，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在綠色建筑領(lǐng)域已經(jīng)取得了一定的成績(jī)。

《報(bào)告》指出，截至2014年6月，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中共有117個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證項(xiàng)目和32個(gè)LEED認(rèn)證項(xiàng)目。其中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擁有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的項(xiàng)目達(dá)到了84個(gè)，其他如保利集團(tuán)、凱德置業(yè)也榜上有名。

《報(bào)告》預(yù)測(cè)，未來(lái)10~20年內(nèi)，在各類(lèi)驅(qū)動(dòng)因素影響下，中國(guó)新建公共建筑將達(dá)到基本綠色建筑要求。國(guó)外綠色商業(yè)建筑經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已經(jīng)形成了一定的綠色效應(yīng)和影響。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，在政府和開(kāi)發(fā)商多方作用和共同努力下，以各項(xiàng)政策推動(dòng)住宅綠色建筑的發(fā)展，同時(shí)開(kāi)發(fā)商在綠色理念和效益驅(qū)動(dòng)下打造綠色項(xiàng)目，未來(lái)新建公建項(xiàng)目將達(dá)到基本綠色建筑要求。

商業(yè)地產(chǎn)作為開(kāi)發(fā)主體，最有條件推動(dòng)綠色建筑的發(fā)展。

不同于住宅，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行著統(tǒng)一的集中管理，在前期開(kāi)發(fā)和后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，統(tǒng)一的主體能更有力的貫徹執(zhí)行各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和措施，以推動(dòng)綠色建筑發(fā)展。

隨著對(duì)綠色商業(yè)建筑認(rèn)識(shí)的加深，國(guó)內(nèi)成功開(kāi)發(fā)商傾向于都將綠色建筑作為運(yùn)營(yíng)要求。

對(duì)于國(guó)內(nèi)成功開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，綠色建筑代表著一整套新興運(yùn)營(yíng)模式。在具體運(yùn)營(yíng)綠色運(yùn)營(yíng)不僅能節(jié)省能耗，同時(shí)能帶來(lái)更多無(wú)形的效益，在未來(lái)受益于此的開(kāi)發(fā)商將更熱衷于打造綠色建筑項(xiàng)目，堅(jiān)持購(gòu)物中心和商場(chǎng)的綠色健康運(yùn)營(yíng)。

來(lái)源：中國(guó)建材報(bào)

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