我國工業(yè)遺存空間資源高達30億平方米

　　目前我國工業(yè)遺存空間資源有30億平方米，工業(yè)旅游區(qū)、開放街區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)是未來改造的三大方向。這是日前工業(yè)和信息化部下屬單位賽迪顧問聯(lián)合首創(chuàng)郎園、首鋼等8家單位在新華1949文化金融與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合發(fā)布的《2019中國工業(yè)遺存再利用路徑與典型案例白皮書》中透露出的信息。

　　工業(yè)遺存面臨四大發(fā)展機遇

　　賽迪顧問產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究中心分析師王新紅在白皮書發(fā)布會上稱，工業(yè)遺存過去曾經(jīng)是一個廠區(qū)密集地區(qū)的一個普遍性建設(shè)難題，而現(xiàn)在正在轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€新興的產(chǎn)業(yè)熱點。

　　目前，工業(yè)遺存面臨四大發(fā)展機遇。

　　一是新政策。從中央到地方，都對工業(yè)遺存再利用進行鼓勵和大力支持。如工信部出臺了《國家工業(yè)遺產(chǎn)的實施辦法》，原國家旅游局出臺的關(guān)于工業(yè)旅游的政策，地方政府包括北京市、沈陽市等多個地方政府出臺了利用老舊廠房、加強老舊廠房實施意見的相關(guān)政策。

　　二是新機遇。在城市環(huán)境重塑和產(chǎn)業(yè)再重塑的機遇前，工業(yè)遺存也進入一個有機更新的階段。

　　三是新內(nèi)容。戰(zhàn)略性的新興產(chǎn)業(yè)如新一代信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥等發(fā)展快速，這些新興產(chǎn)業(yè)需要新的承載空間來進一步壯大。

　　四是新助力。去年全國首個勞動廠房聯(lián)盟成立，作為行業(yè)的公益組織，旨在推進老舊廠房改造事業(yè)向前發(fā)展。如，首發(fā)老工業(yè)廠區(qū)基于北京冬奧會的機遇，就變身為高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)。

　　工業(yè)遺存改造分步驟推進

　　王新紅還表示，工業(yè)遺存的改造分為三個階段。

　　階段一是自然生產(chǎn)階段。當時比較重視的是工業(yè)遺存地上物下面的土地價值資源，因此出現(xiàn)了很多項目被盲目地拆除或過度地改造。當時的一個典型是北京手表廠改造為雙安商場。

　　階段二是認識提高階段。此時，地上物的建筑價值、文化價值逐漸獲得了關(guān)注，這個階段出現(xiàn)了“789現(xiàn)象”。

　　階段三是規(guī)劃升級階段。從2014年國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于推進城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造的指導意見》開始，我國開始有意識地去科學規(guī)劃，分類管理、合理利用工業(yè)遺存。

　　“初步統(tǒng)計，我國工業(yè)遺存的空間資源大概有30億平方米，現(xiàn)在改造的方向分為三大塊：第一塊是工業(yè)旅游區(qū)，第二塊是開放街區(qū)，第三塊是產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”王新紅說。

　　以工業(yè)旅游區(qū)為方向的工業(yè)遺存原來有一些礦區(qū)、酒莊或是特色工程，自身往往帶有特色景觀；開放街區(qū)項目本身的地理位置大多比較優(yōu)越，整體建筑風格比較獨特；而其余很多勞動廠房和倉儲用房都更多地轉(zhuǎn)向了產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　在規(guī)模功能層面，工業(yè)旅游區(qū)主要的功能是基于觀賞體驗開展教育、培訓等功能。而開放街區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)都有辦公功能，其不同點在于，開放街區(qū)更多的是展示辦公，很多是前面展示，后面辦公；而產(chǎn)業(yè)園區(qū)更多的是側(cè)重研發(fā)辦公、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、成果轉(zhuǎn)化等功能。

　　王新紅表示，三類模式中，工業(yè)旅游區(qū)的建設(shè)需要彰顯特色，反映其主題，同自然景觀旅游區(qū)相比，它更需要通過主題式的旅游體驗來吸引游客。開放街區(qū)需要注意的是，要和周邊的環(huán)境相融合，注重開放性與整體效果。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)最重要的就是要符合其三個定位：符合所在城市的戰(zhàn)略定位，符合所在城市的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位，符合所在城市的空間規(guī)劃定位。

　　多層挑戰(zhàn)需正視

　　白皮書指出，當前我國的工業(yè)遺存再利用面臨著多層面的挑戰(zhàn)。

　　首先在實踐層面，面臨著改造標準不完善的問題，很多工業(yè)遺存改造項目由于缺乏能夠指導實踐的詳細可操作的規(guī)范，很多項目在審批的時候，采取的是地方政府上會討論的形式，缺乏詳細的指導。

　　其次，土地變性困難。老廠房以前都是工業(yè)用地，為了符合新的需要，符合項目新的功能需要，需要變成商業(yè)、科研等其他性質(zhì)的用地，提高容積率。但這存在諸多困難。比如，需要補繳高額土地出讓金，為改造房帶來較大資金壓力；改造過程審批手續(xù)繁瑣，周期很長；由于項目改建可能還會遇到安監(jiān)消防、企業(yè)注冊等一系列細節(jié)上的問題等。

　　再次，工業(yè)遺存再利用還面臨著定位雷同的問題。“我們統(tǒng)計了一下，現(xiàn)在大部分的工業(yè)遺存改造項目都定位為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因此存在著千篇一律的現(xiàn)象。在文創(chuàng)園區(qū)里面，園區(qū)的競爭也是比較激烈的。”王新紅說。

　　第四，投資效益不高。白皮書指出，工業(yè)遺存項目改造雖然避免了土地拆遷費用，但前期規(guī)劃設(shè)計費用投入較大，老舊廠房“修舊如新”“修舊如舊”的改造裝修費用有時甚至會超過新建同等面積的建安成本，改造后的項目多數(shù)屬于可租不可售的自持型項目，投資回報周期較長。（記者 張偉）

　　轉(zhuǎn)自：中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)導報

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