12月18日，山東菏澤一條放開(kāi)房產(chǎn)限售的消息火了。很多自媒體紛紛指認(rèn)這是“打響調(diào)控松綁第一槍”。地產(chǎn)股也應(yīng)聲而動(dòng)，在預(yù)測(cè)“調(diào)控政策出現(xiàn)調(diào)整”的邏輯下，山東版塊以及主要布局三四線(xiàn)城市的地產(chǎn)股紛紛逆市上漲。
取消限售——地產(chǎn)調(diào)控放松——房?jī)r(jià)上漲——土地財(cái)政收入增加……邏輯鏈條看似在完整浮出水面，但事情就這么簡(jiǎn)單嗎？
松綁？
包子要一口一口地吃，文件要一個(gè)字一個(gè)字地讀。先看大家最關(guān)心的取消限售政策。
原文是這樣子滴：
“取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號(hào)）中‘對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)至少滿(mǎn)2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年’的規(guī)定。”
翻譯成大白話(huà)：一年前，菏澤出臺(tái)限售政策，本地人買(mǎi)房2年后才能賣(mài)，外地人買(mǎi)房3年后才能賣(mài)，現(xiàn)在要取消了。
那當(dāng)初為何要弄這么一出呢？
菏澤并非獨(dú)創(chuàng)，也不是最狠的。比如說(shuō)，高調(diào)“反炒房”的湖南長(zhǎng)沙，限售期限是4年。背景呢，當(dāng)然是中央定下的“房住不炒”大政策。各地紛紛加碼，按住房?jī)r(jià)，心照不宣的標(biāo)尺就是“房?jī)r(jià)不能超過(guò)2016年7月的價(jià)格”——雖然沒(méi)有公開(kāi)下文，但就像股市IPO市盈率不能超23倍一樣，已成為不成文的規(guī)定。
其實(shí)，從來(lái)就沒(méi)有任何全國(guó)性文件要求限售，也就是說(shuō)，限售并非規(guī)定動(dòng)作。這種被指有違反財(cái)產(chǎn)處置權(quán)之嫌的規(guī)定，是調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)下各地的自我加壓，一旦有城市主動(dòng)套上，跟風(fēng)者眾。既然不是規(guī)定動(dòng)作，自己套上的枷鎖自己取下來(lái)，別人當(dāng)然也就無(wú)從置喙。
限售會(huì)有什么影響呢？首當(dāng)其沖的是二手房市場(chǎng)。
經(jīng)濟(jì)ke問(wèn)了一個(gè)業(yè)內(nèi)人士，他說(shuō)，“限售，就是減少市場(chǎng)上的二手房源，供應(yīng)少了，從理論上說(shuō)，會(huì)推高二手房?jī)r(jià)；成交量少，我們的生意不好，有苦說(shuō)不出。但是，限售確實(shí)也能打擊一些炒房客，房子壓在手中出不去，資金成本高。”
反過(guò)來(lái)說(shuō)，取消限售，若二手房源大幅度增加，就有助于控制二手房?jī)r(jià)，也可幫助穩(wěn)住新房?jī)r(jià)格。要知道，新房?jī)r(jià)格才是政策監(jiān)控的KPI指標(biāo)，二手房?jī)r(jià)格卻不算監(jiān)控指標(biāo)。
躲在角落里暗自慶幸的人應(yīng)該是某些炒房客，“緊箍咒”忽然取下來(lái)，不管囤積的房子好不好賣(mài)，至少有了逃出生天的機(jī)會(huì)。
其實(shí)，菏澤市的調(diào)控新政中還有一條政策也富含信息：
“對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)不再監(jiān)管（商品房預(yù)售資金），其它企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。同時(shí)，商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管帳戶(hù)后，不再要求項(xiàng)目監(jiān)管資金達(dá)到既定監(jiān)管額度后，才可提取，只要求留存夠監(jiān)管資金比例，即可使用。”
為此，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者專(zhuān)門(mén)請(qǐng)教了開(kāi)發(fā)商。他解讀說(shuō)，這條可總結(jié)為一句話(huà)，為開(kāi)發(fā)商松綁，讓開(kāi)發(fā)商能盡快拿到賣(mài)房子的錢(qián)，更方便地使用回籠資金。
取消限售和取消預(yù)售資金監(jiān)管兩條合在一起看，就是“增加市場(chǎng)流動(dòng)性”，前者是提高房子的流動(dòng)性，后者是提高開(kāi)發(fā)商的資金流動(dòng)性，希望市場(chǎng)活起來(lái)。
12月19日，菏澤市住建局發(fā)布的最新回應(yīng)
棚改！
真相總是藏在細(xì)節(jié)中。
除了取消限售這一焦點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)ke認(rèn)認(rèn)真真地通讀了菏澤文件全文，最關(guān)注的細(xì)節(jié)是文件標(biāo)題——《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶(hù)區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建〔2018〕7號(hào)）。
文件共七大點(diǎn)，前面五大點(diǎn)都是講棚改，取消限售的內(nèi)容夾在文件中。
棚改！全國(guó)棚改看山東，山東棚改看菏澤。這幾年，山東棚改數(shù)量持續(xù)位居全國(guó)第一，2017年約占全國(guó)的12.7%！菏澤呢？2017年的棚改量高達(dá)18萬(wàn)套，約占全國(guó)的3%，數(shù)量在全國(guó)地級(jí)市中居第一位。
細(xì)節(jié)也藏在數(shù)據(jù)里，有個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)得上“驚悚”。據(jù)菏澤上述通知，“棚改涉及到群眾的切身利益，棚改居民利益一致，極易因共同利益形成群體。我市這一利益群體已達(dá)到150多萬(wàn)人”。
150萬(wàn)是什么概念呢？公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，菏澤全域人口900多萬(wàn)人，但城區(qū)人口只有60多萬(wàn)人。菏澤市委、市政府2017年發(fā)布的《關(guān)于打造區(qū)域中心城市的實(shí)施意見(jiàn)》提出的目標(biāo)是：到2020年，中心城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到156平方公里，人口達(dá)到150萬(wàn)。
僅從這兩組數(shù)據(jù)對(duì)比看，棚改已被放大到極致，市場(chǎng)看似已被透支。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2018年11月份，菏澤一手房均價(jià)為6080元/平方米，二手房均價(jià)為6441元/平方米。2015年12月份，菏澤住宅均價(jià)為4122元/平方米。漲幅不可謂不大。
過(guò)去兩三年房?jī)r(jià)大幅上漲之后，三四線(xiàn)城市居民“六個(gè)錢(qián)包”都掏空了，誰(shuí)還來(lái)支撐脆弱的房?jī)r(jià)呢？
菏澤是全國(guó)三四線(xiàn)城市的縮影。在過(guò)去的幾年里，棚改是不少三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定性因素之一。
然而，今年棚改政策全面收緊。10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
某省住建廳人士也告訴經(jīng)濟(jì)ke，明年棚改規(guī)模大幅度減少了。“要化解存量，嚴(yán)控增量。”
華創(chuàng)證券認(rèn)為，受棚改政策收緊的影響，預(yù)計(jì)2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降5%。其中，棚改放緩對(duì)銷(xiāo)量約產(chǎn)生1億平方米的負(fù)面影響，并且主要發(fā)生在三四線(xiàn)城市。
信號(hào)？
11月份《全國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，全國(guó)三四線(xiàn)城市住宅庫(kù)存在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后，首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。
庫(kù)存觸底回升的背后，是三四線(xiàn)城市的房子有些賣(mài)不動(dòng)了。
湖南寧鄉(xiāng)一位地產(chǎn)中介商告訴經(jīng)濟(jì)ke，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)可以說(shuō)是斷崖式下跌，有大開(kāi)發(fā)商精裝改毛坯，從高點(diǎn)的7000元/平米的精裝，到現(xiàn)在出現(xiàn)4900元/平米、甚至4300元/平米的毛坯房，其實(shí)就是變相降價(jià)。“二手房行業(yè)也很慘，我們這兒平均每天至少有一家房產(chǎn)中介店鋪關(guān)門(mén)。”
但有別于菏澤、寧鄉(xiāng)這樣的三四線(xiàn)城市，一二線(xiàn)城市調(diào)控節(jié)奏又不一樣。前段時(shí)間還有新聞?wù)f，一些資金正在尋求進(jìn)入一二線(xiàn)城市的房市尋求避險(xiǎn)。可見(jiàn)一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市面臨的情況很不一樣。
據(jù)說(shuō)，武漢前一陣子召集開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)，傳達(dá)政策，討論形勢(shì)。開(kāi)發(fā)商們紛紛叫苦連天，呼吁松綁。一陣喧囂擾攘之后，會(huì)議主持人不耐煩地丟了一句：“再吵，我們就向長(zhǎng)沙看齊。”頓時(shí)，會(huì)場(chǎng)鴉雀無(wú)聲。
今年6月發(fā)布“反炒房”新政之后，長(zhǎng)沙被稱(chēng)為全國(guó)地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)的城市，“限購(gòu)、限售、限價(jià)、限企業(yè)、限離婚”等各種政策無(wú)所不有。
這次菏澤的消息一出，立刻有專(zhuān)家說(shuō)這類(lèi)似于2014年調(diào)控松綁時(shí)，廣西北海取消限購(gòu)的消息。事后來(lái)看，上一輪調(diào)控的信號(hào)槍的確是在三四線(xiàn)城市打響的，此后開(kāi)始去庫(kù)存，全面松綁。
但這次能不能當(dāng)做全國(guó)范圍放松地產(chǎn)調(diào)控的信號(hào)呢？別想太多。
經(jīng)濟(jì)ke覺(jué)得，“房住不炒”依然是中央定下的主基調(diào)，這幾輪重要會(huì)議討論經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，都沒(méi)有在這個(gè)主基調(diào)上有所松口。在這個(gè)主基調(diào)下，還有一個(gè)政策，叫“一城一策”。就像剛才說(shuō)的，三四線(xiàn)城市和一二線(xiàn)城市面臨的問(wèn)題都大不相同，調(diào)控很難“一刀切”，這也給各地因地制宜預(yù)留了調(diào)整空間。菏澤的事，在這個(gè)層面上去理解恐怕才更準(zhǔn)確。（李永華）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊
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