分析認(rèn)為，從限價(jià)本身來說，它其實(shí)是樓市調(diào)控的一個(gè)環(huán)節(jié)。出現(xiàn)搖號(hào)購(gòu)房引發(fā)高關(guān)注度的原因是新房供應(yīng)較少，目前很多調(diào)控更關(guān)注“控”，沒有關(guān)注“調(diào)”。
2018年搖號(hào)選房幾乎已成為熱點(diǎn)城市的標(biāo)配，深圳也不例外。
6月21日，備受關(guān)注的華潤(rùn)城潤(rùn)府三期正式公布銷售方案，開盤均價(jià)8.55萬元/平方米，最低7.53萬元/平方米，也將采用公證搖號(hào)方式選房。
這是深圳今年以來的第三個(gè)搖號(hào)選房項(xiàng)目。而華潤(rùn)城潤(rùn)府因其位置、學(xué)位和價(jià)格的優(yōu)越性，引發(fā)的關(guān)注人群面積更大。
潤(rùn)府將于6月27日正式搖號(hào)，考慮到該盤的熱度，相關(guān)監(jiān)管部門已經(jīng)嚴(yán)陣以待，打擊變相炒房。
在深圳，連續(xù)三個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)選房，將購(gòu)買新房的熱情推到了近兩年的一個(gè)高峰。
連續(xù)搖號(hào)的新盤
根據(jù)深圳華潤(rùn)城官方消息，本次三期共741套住宅，戶型為89-190平方米的2-4房，將采取線上認(rèn)籌和官方搖號(hào)的方式銷售，誠(chéng)意金200萬。
規(guī)土委官網(wǎng)顯示，華潤(rùn)城潤(rùn)府三期預(yù)售住宅備案價(jià)格為7.53萬-9.27萬元/平方米。
華潤(rùn)城可謂深圳“網(wǎng)紅盤”，地處南山核心地段，近萬象天地、地鐵站，帶南山外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（集團(tuán)）旗下新大沖小學(xué)及九年一貫制科華學(xué)校學(xué)區(qū)，此前的一期、二期開盤均引發(fā)大量關(guān)注。
安居客和鏈家網(wǎng)顯示，華潤(rùn)城潤(rùn)府一期二手房掛牌價(jià)為10-11萬元/平方米。
周邊二手房均價(jià)也在9萬元/平方米左右。大沖城市花園二手房鏈家網(wǎng)的5月掛牌均價(jià)為9.4元/平方米；英倫名苑一期二手房5月參考均價(jià)不到8萬元/平方米。
三期潤(rùn)府最低約800萬的總價(jià)、8萬多的單價(jià)，都讓更多剛改人群可以“夠得著”。
不僅是購(gòu)房者，監(jiān)管部門也高度關(guān)注潤(rùn)府的銷售。6月21日，深圳規(guī)土委公告稱，經(jīng)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，針對(duì)潤(rùn)府開盤一事，有自媒體文章涉嫌通過惡意夸大或歪曲事實(shí)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，已將有關(guān)情況通報(bào)市網(wǎng)信、公安、市場(chǎng)監(jiān)管等部門，并將嚴(yán)肅查處惡意捏造不實(shí)信息，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為。
在潤(rùn)府之前，還有招商雙璽和萬科蛇口公館也是采用搖號(hào)選房。前者是深圳首個(gè)采取政府監(jiān)督搖號(hào)開盤的項(xiàng)目，后者則是深圳首個(gè)采取官方搖號(hào)系統(tǒng)開盤的項(xiàng)目。
今年5月，招商雙璽三期取得預(yù)售證，167套房源備案價(jià)均為12萬元/平方米，價(jià)格區(qū)間在8.17萬-15.42萬元/平方米。
周邊較多人關(guān)注的二手房主要是半島城邦以及南海玫瑰園，其中半島城邦二手房2-5室在售，價(jià)格約10-15萬元/平方米；南海玫瑰花園二手房掛盤價(jià)格區(qū)間在8.4萬-13.8萬元/平方米。
萬科蛇口公館均價(jià)8.55萬元/平方米，最低7.97萬元/平方米，周邊二手房棲游記1-3室在售，掛盤價(jià)格區(qū)間為6.7萬-9.7萬元/平方米；港灣花園3-5室在售，價(jià)格區(qū)間約6萬-7.4萬元/平方米；周邊賣得最好的二手房是春樹里，成交價(jià)格為5.7萬-8.2萬元/平方米。
招商蛇口有關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，搖號(hào)方式是想要盡量公平公正；而萬科蛇口公館則優(yōu)先讓個(gè)人客戶選房，公司購(gòu)房排后。
搖擺的房?jī)r(jià)預(yù)期
限價(jià)政策的原意，是踐行“房住不炒”的理念，讓更多人以可以承受的價(jià)格買房。
深圳房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，限價(jià)背景下，一二手房?jī)r(jià)格倒掛中長(zhǎng)期存在，當(dāng)新房供應(yīng)體量達(dá)到比較大規(guī)模時(shí)，二手房?jī)r(jià)格將向新房靠攏回歸，這也是政府希望達(dá)到的目的——引導(dǎo)房?jī)r(jià)穩(wěn)中回落。
“但限價(jià)政策到今天，卻顯現(xiàn)出另外的問題。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，部分項(xiàng)目的銷售價(jià)格明顯低于周邊同類產(chǎn)品的二手價(jià)，即使與周邊價(jià)格相近，同樣也給購(gòu)房者帶來買到即賺到的感覺。
她認(rèn)為，限價(jià)政策在短期內(nèi)確實(shí)可以控制價(jià)格，是有效的政策工具，但也擾亂了部分區(qū)域的供需平衡，導(dǎo)致市場(chǎng)冷熱不均。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，限價(jià)政策帶來了一定程度的恐慌性購(gòu)房，因?yàn)檎６▋r(jià)下，想買房的人才會(huì)買房，但現(xiàn)在的不正常限價(jià)，會(huì)導(dǎo)致很多沒有購(gòu)房意愿的人看到買房之后賺錢的可能性，進(jìn)行投機(jī)性、投資性買房。
但是從限價(jià)本身來說，它其實(shí)是樓市調(diào)控的一個(gè)環(huán)節(jié)?，F(xiàn)在出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是新房供應(yīng)較少，目前很多調(diào)控更關(guān)注“控”，沒有關(guān)注“調(diào)”，包括像深圳沒有多少新盤住宅，會(huì)引起人們爭(zhēng)相購(gòu)房。
事實(shí)上，華潤(rùn)城潤(rùn)府三期備案價(jià)格區(qū)間為7.53-9.27萬元/平方米，相比二期備案價(jià)6.43-8.9萬元/平方米有所上漲，限價(jià)政策已經(jīng)將合理漲幅考慮在內(nèi)。相比一期二手房11萬左右的鏈家參考價(jià)，以及周邊二手房?jī)r(jià)格，差價(jià)空間也不是很多。
此外，如招商雙璽、萬科招商蛇口公館這類新房，與周邊二手房相比價(jià)格也沒有那么“筍”，甚至部分房源價(jià)格高于周邊二手房。
也有投資客向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，如果這類項(xiàng)目沒有限價(jià)的話，其實(shí)可能未必有這么好賣。
截至今年5月，據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)，深圳新房均價(jià)已連續(xù)20個(gè)月環(huán)比下跌，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定；深圳一位大型地產(chǎn)商人士認(rèn)為，近期二手房市場(chǎng)的成交在下滑，市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)在變了，但是限價(jià)下的搖號(hào)，對(duì)價(jià)格信號(hào)形成了一定的干擾。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳“三價(jià)合一”政策出臺(tái)后，4月二手房成交量5897套，環(huán)比上升4.9%；5月成交6683套，環(huán)比上升13.3%；預(yù)估6月成交約6200套，將環(huán)比下降7.2%。
根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，5月全市二手房住宅均價(jià)約5.3萬/平方米，環(huán)比有0.5%的微幅上漲。
美聯(lián)物業(yè)表示，目前二手市場(chǎng)成交不算太暢旺，業(yè)主放盤不積極更明顯。
何倩茹認(rèn)為，長(zhǎng)期來看，要控制房?jī)r(jià)過度上漲，要從管理市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期開始，切實(shí)增加供應(yīng)量，提供與市民工資收入匹配的住房?jī)r(jià)格，才能減少恐慌性購(gòu)房需求，真正穩(wěn)定市場(chǎng)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，如何保持限價(jià)下熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)預(yù)期和價(jià)格預(yù)期穩(wěn)定，對(duì)相關(guān)政策制定提出了新的挑戰(zhàn)。
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