地產(chǎn)中介上演“宮斗大戲”(1)
貝殼找房“真房源”升級，58集團邀請一眾同行發(fā)起真房源誓約大會，以鏈家與58集團為代表的兩大“站隊”開始面對面交鋒
創(chuàng)意圖片/新京報記者 王遠征
在貝殼找房發(fā)布“真房源”升級消息不足一個月，58集團發(fā)起了一場主題為“雙核保真·以誓筑勢”全行業(yè)真房源誓約大會，并邀請了一眾行業(yè)同行前來站臺。
在業(yè)內(nèi)看來，這一事件意味著鏈家與58集團兩大巨頭的摩擦開始了面對面交鋒，兩者背后對應的房產(chǎn)中介與線上“端口”的恩怨也走入聚光燈下。
中介合縱連橫
貝殼找房誕生后，面臨的爭議與抵制接踵而來。
在鏈家貝殼找房發(fā)布“真房源”升級消息不足一個月，6月12日，58集團作為發(fā)起方，聯(lián)合我愛我家集團、中原地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)中國、萬科物業(yè)樸鄰、麥田房產(chǎn)、中環(huán)互聯(lián)、新環(huán)境、龍湖冠寓等國內(nèi)房地產(chǎn)服務企業(yè)，共同誓約“以真實房源和誠信經(jīng)營”服務廣大用戶，推進建立行業(yè)統(tǒng)一標準，健全真房源長效管理機制。
58集團高級副總裁&安居客COO葉兵表示，58集團將繼續(xù)聯(lián)動房企、經(jīng)紀公司、房屋資產(chǎn)管理公司等企業(yè)，共推真房源的健康生態(tài)。
不過，與58集團站在一起的中介機構(gòu)，唯獨沒有鏈家。有意思的是，中介行業(yè)也如互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)一般，出現(xiàn)了“站隊”問題，將矛頭指向貝殼。
有意思的是，此次誓師大會的代表中還有萬科物業(yè)COO壽永春。就在5月28日，萬科物業(yè)旗下房屋資產(chǎn)服務機構(gòu)“萬科租售中心”，宣布在全國百城租售門店同步更名為“樸鄰·萬科物業(yè)二手房專營店”(簡稱“樸鄰”)，這標志著國內(nèi)物業(yè)行業(yè)的首家二手房專營店誕生，新品牌樸鄰將集中全力深化接管小區(qū)的二手房業(yè)務。
萬科相關人員告訴記者，此次萬科物業(yè)樸鄰是以58集團的合作伙伴關系去參會，不是中介公司的身份。壽永春在接受相關媒體采訪時坦言，擔心貝殼有侵略性，“因為它本身有同樣的機構(gòu)(鏈家)在并行，怎么做到客觀、獨立、公正還有待判斷。”不過，在他看來，鏈家推出貝殼是一種勇氣。
貝殼的橫空出世，令同行恐慌。思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅對記者表示，一旦貝殼找房未來把58同城、安居客等信息平臺擠到墻角，這個行業(yè)會怎樣，大家誰都不敢想象。“鏈家把線上線下獨占后，其他公司面臨的前景是成為鏈家的下線或子公司，而非獨立的公司、平臺了。”
58集團似乎讓業(yè)界吃了顆定心丸。58集團CEO姚勁波承諾，58集團將堅持平臺戰(zhàn)略永不自營，100年不動搖的發(fā)展方向，持續(xù)加大投放，服務全行業(yè)。不僅如此，在經(jīng)歷了安居客端口費漲價風波后，姚勁波還許諾，今年58集團的端口費不會漲價。這意味著，58集團將只做線上平臺，不會介入中介交易，而這正是中介公司選擇與之抱團的主因。
58平臺“交鋒”鏈家
實際上，58集團與鏈家的矛盾由來已久，近年來，雙方交戰(zhàn)之勢更甚。
作為中國分類信息網(wǎng)站的一員，58集團房產(chǎn)業(yè)務是一大異軍崛起的板塊。財報顯示，58同城第一季度總營收為24.712億元，其中，會員營收為9.289億元，同比增17.1%。第一季度，包括58同城、趕集網(wǎng)和安居客在內(nèi)，公司平臺基于訂購的付費會員賬戶數(shù)為266.5萬。
據(jù)官網(wǎng)顯示，2015年是58同城房產(chǎn)業(yè)務分水嶺的一年。當年3月，58以2.67億美元的價格收購安居客，進軍新房領域。一個月之后，58集團又收購了其競爭對手趕集網(wǎng)，布局租房市場。同年11月，58同城與趕集網(wǎng)合并，集58同城、安居客、趕集網(wǎng)三大平臺的58房產(chǎn)業(yè)務版圖正式確立。
不過，隨著移動互聯(lián)時代的發(fā)展，看上互聯(lián)網(wǎng)平臺“蛋糕”的企業(yè)不在少數(shù)，其中便包含了鏈家。
回顧鏈家的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)，線下門店擴張是其發(fā)展的重要一步。恰巧，鏈家選擇的時間點也是2015年。而在2014年，在布局線下之前，鏈家也構(gòu)建起線上陣地——鏈家網(wǎng)，并著手布局“真房源”系統(tǒng)。
今年4月，鏈家正式推出貝殼找房，并表示將繼承和升級鏈家網(wǎng)在產(chǎn)品技術(shù)、品質(zhì)控制和數(shù)據(jù)挖掘的能力，持續(xù)迭代大數(shù)據(jù)產(chǎn)品“樓盤字典”，研發(fā)和應用VR看房技術(shù)。
細究下來，早在2014年，彭永東就開始籌備貝殼找房。在不久前的一場媒體見面會上，貝殼找房CEO彭永東向媒體展示了貝殼找房的商業(yè)邏輯。在他看來，“住”的領域，流量空間遠沒有發(fā)揮出來，其核心原因在于，資源投入不夠，致內(nèi)容未被挖掘?；诖耍悮ね度雰汕税l(fā)力內(nèi)容，目標是到今年底，將貝殼找房打造為行業(yè)流量第一的APP。
不僅如此，相較于原來的鏈家網(wǎng)，貝殼找房的定位更為開放。這也意味著，無論是直營品牌的鏈家，還是作為加盟品牌的德佑，抑或是其他中小中介，都可以入駐貝殼找房，從而開啟“自營+行業(yè)平臺”模式。
基于此，貝殼找房試圖構(gòu)建一個“經(jīng)紀行業(yè)新大陸”。彭永東解釋道，“未來每個城市只有一個ACN合作網(wǎng)絡，有點像美國做MLS(多重上市服務)，但我們做得更深、更多元、更徹底些。”
貝殼找房此舉，于58集團這類端口平臺而言，自然不是個好消息。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進點評稱，鏈家崛起，包括上線貝殼找房，肯定會對58集團房產(chǎn)業(yè)務帶來威脅。
“裁判員與運動員”模式之爭
58集團與貝殼找房，兩者之間爭奪的核心在哪里？
有業(yè)內(nèi)認為，從表面上看，雙方正面交鋒的是真房源，實則在于“端口”之爭。不過，彭永東此前澄清，貝殼找房并非做端口，而是采用CPS(即按出售付費)成交導向模式，這意味著平臺不靠信息賺錢，而是成交效率為王。
經(jīng)紀公司、經(jīng)紀人在此輪爭奪戰(zhàn)中，扮演著重要角色。房天下副總裁司智告訴記者，這一輪爭奪戰(zhàn)中，根本邏輯是加盟店+saas(軟件即服務)+互聯(lián)網(wǎng)平臺。這是一輪持久戰(zhàn)，“唱戲”的，都希望團結(jié)更多的中小中介和自己玩，從中獲取端口或交易利益。
大搜家創(chuàng)始人沈斌表達了類似看法。在他看來，58集團和鏈家，背后都是對頭部優(yōu)質(zhì)經(jīng)紀人的搶奪。經(jīng)紀人在平臺為購房者提供的是優(yōu)質(zhì)服務，反過來，好的平臺也為經(jīng)紀人提供了優(yōu)質(zhì)的基礎設施。未來無論是58集團還是貝殼，一定是給經(jīng)紀人提供更好的基礎，用戶黏性更大，才更利于成單。
在接受記者采訪時，諸葛找房董事、COO徐瑞東認為，雙方相互爭奪的是全國各大經(jīng)紀公司對行業(yè)趨勢的判斷和認知，是鏈家及眾多子公司+貝殼的上下游組合方案好，還是58集團的純平臺體系好。
從行業(yè)進步的角度上來看，徐瑞東進一步解釋，其實都是房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)+，至于是各大經(jīng)紀公司直接結(jié)合58集團的互聯(lián)網(wǎng)+，還是鏈家及鏈家收購的各子公司+鏈家加盟模式(德祐+百川)結(jié)合貝殼的互聯(lián)網(wǎng)+，最終目的則一樣，雙方都希望掌握對行業(yè)的更大話語權(quán)。
值得注意的是，貝殼找房被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑的一大主因，在于其“既做裁判員又做運動員”的模式。
我愛我家集團研究院院長胡景暉指出，這一模式，無法建立基本信任格局。
我愛我家董事長兼CEO謝勇直言，房產(chǎn)經(jīng)紀公司需要的是真正的平臺，如果一家自稱是平臺的企業(yè)，既做線上，又做線下，既當裁判員，又當運動員，這在商業(yè)倫理和操作邏輯上是絕對不能被接受的。
思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也表示，“既做裁判員又做運動員”很難做到絕對公平與公正。她進一步指出，鏈家有自營體系，自營體系也都搬至貝殼，“如何保障貝殼能公平、公正地分配給依附于平臺的經(jīng)紀人與經(jīng)紀公司？有什么方式，能讓別人知道，不會偏袒？”
不過，陳云峰對此持包容態(tài)度，他表示，處理好了就不沖突，“很多裁判員，都是運動員出身，甚至教練也是運動員出身，就看貝殼找房什么定位。”
事實上，對于上述質(zhì)疑，彭永東此前接受記者采訪時坦言，“當裁判員又當運動員”的描述“比較尷尬”。裁判的核心是規(guī)則，但這一行業(yè)的問題恰恰是沒有系統(tǒng)化地規(guī)則。“應該有個人站出來說，我認為我的規(guī)則還不錯，貝殼就是要做那個第一推動者。”
一家獨大 購房者代價更高？
業(yè)內(nèi)普遍認為，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，有序地競爭，有助于降低行業(yè)成本，提高用戶體驗和找房效率。
站在行業(yè)角度思考，徐瑞東指出，58集團和鏈家在各自領域中，目前都是具有市場支配地位的公司，他們之間的沖突，是房地產(chǎn)經(jīng)紀和互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布行業(yè)，互相滲透的結(jié)果，對行業(yè)本質(zhì)上是件好事。
不過，徐瑞東強調(diào)，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)領域，任何創(chuàng)新都應達成提升行業(yè)效率，并降低成本的目標，要對行業(yè)“賦能”。一味追求規(guī)模、支配地位和利潤，雖然短期公司會獲益，但長期對行業(yè)和公眾社會都有巨大損害。
基于此，徐瑞東指出，最終比拼的是誰能給經(jīng)紀行業(yè)帶來更好的效率提升和成本優(yōu)化。
在這一競爭過程中，令業(yè)內(nèi)擔憂的是，已占據(jù)線下門店資源的鏈家，一旦在線上掌握了話語權(quán)，會造成一家獨大的局面。
“貝殼找房目前需要更豐富的內(nèi)容來吸引流量，所以會開放，將來把所有的交易平臺都擊倒后，鏈家的房源會封閉，或部分封閉。這對購房者而言，又會以更高的代價來獲得服務。”郭毅坦言。
不過，在中國城市更新論壇秘書長、佰仕慧城市研究院院長陳方勇看來，“貝殼最終也不可能完全壟斷行業(yè)，它制定的規(guī)則，顯然也只會讓小微端口受益，其他中間商要么自新，要么出局。”
陳方勇進一步強調(diào)，用戶愿意買單的，就說明有買單的價值。如果鏈家真的欺行霸市了，用戶會用腳投票，市場會給出答案。
陳云峰也表示，鏈家雖在北京市場占有率較高，但在全國交易量占比上并不高，這也是鏈家發(fā)展加盟做平臺的原因。
此前，彭永東表示，貝殼是在做行業(yè)的基礎設施、規(guī)則，本身并沒有跟誰競爭，因此，不存在壟斷問題。“這個行業(yè)非常市場化，都是用戶的自由選擇。并沒有任何的利潤壟斷資源，來造成不公平的競爭。”
嚴躍進建議，鏈家與58集團兩大企業(yè)，需要堅持求同存異的原則，可以在細分市場上做大，差異化發(fā)展，這樣可以避免直接競爭，同時有助于培育更為健康的發(fā)展環(huán)境。
【尾聲】
中原、易居加入平臺戰(zhàn)
對于行業(yè)競爭，中原地產(chǎn)大陸區(qū)主席黎明楷表示，中原地產(chǎn)來自市場化程度很高的香港，他們重視多元化，希望市場上大小各種公司都能生存下來，這樣的市場才健康。事實上，中原地產(chǎn)還在行動上做出了回應。6月13日，中原地產(chǎn)的加盟企業(yè)在上海開業(yè)。該加盟實體為上海原萃信息技術(shù)有限公司(簡稱原萃)，注冊于今年3月。黎明楷發(fā)文稱，原萃的出世，是希望通過真賦能、資源共享、自由合作來解決中小中介的痛點。
記者了解到，中原未來會延伸出4種商業(yè)模式。第一種是傳統(tǒng)直營門店；第二種是正在籌劃中的合伙人制；第三種是馬上要面世的加盟制；第四種是已經(jīng)在市場上經(jīng)營多年的房友圈。
想做中小中介“賦能者”的還有易居。6月14日，在易居房友全國門店突破8000店新聞發(fā)布會上，易居中國董事長、總裁周忻強調(diào)，易居房友在兩年半時間里，為全國58座城市8000家小微中介提升業(yè)務效率和競爭力。在合法經(jīng)營的前提下，易居房友不對門店做強管控，只做服務生。不難看出，在當今房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)規(guī)范化的進程中，小微中介借助平臺賦能已是大勢所趨。（張曉蘭）
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