我愛我家、中原、麥田等多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，延續(xù)3月回溫行情，4月份北京二手房網(wǎng)簽量是去年5月至今12個月里的最高值。在“3·17新政”影響下，從2017年5月開始，北京二手住宅月網(wǎng)簽量從未超過1.5萬套，不過今年3月份開始，北京二手房市場逐步復(fù)蘇。但業(yè)內(nèi)人士指出，北京二手房市場仍保持穩(wěn)定，未來將逐步進(jìn)入交易量、交易價格同時企穩(wěn)的狀態(tài)。
北京二手房網(wǎng)簽復(fù)蘇
據(jù)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，4月北京二手住宅共網(wǎng)簽13673套，同比2017年4月下滑19.1%，環(huán)比2018年3月上升22.6%。雖然同比仍在下降，但4月的二手房網(wǎng)簽量是去年5月至今12個月里的最高值。
中原、麥田等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)亦顯示，4月北京二手房成交量有所復(fù)蘇。
價格上，自2017年4月起，北京二手住宅交易價格持續(xù)走低。2018年4月二手住宅成交均價與3月基本持平，與去年4月高點相比，價格已累計下降18.2%。
4月二手房交易量為何會創(chuàng)下近一年最高？
我愛我家集團(tuán)市場研究院院長胡景暉表示，主要因素還在于需求的重新增長。去年調(diào)控政策開始后，北京樓市的投資投機(jī)需求被大幅抑制，讓不少購房者進(jìn)入觀望狀態(tài)。隨著政策的持續(xù)、市場的穩(wěn)定、房價的下跌，北京樓市逐步向居住屬性回歸，形成了有利于首次置業(yè)及改善需求的購房環(huán)境。春節(jié)后，以自住為目的的購房人群開始重新入市，帶來了北京樓市交易量的增加，止住了二手房價的連續(xù)下跌趨勢，形成了回溫趨勢。
麥田房產(chǎn)首席分析師張葉松認(rèn)為，4月份北京二手住宅網(wǎng)簽量延續(xù)上月環(huán)比上漲，一方面與傳統(tǒng)周期性3、4月份小陽春購房期有關(guān)，另一方面主要在于當(dāng)前政策基調(diào)穩(wěn)定，潛在客戶需求活躍度在提升，另外，經(jīng)過近一年的價格下調(diào)，業(yè)主和客戶方對價格容易達(dá)成一致，促進(jìn)成交。
中小戶型為主，公積金成首選
記者發(fā)現(xiàn)，“3·17新政”后，剛需已成為當(dāng)前二手房交易的主力。
據(jù)我愛我家集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月北京二手住宅交易中，一居室占21.1%，兩居室占55.5%，三居及以上占23.4%。在二手房的支付方式上，市管公積金支付的比例為29.7%，全款支付為26.9%，商貸支付為19.9%，市管組合貸款支付為17%，其他支付方式占6.5%。
與一年前對比可以發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)占比過半的商貸已經(jīng)降到了不足五分之一，全款支付占比經(jīng)歷幾個月的增加后逐步減少到了不足30%，使用市管公積金的比例持續(xù)增加。
對此，胡景暉表示，“3·17新政”后，北京二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高，銀行貸款利率不斷上升，使用商業(yè)貸款購房的行為急劇減少。商貸通道受阻后，全款一度成為北京二手房交易的主流支付方式，但在北京房價面前，有實力全款支付的人終究是少數(shù)，因此，經(jīng)過一年的變化，公積金成為了購房人群選擇最多的方式，這說明剛需成為了當(dāng)前二手房交易的主力。 （記者 張曉蘭）
■ 后市
市場未過熱，量價仍企穩(wěn)
4月二手房的成交數(shù)據(jù)，是否意味著北京二手房成交量將觸底反彈？未來走勢又如何？
張葉松認(rèn)為，就網(wǎng)簽量絕對數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前成交量尚未達(dá)到市場正常水平，屬于低位復(fù)蘇階段，離觸底反彈仍然很遠(yuǎn)。同時，當(dāng)前的交易量也不能支撐價格上漲，接下來，在沒有絕對利好政策出臺的環(huán)境下，價格還將保持平穩(wěn)運行。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，影響市場最主要的政策依然是信貸等政策，目前來看，寬松的可能性不大。在信貸收緊的情況下，后續(xù)市場走勢依然不可能明顯上漲，平穩(wěn)是主流趨勢。
胡景暉表示，北京目前有大約800萬套的存量規(guī)模，即使以年2%的換手率來看，北京二手房市場也有每年16萬套左右的交易基本盤。因此目前二手房逐步恢復(fù)至正常交易水平，市場仍舊穩(wěn)定，并未出現(xiàn)過熱情況。其認(rèn)為，2018年北京二手房市場的整體趨勢是交易量在回升中趨穩(wěn)，交易價格在下跌中趨穩(wěn)，4月的量價說明這一趨勢正在發(fā)生。未來北京二手房市場將逐步進(jìn)入交易量、交易價格同時企穩(wěn)的狀態(tài)。（張曉蘭）
新房
4月北京新房交易持續(xù)低位
與二手房不同的是，新房市場則呈現(xiàn)出持續(xù)低迷的狀況。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前北京新房市場的低谷不會一直持續(xù)，隨著新增土地的陸續(xù)入市，未來北京新房的交易水平必將回升。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月新建住宅共簽約1161套。這已是連續(xù)4個月新建住宅簽約量低于1200套，歷史首次出現(xiàn)。
安居客的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，跟3月相似，4月北京新房市場成交區(qū)域仍集中于延慶、平谷、順義等郊區(qū)，成交占比超4成。除了成交量處于低谷，4月北京新建商品住宅（不含保障房）的新增供應(yīng)也陷入低谷。據(jù)我愛我家集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月北京僅有海淀區(qū)的“冠城大通百旺府”這一項目有187套新增供應(yīng)。
我愛我家集團(tuán)市場研究院院長胡景暉指出，去年“3·17新政”以后，限購限貸讓新房需求大幅減少，而預(yù)售證的嚴(yán)格審核、新房售價的限制則讓新房供應(yīng)大降，政策效應(yīng)疊加，又恰逢一年的淡季前后，造成北京新房交易在今年前四個月均處于極低溫的狀態(tài)。
不過胡景暉表示，北京新房市場的低谷不會一直持續(xù)，隨著新增土地的入市，未來北京新房的交易水平必將回升。在“房住不炒”指導(dǎo)下，未來北京新房市場將在房源供應(yīng)和價格上更加偏向中低收入者。北京新房市場會進(jìn)一步向居住屬性回歸。（記者張曉蘭）
購房故事
賣舊買新，降40萬出售
經(jīng)常留意北京新盤的顧小姐，今年1月看上了西南三環(huán)的一套大平層，近200平米，開發(fā)商計劃6月底簽約。但1800萬元的總價超出她的預(yù)算，思前想后，她和老公商量賣掉位于石景山遠(yuǎn)洋山水的一套兩居，這樣就減輕了首付壓力。
1月底她將這套110平米的兩居，以720萬元的總價掛在了中介。但一個半月過去，幾乎沒有人看房。這樣下去，房子賣不掉，改善置業(yè)計劃也無法實現(xiàn)。顧小姐有些著急，于是多找了幾家中介幫她賣房。就這樣在焦慮中進(jìn)入3月，看房的人好像隨著天氣開始回暖，顧小姐這才看到了希望。
3月24日，顧小姐的房子終于以680萬元的價格賣出。雖然比預(yù)期少了40萬元，但也在她接受的范圍之內(nèi)。“我太著急了，如果再挺一個月，也許價格不會壓得這么低”。
首套婚房尋老城區(qū)小三居
“2017年年初，業(yè)主賣房都是一再加價，現(xiàn)在業(yè)主只要遇到真買家，一般都會降個二三十萬的裝修錢。”最近為婚房忙碌的方先生說：“現(xiàn)在賣房的業(yè)主大都是為了換房，不是賣舊買新，就是賣小買大，著急賣房的心情不亞于買房者。”
方先生從今年2月開始穿梭于各家中介看房，他計劃今年完婚。雖然是首套房，但他也希望盡量減少將來換房的可能，所以把目標(biāo)定位在小三居。綜合考慮他和女友的上班地點，及將來孩子能在東城上學(xué)，他將目標(biāo)鎖定在東南二環(huán)區(qū)域。
今年3月，方先生在天壇公園以北的金魚池小區(qū)看過一個戶型，當(dāng)時總價是780萬元，后來據(jù)中介說以740萬元的價格成交了。五一假期，方先生看了一套小三居，總價735萬元，價格定得偏低是因為業(yè)主急著換房。
“現(xiàn)在的購房者還是更看重價格，尤其是性價比高的房源，只要業(yè)主降一降，就能出手。”他說：“現(xiàn)在目標(biāo)很明確，不會再錯過了。”（記者 袁秀麗）
轉(zhuǎn)自：新京報
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