深圳土地市場：住宅用地有點缺

　　深圳（樓盤）土地市場早已存在“面粉貴過面包”的現(xiàn)象，背后的原因被看作是住宅用地供應極其緊張和開發(fā)商對深圳市場的看好。只是，今年上半年深圳甚至出現(xiàn)沒有住宅用地推出的現(xiàn)象。如何解決“地荒”？城市更新又能否扛大旗？

　　在新增土地尤其是宅地供應極度稀缺的深圳市場，公開拍地往往意味著一次擴儲的良機。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年深圳共推出近28宗土地，規(guī)劃建筑面積264.38萬平方米，同比減少8.46%。其中，無推出住宅用地；商辦用地累計推出161.56萬平方米，同比增長17.06%。今年上半年，深圳共計推出商品住宅面積71.15萬平方米，供應面積同比下跌63.97%。

　　的確，今年上半年深圳土地成交仍以工業(yè)和商辦類用地為主。其中，今年年初龍華拍賣一塊商業(yè)用地（編號A811-0322），經(jīng)過萬科、龍光、中海、金茂、碧桂園和華僑城等房企300余輪的激烈競價，最終被華僑城以59.8億元拿下，折合樓面價約每平方米3.7萬元。不過，深圳住宅用地市場供求兩端仍交白卷，屬近兩年來首次。中國指數(shù)研究院表示，未來這種住宅用地冷清局面或將長期存在。

　　與其他城市不太一樣的是，因土地緊缺且謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁的意愿強烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業(yè)用地。自2010年起，深圳的宅地供應面積逐年減少，2012年后宅地供應更是一直處在超低位水平。按照深圳“十三五”規(guī)劃要求，到2020年深圳工業(yè)用地不低于深圳土地30%，或者說劃定了270平方公里的“工業(yè)紅線”。有人這么一算：如果計算去除50%的生態(tài)線、30%的工業(yè)用地，再扣除醫(yī)院、學校、公路等配套用地，留給住宅的土地太少了。

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會在今年7月公布了《深圳市2017年度城市建設與土地利用實施計劃》，今年深圳全市將供應建設用地1350公頃，與去年持平。其中居住用地（含商品住房用地和保障性安居工程用地）計劃供應218公頃，同比去年計劃量上升74.4%。只是，其中100公頃來自城市更新，86公頃來自返還用地，32公頃為新增供應。而這32公頃的新增居住用地中，除去保障性安居工程用地等類別，商品住房用地僅有7公頃。

　　在宅地供應極度稀缺的深圳，城市更新早已成為住宅供應的主力。近6年來，舊改項目已成為深圳宅地供應主要來源。早在2014年深圳通過城市更新供應用地210.59公頃，住宅用地90%以上來自城市更新。對房企而言，與招拍掛土地相比，城市更新項目是個精細得多的活，但對于增加住宅供應而言，城市更新依舊充滿許多不確定性。

　　此外，深圳市住建局此前組織起草了《關于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見稿）》，提出棚戶區(qū)改造項目的住宅部分，除用于搬遷安置住房外，應當全部用作人才住房和保障性住房。福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售，讓部分市場人士對未來深圳商品房住宅的供應捏一把汗。

　　其實，早在去年4月，深圳出臺了一份《關于支持企業(yè)提升競爭力的若干措施》，提出深圳將從加強產(chǎn)業(yè)用地統(tǒng)籌管理、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地使用方式、實施重大產(chǎn)業(yè)項目用地專項保障、加大創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設和供應力度、加大“工改工”改造力度、加快拓展產(chǎn)業(yè)用地來源、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地地價形成機制等多個方面強化產(chǎn)業(yè)用地和空間保障。

　　那么，在工業(yè)用地獲得“重視”、城市更新的供應步伐具有較大不確定性的背景下，如何平衡深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展與住房需求問題？

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于深圳市場來說工業(yè)用地規(guī)模較大，這也在某種程度上說明地方引入企業(yè)的決心，后續(xù)要對此類土地市場進行改革。第一是對于工業(yè)用地的拿地企業(yè)適當進行門檻提高，尤其是要引入一些新常態(tài)經(jīng)濟歡迎的產(chǎn)業(yè)。第二是對當前住宅用地進行改革，包括提高容積率、加快城中村改造等。只有積極增加此類供地，才能真正解決住房用地不足的問題，也有助于真正降低房價。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，市場關注的角度更應該是目前是否有足夠的經(jīng)營性用地供深圳的經(jīng)濟長遠發(fā)展，因為這也關系到城市保持人口增速平穩(wěn)的能力。此外，深圳也提出鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；赓U經(jīng)營各類園區(qū)（含總部基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學園區(qū)等）的配套住房、商務公寓，其實也可以解讀為未來工業(yè)園區(qū)內也將有相應的配套住房出現(xiàn)，這是政府緩解市民居住壓力的方法之一。只是，房企要在深圳立足，除非前期已囤積足夠多的土地，不然也只有參與到城市更新中，才能獲取其必須的生產(chǎn)要素。而城市更新耗時較長的問題，當然會增加房企的建設成本，鑒于企業(yè)的建設成本多少會轉嫁到購房者身上，對房價來說或許會有上升的壓力。（記者 吳家明）

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