上半年房企逆市拿地補(bǔ)倉 土拍“苛刻”壓力顯增

　　深圳房價(jià)連跌9個(gè)月，北京、上海、廣州等地樓市成交量大幅降低。自2016年10月以來，政策調(diào)控持續(xù)發(fā)酵，熱點(diǎn)城市均已降溫。

　　反觀土地市場，熱度并未下降，房企拿地?zé)崆橛性鰺o減。據(jù)克而瑞房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年上半年拿地最多的30家標(biāo)桿房企拿地金額超7716.8億元，比2016年同期拿地前30位的房企上漲幅度達(dá)61%。

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，保利、萬科等大型房企上半年銷售表現(xiàn)搶眼的同時(shí)也在加緊補(bǔ)倉；華潤等房企銷售增長雖不甚理想但在拿地布局上依然強(qiáng)勢；富力、禹洲等中小型房企則在尋求規(guī)?；瘮U(kuò)張以期突圍。值得關(guān)注的是，規(guī)模擴(kuò)張勢必導(dǎo)致負(fù)債的提升，如何實(shí)現(xiàn)效益平衡亦是對房企的考驗(yàn)。

　　市場降溫成房企拿地“窗口期”

　　隨著限購、限貸、限價(jià)、限售、限商等樓市調(diào)控組合拳輪番上陣，熱點(diǎn)城市逐步回歸理性，多個(gè)城市成交量價(jià)均出現(xiàn)明顯下滑。

　　反觀土地市場的熱度卻不降反升。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，2017年上半年，全國50個(gè)城市土地出讓金達(dá)1.05萬億元，相比2016年同期增長約33%，為近7年最高水平。另據(jù)克而瑞房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年上半年拿地最多的30家標(biāo)桿房企拿地金額超7716.8億元。

　　“樓市成交火爆，市場在快速消耗開發(fā)商存貨，開發(fā)商亟須補(bǔ)倉已避免斷貨。”深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉表示。

　　記者從克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中注意到，2017年上半年銷售金額靠前的房企拿地力度也相應(yīng)較大。其中，恒大、碧桂園、萬科、保利四家房企銷售面積位居前四。而據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，在上半年拿地金額方面以上四家房企占了TOP5的四個(gè)席位。碧桂園拿地金額共計(jì)860.15億元；保利拿地金額為723.93億元；萬科和恒大拿地金額分別為597.51億元和547.68億元。

　　與此同時(shí)，盡管從華潤置地近期公布的前六個(gè)月未經(jīng)審核的營運(yùn)數(shù)據(jù)來看，上半年累計(jì)銷售金額按年增長14%，累計(jì)銷售面積同比增約2%，相較同梯隊(duì)房企而言增長略顯乏力。但其在拿地力度方面卻不甘落后，上半年拿地金額位列第8位，新增22宗地快，土地出讓金達(dá)389.35億元，權(quán)益土地出讓金為266.50億元。有業(yè)內(nèi)人士指出若其此時(shí)放棄補(bǔ)倉機(jī)會，或會被中小房企趕超。

　　在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來：“目前對于資金充裕的大房企而言，確實(shí)是個(gè)補(bǔ)倉換倉的機(jī)會。”另一位不愿具名的房企內(nèi)部人士在接受記者采訪時(shí)也直言：“從周期來講，目前是個(gè)拿地的窗口期，公司也會擇機(jī)拓展土地儲備，但絕不拿地王。”

　　事實(shí)上，中小房企也在找準(zhǔn)時(shí)機(jī)增加土地儲備，以期盡早實(shí)現(xiàn)彎道超車，但規(guī)?；瘮U(kuò)張對于房企的資金實(shí)力是場考驗(yàn)。以富力地產(chǎn)為例，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，富力地產(chǎn)2017年上半年拿地總金額為119億元，同比大幅增長。值得指出的是，其2016年全年拿地金額為175億元，規(guī)?；瘮U(kuò)張的同時(shí)也帶來了債務(wù)的增加，據(jù)其年報(bào)顯示2016年債務(wù)總額上升了33%。

　　此外，與富力規(guī)模相當(dāng)?shù)挠碇薜禺a(chǎn)上半年也新增了約10個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約87萬平方米。其董事局主席林龍安直言：“目前是增加土儲的好時(shí)機(jī)，更是收購并購的好時(shí)機(jī)，公司會尋找更多收購并購的機(jī)會，以此增加土地儲備，此外還會借力舊改進(jìn)入一些新城市。”

　　土拍政策從嚴(yán)房企壓力顯增

　　值得指出的是，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，房企拿地顯著增加也是土地供應(yīng)增加所致。2017年4月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及國土資源部兩部委聯(lián)合發(fā)文，提出住房供求矛盾突出、房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，對庫存銷售周期在6至12個(gè)月內(nèi)的城市要增加供地，庫存周期小于6個(gè)月的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　盡管土地供應(yīng)增加，但在調(diào)控背景下，附帶的“苛刻”條件也越來越多。例如，北京所推宅地，除自住房地塊外均設(shè)有限價(jià)，部分宅地還有自持商地比例要求；佛山有宅地既限價(jià)又競自持年限及面積；近日上海還推出兩宗“只租不售”宅地。

　　“嚴(yán)苛的條件，對開發(fā)商而言，也意味著壓力增大。”李宇嘉表示，雖然從開發(fā)商的角度而言，拿地自持在盈利模式上看是很不劃算的，但只要物業(yè)長期增值，開發(fā)商完全可以通過股權(quán)投資，發(fā)行REITs、ABS等實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，或拓寬自身融資渠道。

　　張宏偉則認(rèn)為，“租售并舉”是未來土拍的大趨勢，在一二線城市土地供應(yīng)日益稀缺的當(dāng)下，設(shè)定自持面積，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金占用，實(shí)際上是變相抬高了企業(yè)的資金門檻。

　　“這也意味著，實(shí)力不濟(jì)的中小房企無法分得一杯羹，將被擠出核心城市。一方面，沒有土地儲備的開發(fā)商將面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，盲目拿地的開發(fā)商也將面臨開發(fā)運(yùn)營及資本運(yùn)作能力的雙重考驗(yàn)。”張宏偉補(bǔ)充道。

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