中介門(mén)店關(guān)閉背后：行業(yè)整頓是主因

　　此輪中介行業(yè)普遍關(guān)店的原因主要是政策因素，如“3·17”調(diào)控政策、學(xué)區(qū)房、商辦房、治理開(kāi)墻打洞等。

　　按照慣常規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期調(diào)整帶來(lái)的往往是成交量下行，繼而引起行業(yè)變化。對(duì)于“靠天吃飯”的房地產(chǎn)中介行業(yè)，在每輪周期內(nèi)最常見(jiàn)的現(xiàn)象是市場(chǎng)下行時(shí)采取關(guān)店措施優(yōu)化資源。

　　與以往市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整不同的是，伴隨北京市“3·17”嚴(yán)厲調(diào)控政策，中介行業(yè)率先迎來(lái)一輪監(jiān)管整頓。自3月18日實(shí)施樓市新政后，北京市住建委執(zhí)法部門(mén)嚴(yán)查房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，懲治問(wèn)題房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。3月22日，公開(kāi)消息稱(chēng)，在新政實(shí)施的5天里，北京市住建委已對(duì)138個(gè)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門(mén)店進(jìn)行了檢查，11家違規(guī)中介被關(guān)停。

　　行業(yè)整頓使得中介行業(yè)率先迎來(lái)第一輪關(guān)店潮。針對(duì)關(guān)店消息，某大型中介機(jī)構(gòu)近期發(fā)表聲明稱(chēng)，公司近期主動(dòng)開(kāi)展了全面合規(guī)整治工作，以?xún)?yōu)化店面資源配置，加強(qiáng)所有店面管理和規(guī)范，截至目前，已累計(jì)關(guān)閉近87家門(mén)店，其中開(kāi)墻打洞34家，學(xué)區(qū)9家，商辦44家。另外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，其他中介也因市場(chǎng)整頓原因關(guān)閉了一些門(mén)店，但關(guān)閉主因多因行業(yè)整頓所致。

　　政策因素主導(dǎo)

　　與往年調(diào)控不同，本輪調(diào)控的一大特點(diǎn)為，不論開(kāi)發(fā)商還是中介行業(yè)，都在遭遇前所未有的行業(yè)整頓，而這是中介關(guān)店潮初現(xiàn)的主要原因。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理了自3月17日以來(lái)，北京市住建委對(duì)中介行業(yè)的整頓方向。其中主要包括存異地經(jīng)營(yíng)、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等違法違規(guī)行為；隨后，北京市繼續(xù)重點(diǎn)查處違規(guī)代理“天價(jià)學(xué)區(qū)房”和商住樓等行為，發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息，參與炒房、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。

　　3月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》。在這份公告中，北京市嚴(yán)格限制商業(yè)、辦公屬性的項(xiàng)目，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)為企業(yè)；對(duì)于已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人。但個(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1。名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄的；2。申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

　　值得注意的是，這份《公告》要求，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳規(guī)劃用途為商辦類(lèi)的房屋可以用于居住，對(duì)違規(guī)代理商辦類(lèi)房屋銷(xiāo)售或者虛假宣傳商辦類(lèi)房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷(xiāo)機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　有媒體報(bào)道，北京市住建委、市工商局、市網(wǎng)信辦聯(lián)合約談了鏈家網(wǎng)、我愛(ài)我家網(wǎng)、房天下網(wǎng)等15家發(fā)布房源信息的網(wǎng)站，對(duì)網(wǎng)站發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等違法違規(guī)行為提出規(guī)范要求，各網(wǎng)站必須在4月12日24時(shí)前撤下明顯存在違規(guī)信息的房源。

　　針對(duì)違規(guī)房源信息情況，北京市住建委提出自查整改要求，要求各網(wǎng)站要對(duì)發(fā)布的房源信息進(jìn)行審查，于4月12日24時(shí)前撤下明顯存在違規(guī)信息的房源，如包含“升值潛力無(wú)限”、“商住兩用”、“學(xué)區(qū)房”、“買(mǎi)一層送一層”、“全款收房”等虛假宣傳詞匯的房源信息。同時(shí)，各網(wǎng)站嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條規(guī)定，發(fā)布房源必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司名義發(fā)布，不得以“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”個(gè)人名義發(fā)布，必須撤下所有違規(guī)發(fā)布的房屋銷(xiāo)售、房屋租賃信息。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者翻閱這些房源發(fā)布網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房、商住兩用房均已不見(jiàn)蹤影。以中弘北京像素為例，該小區(qū)主要房屋類(lèi)型為商住兩用房，目前在各大網(wǎng)站已悉數(shù)消失。另外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪中弘北京像素小區(qū)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)周邊五六家中介門(mén)店目前都已關(guān)閉，一家名做恒洋地產(chǎn)的中介已經(jīng)改為便利店。

　　中介會(huì)否洗牌？

　　市場(chǎng)更關(guān)心的是，伴隨史上最嚴(yán)厲調(diào)控，中介行業(yè)會(huì)否因成交量下行而帶來(lái)調(diào)整？

　　鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，“3·17調(diào)控”政策出臺(tái)的7周時(shí)間里，鏈家成交量出現(xiàn)7連降，其中，4月第四周，鏈家成交量?jī)H為調(diào)控前高峰水平的11%，鏈家整個(gè)4月共成交3145套，環(huán)比下降77%。目前，帶看水平僅為調(diào)控前高峰的38%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅四月份一個(gè)月，鏈家成交數(shù)量就下降了七成。

　　另外，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年第18周(5月1日-5月7日)，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽1798套，環(huán)比第17周下降60.8%，七日的網(wǎng)簽量分別為10套、262套、400套、463套、564套、58套、41套，日均網(wǎng)簽量不足300套。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，不少中介人士表示，自3月17日調(diào)控以來(lái)，他們還尚未有成交，目前工作主要以處理違約糾紛為主。不少中介從市場(chǎng)繁榮期忙碌的狀態(tài)恢復(fù)至清閑。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在走訪中朝陽(yáng)北路一帶還發(fā)現(xiàn)，一些大型中介在中介費(fèi)方面也有所松動(dòng)。一家大型中介人員表示，“中介費(fèi)他和同事們目前都是2.7%個(gè)點(diǎn)，但如果可以誠(chéng)心要買(mǎi)，我可以幫忙申請(qǐng)打折。”據(jù)了解，這家中介曾經(jīng)在中介費(fèi)折扣方面管理非常嚴(yán)格，幾乎沒(méi)有談判空間。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，中介公司目前出現(xiàn)了小部分關(guān)閉門(mén)店的現(xiàn)象，主要原因是政府整治街鋪，整頓過(guò)去的開(kāi)墻打洞，另外對(duì)違規(guī)代理商住項(xiàng)目及學(xué)區(qū)房的門(mén)店也有關(guān)停。這也體現(xiàn)了這一輪調(diào)控政策的力度。因調(diào)整期剛剛度過(guò)1個(gè)月，大規(guī)模行業(yè)關(guān)店現(xiàn)象還未出現(xiàn)。但嚴(yán)格執(zhí)行政策6-9個(gè)月后，不排除大規(guī)模關(guān)店的可能性。

　　另一位不愿意透露姓名的中介人士也表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的確低迷，可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模萎縮，但不會(huì)短期內(nèi)驟然縮減。他認(rèn)為，當(dāng)前關(guān)店行為更多是行業(yè)整頓要求和優(yōu)化，不過(guò)，從較長(zhǎng)周期來(lái)看，經(jīng)紀(jì)人行業(yè)會(huì)迎來(lái)洗牌。

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