社科院房地產(chǎn)藍(lán)皮書：2017年房地產(chǎn)進(jìn)入量?jī)r(jià)調(diào)整期

　　如何保障“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”？

　　中國(guó)社科院最新發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告(2017)》(以下簡(jiǎn)稱《藍(lán)皮書》)提出，應(yīng)該加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。而這需要房地產(chǎn)稅、統(tǒng)一的土地市場(chǎng)、建立發(fā)展一線城市周邊新城，處理好商品房的供給和政府保障等多方面的措施配合。

　　《藍(lán)皮書》預(yù)測(cè)，2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落，降幅分別為10個(gè)百分點(diǎn)和20個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)商品房均價(jià)增速將由2016年的10%下降到2017年增長(zhǎng)不超過(guò)1%。

　　2016年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

　　多名專家認(rèn)為，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，應(yīng)該分城施策，增加房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)城市的土地供應(yīng)，同時(shí)綜合運(yùn)用增加三四線城市的公共服務(wù)水平等辦法。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分化或加劇

　　5月9日，中國(guó)社科院城市所和社科院文獻(xiàn)出版社發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告(2017)》，預(yù)測(cè)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入量?jī)r(jià)調(diào)整階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將加劇，但部分城市仍存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　《藍(lán)皮書》認(rèn)為，一線城市步入存量房時(shí)代，新房開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)空間不斷被壓縮，二線過(guò)熱城市房?jī)r(jià)空間被透支，量?jī)r(jià)回調(diào)是大概率事件。

　　但具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市，將成為下一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的新風(fēng)口。此外，位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)顯著的三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍具備潛力。

　　該報(bào)告指出，為了加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，還需要加快推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和房地產(chǎn)稅收立法改革。

　　中國(guó)社科院城市所專職研究人員王業(yè)強(qiáng)指出，建議對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施分類調(diào)控，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展。

　　他介紹《藍(lán)皮書》的內(nèi)容時(shí)表示，一線城市需要盤活城市的土地存量，鼓勵(lì)和支持存量土地挖掘，最大限度發(fā)揮土地的效益；三四線城市應(yīng)該鼓勵(lì)引導(dǎo)市民購(gòu)買庫(kù)存商品房；同時(shí)注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展的可行性，在產(chǎn)業(yè)搬遷過(guò)程中實(shí)現(xiàn)人口的遷移，逐步盤活庫(kù)存。

　　目前促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定的發(fā)展，長(zhǎng)效機(jī)制尚未形成。“高速上漲的房?jī)r(jià)嚴(yán)重透支城市居民未來(lái)消費(fèi)能力，最終影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;他說(shuō)。

　　去年末舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。今年4月25日的政治局會(huì)議，再次提出要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　不過(guò)一線和二線熱點(diǎn)城市，目前房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯下降。某一線城市在去年9月底出臺(tái)遏制房地產(chǎn)政策后，今年4月以來(lái)出臺(tái)了更嚴(yán)厲的措施。但是這些措施只是解決了短期房?jī)r(jià)上升問(wèn)題。

　　國(guó)家稅務(wù)總局稅科所研究員付廣軍認(rèn)為，房?jī)r(jià)上升的原因是地價(jià)。“比如一線城市的土地成本，有的一線城市土地成本占房?jī)r(jià)的60%，而四線城市的土地成本只占到25%。降房?jī)r(jià)首先要降地價(jià)。”

　　增加供地信息透明度

　　“調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一個(gè)縣城房子10年前是每平方米3200元，10年以后是每平方米3800元，基本上沒(méi)有漲。”付廣軍同時(shí)指出，“為什么大家不往中小城市流動(dòng)，而都到大城市呢？因?yàn)榫蜆I(yè)機(jī)會(huì)多，到小城鎮(zhèn)沒(méi)有就業(yè)機(jī)會(huì)。也就是說(shuō)公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的水平有差距，所以人口都往大城市集中。如果不改變這種模式，大城市的人口流動(dòng)還是會(huì)增長(zhǎng)的，(房地產(chǎn))需求還是要往上漲的。”

　　針對(duì)房?jī)r(jià)在熱點(diǎn)城市上升過(guò)快，而很多三四線城市房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期低迷的情況，國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，一線、二線、熱點(diǎn)城市，應(yīng)該增加土地供應(yīng)。對(duì)于三、四線城市或者是房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)比較冷的城市，要控制土地財(cái)政的老思路，把土地拿去發(fā)展產(chǎn)業(yè)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，地方政府也應(yīng)該增加供地的信息透明。

　　此前，有些城市稱將大幅增加土地供應(yīng)，不過(guò)由于大部分是保障房，加之很多位于郊區(qū)，非本地戶籍的常住人口購(gòu)房需求無(wú)法解決，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升壓力仍然很大。

　　在房地產(chǎn)稅方面，付廣軍介紹，房地產(chǎn)有關(guān)稅收大概分三類，一種是房地產(chǎn)企業(yè)的稅收，以企業(yè)為納稅主體。二是房地產(chǎn)產(chǎn)品的稅收，包括開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)，以商品為載體的稅收。三是財(cái)產(chǎn)稅，也就是房地產(chǎn)稅，持有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅。但他指出，在法律上，由于房產(chǎn)使用權(quán)年限等問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)稅立法還需要繼續(xù)論證。

　　北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系教授馮長(zhǎng)春提出另外一個(gè)辦法是建立新城。“像倫敦附近的新城發(fā)展挺好，解決了城市空間優(yōu)化的問(wèn)題，另外房?jī)r(jià)也得到了控制。”

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲悉，目前在紐約、倫敦、巴黎周邊有很多新城，與中心城區(qū)的交通非常發(fā)達(dá)，其房?jī)r(jià)也不高。對(duì)于紐約而言，住在中心城區(qū)住房的房產(chǎn)稅率較高，遠(yuǎn)超1%。這使得很多人口放棄在中心城區(qū)居住。

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