降息料促房地產市場持續(xù)回暖

　　5月10日，央行決定自2015年5月11日起金融機構人民幣一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%。業(yè)內人士指出，自去年11月份啟動此輪降息以來，5年期以上貸款基準利率已累計下降了0.9個百分點，5年期以上個人住房公積金貸款利率累計下降了0.75個百分點，累計半年來三次降息，效果相當于房價下降5.6%-7.7%。在貨幣政策以及房地產政策繼續(xù)寬松下，房地產市場將持續(xù)回暖，未來樓市整體格局將是“量增價穩(wěn)”。

　　三次降息提振入市積極性

　　實際上，自去年以來已有多項房地產利好政策輪番出臺。去年9月末央行頒布“930新政”，放松首套房認定標準，實行認房不認貸和最低七折利率，今年3月30日頒布“330新政”，下調二套房商貸、首套房公積金貸首付比例；在貨幣政策上，今年2月5日和4月20日兩次下調金融機構人民幣存款準備金率；自去年11月22日今年3月1日兩次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率后，5月10日央行再次宣布降息0.25個百分點。此外，地方政策也在公積金貸款額度、首改房認定、稅費補貼等方面力挺住房消費，樓市政策顯然已步入寬松期。

　　“若以貸款100萬，20年計算，按照基準利率，購房者每月可以減少月供143元，合計20年可以減少3.43萬的利息支出。而連續(xù)3次降息后，貸款100萬，20年將減少利息支出超過12.5萬?！?/p>

　　據(jù)中原地產首席分析師張大偉測算，目前的基準利率，商業(yè)貸款為5.65，公積金利率為3.75，從最近的20次房貸利率變化看，已經紛紛跌破2009年歷史最寬松時期執(zhí)行的5.94與3.87的最低歷史紀錄。

　　張大偉認為，降息后將節(jié)約消費者的購房成本，入市的積極性會繼續(xù)提高；開發(fā)商融資成本也有所降低，目前整體房地產市場的資金鏈比較緊張，貸款利率下調意味著房企貸款的利率更低，這對極缺錢的開發(fā)商來說是很好的消息。降息將放大市場利好，購房者對市場的預期將明顯向好。

　　中金公司地產研究員表示，據(jù)測算此次降息0.25個百分點，相當于20-30年按揭貸款的總還款額下降2.0%-2.7%，以30%首付比例測算，相當于有效房價下降1.6%-2.2%。而累計去年11月以來3次降息，效果相當于房價下降5.6%-7.7%。伴隨著330政策各地細則繼續(xù)落地，地產市場較好的成交表現(xiàn)將在未來持續(xù)，環(huán)比回升勢頭將更加明顯，預計5、6月30大城市成交量環(huán)比回升幅度將在5%-10%左右。

　　企業(yè)融資難度降低

　　受益于一系列利好政策，一線城市已現(xiàn)回暖跡象。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測，剔除保障房，4月北京市商品住宅成交6404套，比3月增長51.14%，比去年同期增長22.85%；成交面積67.33萬平，比3月增長48.04%，比去年同期增長22.55%。在新房的成交均價方面，剔除保障房，4月，北京市新建商品房成交均價為26157元/平，比3月均價上漲0.05%，比去年同期增長6.30%。5月前9天，北京市住宅新房網簽量1768套，比4月前9天回落27.24%，比去年同期增長30.87%；網簽面積18.32萬平，比4月前9天回落20.28%，比去年同期增長33.82%。

　　在二手房市場方面，北京市4月份二手房網簽量為17191套，比3月大幅增長47.45%，比去年同期大幅增長125.72%，網簽量為2013年三月以來25個月新高。

　　鏈家地產市場研究部分析師指出，從今年1-4月的情況看，房地產市場一線城市顯著復蘇，而大部分二三線城市仍然相對低迷，地方財政緊縮。央行年內第二次降息，主要還是為了應對宏觀經濟下行壓力，拉動投資，促進實體經濟復蘇。至此，貨幣政策寬松化漸成常態(tài)，這對于正在復蘇的一線城市樓市又是一重大利好，預計實際成交量將依然維持高位。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究部分析師孔丹認為，新常態(tài)下政策的持續(xù)寬松，有利于支撐樓市持續(xù)復蘇，如果是首次買房滿足居住需求，現(xiàn)在是入市的好時機，未來樓市整體的格局將是量增價穩(wěn)，不會再像此前一樣出現(xiàn)價格暴漲的行情，單從投資角度講，股市或好于樓市。

　　愛建證券同時認為，流動性寬松將在一定程度上降低房地產企業(yè)獲得資金的難度。各檔次貸款和個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點，購房成本進一步降低，刺激購房需求釋放。在貨幣政策以及房地產政策繼續(xù)寬松下，房地產市場將持續(xù)回暖。

來源：中國證券報

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