中國樓市將很快陷入大蕭條？

　　今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)引發(fā)公眾熱議。對此，有業(yè)內(nèi)分析人士指出，土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“救市”為主的時期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。另一方面，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢依賴樓市越嚴(yán)重，中國未來的樓市形勢越嚴(yán)峻，未來會隱藏更多的市場風(fēng)險。

　　京滬土地市場大熱

　　據(jù)中新網(wǎng)報道，近來，北京、上海等一線城市土地市場持續(xù)火爆，高價地、高溢價率地塊頻頻出現(xiàn)。日前，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)兩地塊經(jīng)過開發(fā)商激烈爭搶，分別花落葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)公司、中鐵置業(yè)與中鐵投資聯(lián)合體，一天內(nèi)共收得出讓金60.5億元。

　　其中，花鄉(xiāng)樊家村地塊現(xiàn)場競拍尤為激烈，多家房企輪番叫價，最終葛洲壩集團(tuán)以49.5億元、溢價率50%的高價將其收入囊中，同時該地塊需配建4.1萬平米公租房及6.18萬平米“農(nóng)民回遷房”。另外一地塊以11億元成交，溢價率達(dá)到55%。

　　事后有機(jī)構(gòu)測算，樊家村地塊的樓面價超過7萬元/平米，遠(yuǎn)超周邊在售樓盤價格。值得注意的是，新“地王”的產(chǎn)生不但給周邊樓盤帶來十足的底氣，也為周邊曾經(jīng)的高價地成功解套。

　　與樊家村地塊緊鄰的就是懋源地產(chǎn)的釣云臺以及夏家胡同地塊。其中，在2013年，懋源地產(chǎn)拿下夏家胡同地塊樓面價超過4萬元/平米；就在不久前，緊挨著樊家村6號地的釣云臺項目剛剛公示預(yù)售證，4棟樓均價都在10萬元/平米以上，有房源最高均價甚至超過13萬元/平米。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，樊家村地塊是今年以來四環(huán)內(nèi)出讓的第二宗住宅用地，其位置更優(yōu)于上塊“地王”石榴莊地塊，稀缺程度不言而喻，因此遭到“瘋搶”也就不足為奇。如今，新樊家村地塊樓面價超7萬元/平米，預(yù)計未來售價將在15萬/平米左右。

　　更加值得玩味的是，未來近一個月時間里，北京正在交易的各類地塊還有32宗，其中經(jīng)營性用地29宗，且多為住宅類用地，初步統(tǒng)計規(guī)劃建筑面積近400萬平米，幾乎與前8個月北京成交宅地的規(guī)劃總建面持平。這也是繼2013年年底之后，時隔近兩年北京土地市場再次出現(xiàn)集中供地?zé)岢薄?/br>

　　為此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析稱，開發(fā)商手中的商品住宅在經(jīng)過今年的快速去化后，庫存已大幅消減，年末補(bǔ)充土地儲備的意愿大增，因此國土部門集中推地，一方面滿足房企購地需求，另一方面也通過分流購地需求來化解過于激烈的競地局面，從而達(dá)到平抑地價的目的。

　　北京土地市場大熱并非個例，上海等一線城市同樣表現(xiàn)不俗。據(jù)《東方早報》等媒體報道，9月16日，上海土地市場當(dāng)天掛牌出讓的三幅地塊溢價率全部超過100%。同樣在國慶假后，上海相繼有多幅地塊成交。不過，日前上海土地市場卻遭遇“潑冷水”，相繼有5地塊被叫停。

　　對此，上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，從上海9月份的土地交易數(shù)據(jù)能夠看出，溢價率創(chuàng)下了新高，反映了房企對于后續(xù)市場的認(rèn)可和承受能力。暫時性的土地交易終止或中止，和此前對于此類地塊修改規(guī)劃有關(guān)系。

　　從實際情況看，整個市場拿地?zé)崆椴]有被澆滅，四季度房企依然看好上海等一線城市市場。

　　不過，有分析指出，今年以來土地市場高溢價、“地王”現(xiàn)象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現(xiàn)，如果市場成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之后的市場調(diào)整期。

　　而從歷史經(jīng)驗來看也是如此，2009~2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現(xiàn)來看，如果土地市場“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

　　土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“救市”為主的時期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。另一方面，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢依賴樓市越嚴(yán)重，中國未來的樓市形勢越嚴(yán)峻，未來會隱藏更多的市場風(fēng)險。

　　從短期來看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調(diào)并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。

　　另據(jù)了解，發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”的課題組在2013年調(diào)查12個省、區(qū)的156個地級市和161個縣級市的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，90%以上的地級市正在規(guī)劃建設(shè)新城新區(qū)。

　　此外，12個省會城市共規(guī)劃建設(shè)55個新城新區(qū)，有一個省會城市就要新建13個城區(qū)?！坝醒芯繑?shù)據(jù)顯示，全國新城新區(qū)規(guī)劃人口達(dá)到34億”。

　　根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)字，到2013年年底，中國城鎮(zhèn)人口是7.3億，新區(qū)規(guī)劃了34億人口，加起來就是40億人。也就是說，中國的城市可以把全世界的城鎮(zhèn)人口全部裝進(jìn)去。這些統(tǒng)計還沒有包含小產(chǎn)權(quán)房、集資房、軍產(chǎn)房等五花八門的房子。在很多地方，小產(chǎn)權(quán)房、集資房的存量，甚至超過商品房。

　　明年樓市陷大蕭條？

　　每年的9月和10月都樓市銷售的旺季，在央行8月底再次降息、降準(zhǔn)后，業(yè)內(nèi)人士普遍看好降息、降準(zhǔn)后的房地產(chǎn)市場，但也有經(jīng)濟(jì)人士表示，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，樓市2016年初或?qū)⑦M(jìn)入新一輪蕭條。

　　樓市銷售人員稱，9月和10月是金九銀十，這兩個月是每年樓市銷售最好的季節(jié)，尤其是央行降息、降準(zhǔn)后，業(yè)界都認(rèn)為樓市成交量勢必會反彈。但是，同策諮詢研究中心總監(jiān)張宏偉8月31日撰文表示，不能僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情，“金九銀十”之后的樓市怎么樣？2016年以后的房地產(chǎn)市場怎么樣？

　　據(jù)報道，張宏偉認(rèn)為，繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機(jī)。而這場危機(jī)極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。之所以樓市會陷入蕭條，張宏偉認(rèn)為有六大理由：

　　其一，樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)達(dá)到1.0，也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將逐步進(jìn)入存量房時代。

　　這對于未來房地產(chǎn)市場需求特征來講，就會體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場特征。從樓市大趨勢來看，當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。

　　其二，央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。今年“330新政”以來，大中城市房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時陷入被動局面。

　　央行“雙降”之后，本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說，央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。屆時，如果企業(yè)沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

　　因此，在央行降準(zhǔn)降息的政策利好“窗口期”，對于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好五次降息四次降準(zhǔn)之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加“金九銀十”甚至年底最后幾個月銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在第四季度末甚至2016年初出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動推盤的局面。

　　其三，美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國取消限外對國內(nèi)樓市的象征意義大于實際意義。美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，從全球投資客或財富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場更加具有投資價值。

　　事實上，放開外國人在國內(nèi)購房的限制對國內(nèi)樓市，對國內(nèi)樓市去庫存不會起到太大作用，中國取消限外對國內(nèi)樓市的象征意義大于實際意義。原因很簡單，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產(chǎn)，不會選擇中國樓市。即使選擇中國樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線城市及極少數(shù)二線城市當(dāng)中的中高端物業(yè)，難以改變樓市大趨勢。

　　其四，“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期。

　　其五，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險。去年下半年以來，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也松動、330新政出臺、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經(jīng)累計五次降息四次降準(zhǔn)，與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至。

　　但是，這這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會一直持續(xù)回升，不代表未來問題會越來越少。張宏偉認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險。

　　其六，對于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整的市場壓力。

　　事實上，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調(diào)并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；對于房企來講，同樣仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至部分房企比如浙江廣廈等房企選擇退出房地產(chǎn)市場；而從中長期來看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。

來源：中國經(jīng)營網(wǎng)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀