樓市冰火兩重天分類調(diào)控加速去庫存

　　從中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會議的表述看，去庫存已經(jīng)成為當前樓市調(diào)控的重中之重，與之相配套的是，樓市政策將走“有保有壓”、區(qū)別對待的分類調(diào)控之路。比如，那些庫存量較大、成交乏力的三四線城市，地方政府或?qū)⒊雠_進一步促進成交、加速去庫存的政策：降低首付比例、出臺購房補貼或稅費優(yōu)惠政策等。

　　11月10日召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上提出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。業(yè)內(nèi)人士認為這一簡明扼要的政策定調(diào)似乎在釋放一種信號：未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)政策將持續(xù)穩(wěn)定，房價將不會出現(xiàn)大起大落，相關(guān)部門的主要工作將圍繞著樓市“去庫存”展開。結(jié)合目前中國樓市冰火兩重天一線火爆三四線冰凍這種差異狀況可預(yù)計，樓市政策也將走“有保有壓”、區(qū)別對待的分類調(diào)控之路。

　　分化加劇“冰火兩重天”

　　三四線城市的庫存問題，讓今年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出分化越來越明顯的“冰火兩重天”。今年以來，即便有限購取消、降準、降息等利好政策，三四線城市依然面臨巨大的樓市庫存壓力。

　　國家統(tǒng)計局公布的9月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，城市分化格局難以改善，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同環(huán)比均出現(xiàn)穩(wěn)步上漲，二線城市環(huán)比漲跌互現(xiàn)，維持小幅波動，三線城市同比仍是下降格局。

　　易居研究院智庫中心近日發(fā)布《中國50城住宅庫存報告》顯示，去化周期較長的10個城市分別為北海、煙臺、呼和浩特、荊門、三亞、茂名、淮南、沈陽、濟寧、?？?。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，雖然今年以來樓市利好政策不斷，但“50城”去庫存壓力并沒有得到實質(zhì)性釋放，部分城市甚至還出現(xiàn)了壓力增加的尷尬。

　　與三四線城市樓市寒冬相對的，卻是一線及部分熱點二線樓市成交火爆、房價地價上漲的火熱行情。中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，10月一線及二線城市商品住宅成交面積增幅較大，同比分別上升了23%和22%；從價格來看，一線城市無論是新建商品住宅還是二手住宅價格同比漲幅均領(lǐng)漲全國。

　　土地市場亦是如此。從各線城市來看，一線城市10月土地供應(yīng)面積明顯增加，環(huán)比上升75%，同比上升35%，土地市場成交火熱，增加了政府的推地信心；二線及三四線城市則土地供應(yīng)下滑，分別環(huán)比下降38%和58%。土地市場表現(xiàn)與新房市場成交走勢息息相關(guān)，新房市場的分化現(xiàn)象在土地市場重演。

　　進入11月后，這些熱點城市樓市雖然高位調(diào)整，周成交量環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)，但同比依然呈現(xiàn)大幅上升，市場購房熱情不減。上周，中原監(jiān)測的22個一線及熱點二線城市項目開盤認購率達到67%，而今年周均水平為54%。同時，專業(yè)經(jīng)紀人對一線后市也信心充足，上周四大一線城市中原經(jīng)理指數(shù)全線上漲，漲幅在0.99個百分點至4.17個百分點之間。因此，11月后市住宅成交表現(xiàn)依然可期。

　　樓市政策繼續(xù)有保有壓

　　上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭認為，在經(jīng)濟穩(wěn)增長基調(diào)下，房地產(chǎn)業(yè)必須穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)去庫存，提高房企擴大再生產(chǎn)的積極性，促使房地產(chǎn)開發(fā)投資回暖。他預(yù)計，十三五期間房地產(chǎn)政策將總體保持偏暖狀態(tài)，對樓市有保有壓的調(diào)控還會持續(xù)。

　　而對于“有保有壓”的樓市調(diào)控方向，不少業(yè)內(nèi)人士認為，接下來樓市政策或出現(xiàn)分化。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示，降低購房貸款首付比例是可行的方法之一，且有一定的操作空間?，F(xiàn)在首套住宅首付比例可以下降到25%，今后不排除降低到兩成的可能；此外，還可以對改善型需求再度加強支持力度，比如對二套房首付比例上進一步調(diào)低。

　　但是，降低首付比例等信貸政策的放松或許仍是“有條件”的調(diào)整。今年9月30日央行再次放寬住房信貸政策，將不限購城市首套房商貸最低首付款比例下調(diào)至25%，但四大一線城市目前仍維持限購，因此首付比例下調(diào)并不惠及一線城市，如此從嚴政策預(yù)計還會延續(xù)下去。

　　除信貸政策外，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，政府或?qū)⒁龑?dǎo)購房意愿，出臺購房補貼或稅費優(yōu)惠政策，降低置業(yè)負擔。而這些購房優(yōu)惠政策的制定或?qū)⒁虻刂埔?，由地方政府主?dǎo)，政策分化性更加明顯。那些庫存量較大、成交乏力的三四線城市，地方政府或?qū)⒊雠_進一步促進成交、加速去庫存的樓市政策。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，從此次中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會議的表述來看，去庫存已經(jīng)成為當前樓市調(diào)控的重中之重，與之相配套的政策或正在加緊籌備，部分庫存壓力過大的城市有可能搶先發(fā)力。除了以上提到的信貸和購房稅費優(yōu)惠等政策外，2016年各地住房公積金貸款的上限額度也有可能會大幅度提高；從政府層面來看，購買商品房作為保障房以及棚戶區(qū)改造貨幣化安置等，都是制造購房需求、創(chuàng)造流動性，從而消化市場庫存的可用手段。

來源：上海證券報

　　版權(quán)及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀