一線城市首季土地成交創(chuàng)新低3月北京將零成交

　　一線城市首季土地成交創(chuàng)新低

　　3月份，土地市場進入淡季，而整個一季度，一線城市的土地供應量都創(chuàng)了歷史新低。

　　整個一線城市一季度住宅土地供應量均出現(xiàn)大幅下降，創(chuàng)下歷史最低紀錄。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度一線城市僅成交20宗住宅用地，環(huán)比下降78.5%，同比2015年一季度下滑52%。

　　北京也不例外，自2月26日門頭溝土地成交以來，市國土局經(jīng)營性用地土地出讓公告欄一直是空白。事實上，從近年土地供應和成交情況來看，3月份一直是淡季。2013年3月，北京土地市場也出現(xiàn)過零供應、零成交。不過，與去年同期相比，今年前3個月北京宅地成交數(shù)量減少73%。截止到昨日，國土局經(jīng)營性用地土地出讓公告欄仍無供應，一般從公告掛出到實際成交會有半個月左右的成交周期，這就意味著，直至4月上旬，北京土地市場依舊不會有土地成交。

　　針對一線城市土地供應的問題，國土資源部部長姜大明在今年全國“兩會”期間表示，為防止異常交易推高房價，會全力支持一線城市地方政府調(diào)控措施。對土地供應將采取有保有壓、優(yōu)化結構、分類調(diào)控的政策措施，合理增加一線城市的土地供應面積。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從目前市場看，一二線城市庫存明顯銳減，城市的庫存去化周期基本都在10到12個月以內(nèi)。在分化的市場格局下，未來一年二線城市將成為市場熱點。

　　【調(diào)控新邏輯】

　　一線城市樓市調(diào)控的“新邏輯”

　　在貨幣大周期寬松疊加鼓勵老百姓加杠桿的情況下，樓市景氣向上是必然的。

　　近日，一線城市樓市調(diào)控政策終于“落地”了。作為2015年樓市“標桿”和2016年樓市“標桿”的深圳和上海，相繼發(fā)布了緊縮性的樓市政策，收緊了限購政策，降低了貸款的杠桿水平。當大家都在猜測北京是否要“接力”滬深時，筆者認為，我們更需要考慮的是，政策對樓市的態(tài)度是否扭轉(zhuǎn)？樓市未來會如何走？

　　滬深樓市政策“落地”，可以用“難產(chǎn)”來比喻。深圳樓市暴漲了一年有余，今年2月份的房價同比上漲了57.8%；上海樓市在2015年緊隨深圳，春節(jié)前后的暴漲勢頭一點也不亞于深圳?！皽顦鞘幸{(diào)控”，這一消息在春節(jié)前后就口口相傳，“兩會”上管理層和滬深城市的主政者也明確表態(tài)。但是，“只聽樓梯響，不見人下來”，這在過去樓市“10年9調(diào)”時期是很罕見的。

　　正當大家以為調(diào)控將淪為“空調(diào)”時，調(diào)控不期而至。那么，此次調(diào)控的邏輯是什么呢？筆者認為，在國家去庫存戰(zhàn)略、投資發(fā)揮穩(wěn)增長關鍵作用的大環(huán)境下，一線城市樓市要發(fā)揮領頭羊的作用。因此，即便2015年深圳樓市火爆，但由于北上廣樓市不溫不火，二線城市樓市沒有全面回暖，三四線城市依舊掙扎在去庫存泥潭中，此時管理層不可能收緊深圳樓市政策。

　　但今年春節(jié)后，特別是3月以來，二線城市全面回暖，重點城市如南京、杭州、合肥等相當火爆；70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，2月份代表性三四線城市房價也開始上漲。也就是說，在一線城市帶動下，二三四線城市樓市全面回升，這集中體現(xiàn)在去年一直處于“冰凍”狀態(tài)的開發(fā)投資觸底回升。1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.0%，增速比去年全年提高了2個百分點，也是2013年2月以來首次回升，單月也告別了2015年8月份以來連續(xù)5個月負增長。

　　此時，若滬深等一線城市樓市繼續(xù)火爆，一方面會惡化已經(jīng)明顯抬頭的樓市投機炒作行為，據(jù)悉深圳二手住房投資客占比達到30%，不利于國家對這些城市寄予厚望的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型進程；另一方面，一線城市樓市火爆，會產(chǎn)生明顯的資金“虹吸效應”，不利于二線城市回暖和三四線城市去庫存良好勢頭的保持。因此，對于上漲明顯的滬深樓市，適時采取抑制政策降溫是必須的。

　　但是，集中了全國新開工、庫存近70%的三四線城市，去庫存依舊步履艱難。不僅庫存在繼續(xù)攀升，銷售回升也基本拜政策刺激所致；全國樓市開發(fā)投資觸底回升還沒有形成趨勢，一線城市的帶動作用還不能立馬卸下來。同時，2015年以來滬深樓市快速回升，借助于金融杠桿的投資性購房比例很高，如果采取急剎車式的降溫，會產(chǎn)生類似于股市的降價與去杠桿的循環(huán)。

　　更重要的是，2016年經(jīng)濟工作的重點是去產(chǎn)能、去杠桿和穩(wěn)步推進地方政府債務置換。由此，穩(wěn)定房價的戰(zhàn)略意義很重要。房價穩(wěn)定了，開發(fā)投資就穩(wěn)定了，去產(chǎn)能就不會造成經(jīng)濟臺階式下滑；房價穩(wěn)定了，地價就穩(wěn)定了，制造業(yè)和地方政府去杠桿就不會形成“資產(chǎn)價格下跌——去杠桿”的惡性循環(huán)；房價穩(wěn)定了，地方財源穩(wěn)定了，推進與銀行談判的債務置換就順利多了。

　　因此，我們看到，滬深本輪調(diào)控政策特別“溫和”，在控制占購房比例65%-80%的戶籍居民購房需求上，降低購房杠桿率上，顯得特別謹慎。特別是深圳，由于擔心政策太猛使得處于高位的量價出現(xiàn)明顯下跌，政策更加溫和。筆者認為，前期房價上漲太快，需求明顯跟不上，短期調(diào)整是毫無疑問的。

　　但是，在貨幣大周期寬松疊加鼓勵老百姓加杠桿的情況下，樓市景氣向上是必然的。在經(jīng)濟結束“過渡期”、“陣痛期”之前，樓市托底功能不變，貨幣政策收緊概率不大，樓市景氣周期也就不會結束。在這一過程中，需求端的抑制，僅僅是一個短期脈沖。（來源：證券時報）

　　【房價如何走？】

　　社科院報告：預計二季度一線城市房價漲幅趨緩

　　在3月28日舉行的“NAES宏觀經(jīng)濟形勢季度分析會2016年1季度”上，社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院課題組預計，一線城市房價第二季度將慣性上漲，但漲速可能趨緩。

　　報告分析，在宏觀利好政策不斷加碼的大背景下，房地產(chǎn)交易回升，一線城市率先完成去庫存過程，房價出現(xiàn)快速上漲。三四線城市由于前期庫存過高，房價穩(wěn)中有升。隨著銷量的增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資觸底回升。在一線城市和部分熱點城市，投資投機者也開始大量進場。

　　報告指出目前房地產(chǎn)市場主要問題有：區(qū)域住房市場發(fā)展出現(xiàn)嚴重結構失衡，高庫存與住房短缺同時并存。一二線城市住房供求矛盾突出房價畸高，三四線及以下城市住房階段性過剩庫存高企。

　　報告預計，第二季度一線城市房價會慣性上漲，但漲幅可能趨緩。二線城市繼續(xù)分化，三四線及以下城市房價穩(wěn)中有升。開發(fā)投資緩慢回升，帶動宏觀經(jīng)濟增速觸底回升。

來源：北京晨報

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