限地價(jià)傳遞冷靜信號(hào) 穩(wěn)房價(jià)還需長效機(jī)制

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，繼房價(jià)“限價(jià)令”之后，蘇州又成為了首個(gè)明確出臺(tái)土地限價(jià)的城市。昨晚，蘇州市國土資源局發(fā)布公告，對(duì)4月20日掛出的10幅地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，稱經(jīng)市政府批準(zhǔn)，對(duì)開發(fā)商報(bào)價(jià)超過最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無效。通過對(duì)比這10幅地塊的底價(jià)可以發(fā)現(xiàn)，按照政府給出的最高限價(jià)，最高的一幅地塊溢價(jià)率為231%，最低一幅地塊溢價(jià)率為89%。大部分地塊的溢價(jià)率都被控制在100%-150%之間。

　　就在此前一天，蘇州市國土局已經(jīng)將最優(yōu)質(zhì)、最有可能拍出地王的5幅市中心地塊撤回了，剩下的這10幅地塊又被限了價(jià)，按照100%-150%這一最高溢價(jià)率，即便是以最高價(jià)成交，也不會(huì)出現(xiàn)地王。這次蘇州限定最高價(jià)，是繼昨天蘇州暫緩拍地之后的又一大動(dòng)作。調(diào)整控制土地價(jià)格、限制出讓等一系列連環(huán)舉措，是從房地產(chǎn)的最上游先入手，從某種程度上看是政府在向市場(chǎng)傳遞冷靜信號(hào)，提醒投機(jī)者和高價(jià)售樓者在瘋漲的市場(chǎng)趨勢(shì)中應(yīng)保持冷靜、并注意回避風(fēng)險(xiǎn)。限地價(jià)的確在一定程度上緩解房價(jià)上漲過快的趨勢(shì)，但供應(yīng)的土地被限制了，會(huì)增強(qiáng)了人們“物以稀為貴”的心理上漲預(yù)期。未來還需要從供給端解決問題，增加土地供應(yīng)，同時(shí)增加廉租房和公租房的供應(yīng)等，真正讓房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　明確出臺(tái)土地限價(jià)對(duì)限制房價(jià)有什么傳導(dǎo)作用？資深房地產(chǎn)專家韓世同就此話題做出解讀評(píng)論。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：蘇州市國土資源局發(fā)布公告，對(duì)掛出的10幅地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，對(duì)開發(fā)商報(bào)價(jià)超過最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無效。地價(jià)和房價(jià)是什么樣的關(guān)系，限制土地價(jià)格對(duì)抑制房價(jià)有什么傳導(dǎo)作用？

　　韓世同：其實(shí)在上行周期，房價(jià)跟地價(jià)是一個(gè)水漲船高的關(guān)系，互相可以推漲；但如果地價(jià)過高，房價(jià)受到市場(chǎng)的制約升不上去，或者出現(xiàn)市場(chǎng)地價(jià)時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)面粉比面包貴的狀況，地王可能會(huì)變得非常被動(dòng)。蘇州這次制定的政策，應(yīng)該是一個(gè)無奈之舉，因?yàn)橐恍┮痪€城市，上海和廣州采取了限最高價(jià)，超過這個(gè)價(jià)線之后就是配保障房，表面上看起來房價(jià)沒有漲上去，但實(shí)際的地價(jià)還是在漲，蘇州的政策可能不一定能起到作用，最終可能會(huì)流拍。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：近期，合肥、廈門、南京和蘇州等二線樓市“四小龍”近期房價(jià)漲幅驚人，蘇州是首個(gè)明確出臺(tái)土地限價(jià)的城市。蘇州的做法會(huì)有示范作用，讓其他城市也出手去限制地價(jià)嗎？

　　韓世同：可能會(huì)有部分城市出手限制地價(jià)，因?yàn)楦鱾€(gè)城市情況不太一樣，比如蘇州出臺(tái)的相關(guān)措施，其他城市不一定都能照搬照套，但可能都會(huì)采取一定的措施，否則市場(chǎng)過于火爆恐怕對(duì)其整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展會(huì)照成一定影響。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：蘇州某品牌房企負(fù)責(zé)人說，目前蘇州大多數(shù)開發(fā)商對(duì)土地都是很饑渴，政府限價(jià)的時(shí)候要防范房企之間串通，否則容易出現(xiàn)房企不追加價(jià)格，也能輕松拿地的現(xiàn)象。開發(fā)商對(duì)于限地價(jià)會(huì)有什么應(yīng)對(duì)之策？

　　韓世同：現(xiàn)在還不太清楚政府怎么操作，但是定了一個(gè)限價(jià)，因?yàn)榇蠹叶枷肽玫?，串通的可能性不是太大，即使串通了之后，未來怎么合作也是難題，在這種情況下，我認(rèn)為流拍的可能性非常大。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：蘇州某房地產(chǎn)開發(fā)商也提到，這種限價(jià)的做法屬于“揚(yáng)湯止沸”。只有大批量推地，才能從根本上平抑土地價(jià)格，這種大批量推地的“大招”未來放出來的可能性多大？

　　韓世同：解決供應(yīng)不足，增加供地肯定是一個(gè)好的方式，但由于現(xiàn)行的土地財(cái)政制度和政府統(tǒng)一招拍掛這樣的制度使得政府征地也很困難，很多東西涉及到“三舊”即舊城、舊村、舊廠這方面的改造，不一定能夠征得到地，其實(shí)還是要通過“三舊”改造城市更新，不能單靠將城市擴(kuò)大來解決這些問題。

來源：央廣網(wǎng)

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