土地市場資金供給生變：房企拿地謹慎 下半年或釀拐點

　　土地市場供給側(cè)生變 下半年釀拐點？

　　導讀

　　房企拿地已經(jīng)發(fā)生微妙變化。在支持房價與地價上漲的“政策刺激、需求充足、資金成本”三大支柱中，前二大關鍵因素已走到盡頭，繼續(xù)支撐地價攀升的基礎不復存在。分析人士指出，下半年熱點城市土拍熱度將有所回落。

　　7月15日上午，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)關鍵數(shù)據(jù)全線放緩局面在持續(xù)。1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長6.1%，增速比1-5月份回落0.9%。

　　持續(xù)的投資增速下滑，仍然阻擋不了房企拿地熱情。7月15日，上海昆山花橋6幅宅地拍賣引發(fā)32家房企爭搶，其中象嶼地產(chǎn)以總價44.07億元競得一塊占地100841平方米的土地，總建筑面積25.21萬平方米，容積率2.5，由此算出樓面價17480元/平方米，溢價率高達207%。

　　此前的7月8日，南京最近一次熔斷機制土拍過程中，出現(xiàn)了4幅地加價觸及限價“紅線”而“熔斷”、3幅地因舉牌者眾多難以決斷最先舉牌者而終止拍賣的景象。

　　然而，下半年土地市場的拐點來臨已經(jīng)有多個信號釋放。除上述國統(tǒng)局數(shù)據(jù)之外，7月14日， 新城控股 以37億元摘得上海虹口區(qū)涼城新村街道073-06號地塊，樓板價6.7409萬元/平方米，實際可售部分樓板價約為8.9萬元/平方米，溢價率77.4%，拿下上海中環(huán)單價“地王”。但坊間預期成交樓板價可破10萬元/平方米，這令市場各方都有些“意外”。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，全國市場數(shù)據(jù)來看，房企購置土地的跌幅正在收窄，下半年有可能由負轉(zhuǎn)正。下半年各地均可能會有所動作，包括北京、上海等一線城市增加供應；熱點一二線城市考慮適當增加供應等?！白罱客瞥鲆粔K地就有點猶豫，害怕地王現(xiàn)象”。

　　土地市場生變

　　梳理近期土地市場信息不難發(fā)現(xiàn)，房企拿地已經(jīng)發(fā)生微妙變化。

　　首先，央企直接拿地王現(xiàn)象有所消減，轉(zhuǎn)而與民企合作。比如保利地產(chǎn)參與杭州 濱江集團 拿下的味精廠地塊。

　　其次，有金融背景與業(yè)績增長需求的房企在積極獲取土儲。比如上述新城控股，近期繼宣布設立“國峰人壽”進軍保險行業(yè)后，6月宣布成立10.5億元規(guī)模的“東證資管-青浦吾悅廣場”資產(chǎn)支持專項計劃；7月1日宣布將聯(lián)手 平安銀行 共同設立名為“平安新城控股投資基金”的百億產(chǎn)業(yè)基金。相對應的是，6月28日新城以6.5億元總價拿下了浙江嵊州兩幅地塊、7月8日又以8.2億在揚州拿地。而排名位于第20-50位之間的房企也正在抓緊市場規(guī)?；淖詈髱啄甏翱谄诜e極擴張拿地。

　　此外，地價開始有回落跡象。2016年6月，一線城市的土拍平均溢價率為107%，若單看樓板價超過3萬元的上海高單價地塊，平均溢價率更是高達174%。因此，作為2016年上海首幅內(nèi)中環(huán)純宅地，涼城宅地77%的溢價率只可言低。而從絕對價格來看，也并沒有出現(xiàn)“地價趕超房價”的現(xiàn)象。即便扣除保障房、持有部分計算樓面地價，涼城宅地樓板價為8.7萬元/平方米，也低于相距不遠的金茂府在售價（6月金茂府備案均價8.8萬元/平方米）。

　　嚴躍進指出，從房企土地購置面積的同比增幅看，已經(jīng)呈現(xiàn)跌幅持續(xù)收窄態(tài)勢。過去房企購地面積之所以會快速下滑，很大程度上和城市結(jié)構有關系。部分三四線城市近兩年土地市場比較冷清，所以全國市場的土地購地狀況會比較平淡。到了2015年基本上是一二線城市的土地市場為交易主流。今年上半年，一二線城市的土地投資相對活躍，對比2015年的基期值，自然呈現(xiàn)出月度同比正增長，累計同比跌幅收窄的態(tài)勢。下半年此類指標有望由負轉(zhuǎn)正。

　　一個值得關注的現(xiàn)象是，為了規(guī)避樓市投資的金融風險，當前銀行、金融機構對于房企的開發(fā)貸周期已經(jīng)由2年期的中期貸款改為半年期短期貸款。

　　此時房企短期貸款資金仍較為緊張。因此，在土地出讓金支付上可以針對這一現(xiàn)狀制定應對措施，以在一定程度上控制地王出現(xiàn)的頻率。比如，改變土地出讓金的支付方式，由之前的分期支付改為全款支付（比如合肥之前的支付方式是拍地完支付50%，一年后支付另外50%，現(xiàn)在改為1個月內(nèi)全款支付土地出讓金），縮短開發(fā)企業(yè)支付時間，降低激進的房企拿地杠桿，全款支付時間限定在1-3個月內(nèi)等。這樣，短期資金存在周轉(zhuǎn)問題的房企拿地會更加謹慎。

　　短期調(diào)控來臨？

　　7月6日，中國社科院發(fā)布的《中國住房2016中期報告》預測，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會進入一個短期調(diào)整期。

　　市場分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進一步加劇，貨幣政策對房地產(chǎn)的刺激動力正在減弱。這種情況的出現(xiàn)在于熱點城市房價過高，一般民眾根本無力進入市場。

　　以上這些信息已向中國房地產(chǎn)市場發(fā)出了重要信號，房價的調(diào)整短期或又會開始。

　　地價-房價的輪動上漲，造就了2016年上半年熱點城市價格指標大熱。但目前上海、深圳、南京、蘇州等熱點城市成交量已見頂回落，地方性政策收緊也不斷傳出。同策咨詢研究中心研究總監(jiān)張宏偉透露，國土資源部等多部委已向熱點城市部署研究防止“地王”頻現(xiàn)，同時明確提出，下半年土地市場的重點工作也是防止“地王”頻現(xiàn)。

　　近期上海相關部門組織的一場專家咨詢會上，多名業(yè)內(nèi)人士就當前土地市場與下半年土地市場形勢作了分析。

　　張宏偉認為，當前政策層面仍然缺乏盤活存量用地“操作細則”與“成功案例解讀”的推廣，政策在執(zhí)行層面也會遇到困境，比如土地轉(zhuǎn)性方面。

　　年初的一輪調(diào)控導致改善需求受限，貨幣政策轉(zhuǎn)向并收縮杠桿已成事實?？硕鹧芯恐行姆治鰩煾狄怀街赋觯谥С址績r與地價上漲的“政策刺激、需求充足、資金成本”三大支柱中，前二大關鍵因素已走到盡頭，繼續(xù)支撐地價攀升的基礎不復存在。

　　傅一辰指出，下半年熱點城市土拍熱度將有所回落。首先，下半年一二線城市優(yōu)質(zhì)土地將進一步增加，緩解供求壓力，5月份以來，南京、合肥等熱點城市均表態(tài)要加大土地供應；其次，經(jīng)歷了上半年“搶地”之后，央企、國企、閩企資產(chǎn)配置需求的急迫性已有所降低，去年以來低價發(fā)債的“資金彈藥”也幾近衰竭，在資金壓力下，土拍競爭也有望降溫；最后，在南京、蘇州等熱點城市的部分重點板塊，投資性需求已經(jīng)成為推動房價上漲的主要動力之一，如若地方性需求側(cè)調(diào)控出臺，勢必會對市場購買力造成較大沖擊，并由此降低企業(yè)對未來的價格預期。（沈浪）

來源：新浪財經(jīng)

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